답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 구입하려할 때 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것이 중요한데, 본인이 살 집인만큼 본인이 점검할 내용을 준비해서 확인하는 것이 중요하며 제대로 확인이 되지 않았다면 다시 방문을 요청하는 것이 좋을 수 있습니다. 무엇보다 먼저 목적(예: 직장과의 거리 등)에 맞는 주택인지를 확인해보시고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 에어컨 상태 등), 임대료 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 중점적으로 볼 사항을 정리하여 확인해 보시는 것이 좋으며, 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권인 경우 전용면적 85m2 이하에 공시가격 5억원 이하인 빌라는 1채를 보유한 경우 무주택자로 간주될 수 있지만 2채인 경우에는 2주택자가 되며 주택수는 가구 기준이므로 배우자가 주택을 보유하고 있으면 본인도 유주택자가 되므로 유주택자 기준으로 청약신청을 해야해서 당첨 가능성이 낮아지게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모가 자녀명의 주택에 전세로 입주하는 것은 가능하지만 공인중개사를 통해 계약서를 작성하고 시세보다 낮지않게 보증금을 설정하고 계약금 및 잔금을 정확하게 입금하셔야 증여세 문제가 되지 않을 수 있습니다. 만일 시세보다 낮게 계약을 하게되면 차액 부분에 대해 증여세가 과세될 수 있으며, 전세자금대출은 허용되지 않음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동상속으로 소수 지분을 취득(주된 상속인이 아닌 경우)한 경우에는 지분에 대해서는 세법상 해당 주택을 소유하지 않은 것으로 간주되어 주택을 1채 구입하는 경우 1세대 1주택자가 될 수 있으며, 추가로 구입한 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 특례가 적용됩니다. 하지만 소수 지분을 먼저 양도하는 경우에는 일반 과세가 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 미국과 이란간의 전쟁으로 인해 기름값이 빠르게 인상되고 있습니다. 호르무즈해협은 우리나라가 석유를 수입하는 주요 중동국가들로부터 선적한 유조선들 대부분이 통과해야하는 좁은 바닷길인데 바닷길의 한쪽을 차지하고 있는 이란이 미국과의 전쟁에서 유리한 입장을 차지하기 위해 지나가면 공격하겠다고 위협을 하다보니 수입량에 차질이 생기면서 가격이 오르고 있는 것입니다. 기름값은 국제 유가상승 뿐 아니라 환율, 정유사·대리점·주유소 등의 서비스 수수료 및 마진 등 여러가지 항목으로 인해 인상이될 수 있는데, 우리나라는 중동산 원유가 차지하는 비중이 높은데다가 최근 석유화학업종이 중국 등과의 경쟁에서 밀리며 실적이 좋지않아서 인상요인 들이 있다보니 정유사들이 수입량 차질을 핑계로 빠르게 가격을 인상하고 있고 이에 눈치를 보던 대리점과 주유소도 같이 가격을 인상하는 것으로 추정됩니다. 조만간 한국석유공사 오피넷을 통해 정유사, 대리점, 주유소에서 얼마나 가격을 인상했는지 확인이 가능할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본 2년인 임대차기간 보장 및 보증금을 받을때까지 임대차관계가 지속됨이 명시된 주택임대차보호법은 변경된 것이 없습니다. (주택임대차보호법 제4조) 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전사이 갱신 거절을 임차인에게 통보할 수 있고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는데, 주택을 매도하는 경우에는 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료해야 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말하며 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하고 이를 세금의 과세 등에 활용되는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 현재는 실거래가 대비하여 토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%의 비율이 적용되고 있지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다. 미국의 경우에는 주마다 기준이 다르지만 재산세는 과세평가액 (시장가의 80~100%) x 세율 (주마다 상이함 0.3~2.5%) 로 계산되는데 대체로 우리나라에 비해서 많은 세금이 부과되고 있습니다. 하지만 양도시에는 중과 제도가 없고 1년 이상 보유하면 15~20%의 세율이 적용되는 등 제도에 차이가 있어 단순 비교는 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있다면 가계약도 계약으로 볼 수 있으며 일방의 단순 변심에 의한 취소를 하는 경우 조건없는 반환 특약이 없다면 임대인측에서는 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년 8월 12일 이후에 입주권을 취득한 경우에는 주택수에 포함되어 다주택자에 해당 될 수 있습니다. 하지만 양도세 중과는 주택을 양도할때 과세되므로 보유만 하고 있는 상태에서는 해당이되지 않으며 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 중과가 적용되므로 조정대상지역인 용인시 수지구의 주택을 매도한다면 양도세 중과가 될 수 있지만 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 양도한다면 중과에 해당되지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울의 유명 상권조차 공실률이 높은 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데는 코로나사태 이후로 배달문화의 정착 및 경기위축으로 손님들이 많이 줄어든 데다가 상가 주인들이 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다. 이러한 상황으로 인해 서울시에서는 도시계획조례를 개정하여 상업·준주거지역내 주거복합건축물 비주거시설 의무 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮춘 바 있으며, 이런 현상은 향후 확대될 가능성이 있습니다.