답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공매로 이미 낙찰된 이후에는 기존 점유자(채무자)가 낙찰에 참여할 수 없습니다. 공매 낙찰후 매각결정 확정 전에는 채무자가 공매의 원인이 된 채무를 전액 납부하면 공매를 취소할 수 있으나, 매각 결정 확정이후에는 낙찰자의 동의가 있어야 취소가 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비하는데 있어서 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 공부를 놓은지 얼마되지 않았거나 자기주도 학습을 잘하시는 분이라면 시간 활용이 편리한 인강이 좋겠지만 그렇지 않다면 함께 공부하며 학습욕구를 자극 받을 수 있는 학원을 찾는 것이 좋습니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 특히 1차의 민법과 2차의 공법이 당락을 좌우하는 중요 과목이므로 보다 신경써서 학습을 하셔야 합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신 방법 중 임차인에게 가장 유리한 것은 묵시적 갱신입니다. 주택임대차보호법에 따라서 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되며, 이때는 임차인이 별달리 조치할 사항은 없습니다. 만일 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 보증금을 많이 올리려하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용하여 5%내에서 인상하도록 할 수 있습니다. 전세대출이나 보증보험은 자동으로 갱신되지 않으므로 계약이 갱신되면 해당기관에 문의하여 연장을 신청하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 보증금이 증가하지 않는 이상 다시 받을 필요 없습니다. 보증금이 인상된 경우에는 인상된 부분에 대한 권리를 확보하기 위해 확정일자를 새로 받아야 하며, 또한 임대차신고도 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어 집니다. 즉, 4월 26일이 계약만기인 경우에는 2월 26일까지는 갱신거절이나 계약조건변경이 가능하고, 2월 27일부터는 묵시적 갱신이 된 상태가 되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울의 전세가율은 역대 최저치를 기록하고 있는데, 이는 전세가격 상승에 비해서 집값 상승이 너무 가파르게 올라가고 있어서 입니다. 갱신 계약의 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 5% 한도에서 인상률이 제한되는데 반해서 집값은 별다른 제약이 없다보니 가파르게 상승하고 있습니다. 하지만 계약갱신청구권은 1번만 사용이 가능하므로 다음번 계약시에는 가격이 많이 오를 수 있으며, 이로 인해 전세에서 월세로의 전환이 더 많이 일어날 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세가 후불인 경우에는 처음 입주시 보증금만 납부하고 1개월이 경과했을 때 월세를 납부하게되는데, 정확한 납부 일자는 계약서를 참고하시거나 임대인과 협의를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도인데, 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 못하면 거래자체가 무효가 됨에 유의해야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 매매가 아닌 임대차 등에는 직접적인 영향은 없으나, 주택 매수시 2년간 실거주를 해야 하므로 세를 끼고 구입하는 갭투자나 매수 후 즉시 세를 주는 것이 불가능하는 등의 간접적인 영향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용 오피스텔이나 업무용 오피스텔이나 계약기간이 남은 상태에서도 판매가 가능합니다. 하지만 이 경우 별도 특약이 없는 한 임차주택(또는 건물)의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인은 계약기간 동안 계속해서 거주 또는 사용할 수 있게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2주택자인 부모님과 동일한 세대를 구성하고 있는 자녀가 주택을 구입하게 되면 3주택이되므로 조정지역인 경우에는 12%, 비조정지역인 경우에는 8%의 취득세가 과세 될 수 있습니다. 이를 피하기 위해서는 자녀가 다른 곳으로 이주하여 세대분리를 하셔야합니다.