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전세기간 연장 시 반드시 계약서를 작성해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세 연장시 계약서를 반드시 다시 작성해야 하는것은 아닙니다. 계약은 서로의 의사 합치로 이루어지며 같은 조건의 계약일때 임차인이라면 다시써도되고, 그냥 지나가도 묵시적갱신이 되니 상관없습니다. 만약 문제발생소지를 줄이기 위해서는 이 내용에 대한 카카오톡이나 그 근거들을 가지고 계시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.09
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상가 입지분석 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가들의 입지는 한동안은 변하지 않다가 최근에는 계속해서 이동하고 있습니다. 그 이유중에 하나는 상가의 월세에 관한게 매우 크고 그만큼 업종의 변경이 자주 일어나 갈피를 못잡는 곳이 많습니다.입지를 분석하기에 앞서 상가의 일반적인 특성부터 알아야 합니다. 강남권의 상가가 비싼 이유중에 하나는 땅값이지만 그중에서도 입지가 좋은 곳은 유동하는 인구가 많고 그만한 소비가 이루어지는 곳이 입지가 좋습니다. 단순히 지나가는 인구만 만다고해서 비싸고 좋은것이 아닌게 정류장 인근에 음식점보다는 편의점이 많은 이유도 그 한가지 입니다.상가의 입지는 유동인구 및 상가를 둘러싸는 주변의 점포들 그리고 임대료의 상승과 임대수익률 등 매우 복잡하지만 간단히 생각하면 많은 사람이 모이고 임대료 부담은 적으며 수익이 좋은 곳이 매우 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.09
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안녕하세요 ᆢ작은 상가를 임대중인 임대인 입니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차관계가 지속되는 것을 말합니다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다.묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.
경제 / 부동산
23.11.09
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(전세) 임차인 벽지 원상복구 의무
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어떤 상황인지는 정확히 모르나 도배업자는 임차인의 잘못인지 구조상의 오류인지 알듯 합니다. 물론 누구의 책임에 따라 문제가 있는지는 모르겠으나 만약 특약에 그러한 것이 있다면 이는 충분히 인지 하고 계약한 것인지 애초에 그러한 도배 상태가 문제가 없었는지 등을 잘 파악해 보시기 바랍니다.물론 안내겠다는 것은 아니지만 아무래도 특약이란 것이 괜히 있는 것은 아니며 업체측에 부분 보수로 티안나게 할 경우 미리 임대인에게 말하고 했으면 좋았을듯 합니다.
경제 / 부동산
23.11.09
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전세 만료전에 집주인 집을 팔겠다고 빼달라고 했습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아무래도 집주인 분이 매도를 하여 전세를 빼야 하는 상황인것 같네요. 만약 주변의 전세가가 하락인 상태라면 지금 같은 상황을 잘 이용하는 것도 괜찮을듯 합니다.아무래도 이사라는것이 갑작스럽게 벌어진 것이고 그만큼 이사비용및 수고를 더 하기 때문에 단순히 100만원이라고 하기보다는 조금 더 협상을 해서 올려받는것도 좋을 듯 합니다. 8개월이란 시간은 다소 많이 남은 시기이기도 하구요.
경제 / 부동산
23.11.09
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건축 용어 중에 지구 단위계획이란 어떤 뜻을 가지고 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지구단위계획이란 크게 말하면 도시관리계획을 말합니다. 지구단위계획은 유사한 제도의 중복운영에 따른 혼선과 불편을 해소하기 위하여 종전의 「도시계획법」 에 의한 상세계획과 「건축법」 에 의한 도시설계제도를 도시계획체계로 흡수 · 통합한 것이며, 이 중 제2종 지구단위계획은 비도시지역의 난개발 문제 해소와 계획적 · 체계적인 관리를 위하여 「국토이용관리법」 과 「도시계획법」 이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 으로 통합되면서 도입된 제도입니다. 지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 · 용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등의 내용이 포함되어야 합니다. 지구단위계획은 단순히 외곽선을 그어 전체적인 경계만 표시합니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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모친상으로 월세계약 중도해지시 보증금 반환여부 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약만기 전에 월세를 빼야 하지만 마땅치 않은것은 서로 협조를 해야합니다. 물론 임차인 사망으로 인해서 공실이 발생하는것을 임대인에게 강요할 수는 없습니다. 누군가 들어와 살거나 혹은 다시 임차인을 구할 때까지 빠르게 구해지는게 최고일 거라고 보여집니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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아파트와 오피스텔의 차이점 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 겉으로 비교하기는 일반인의 입장에서 어려워 보이지만 실제로는 매우 크게 차이가 납니다.아파트란 한 건물내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택을 말하며, 5층 이상의 영구건물로 한 가구씩 독립하여 살 수 있게 건축되었습니다. 4층 이하라도 허가 받은 건물이거나 주상복합 아파트도 아파트에 해당됩니다. 오피스텔이란 건축법상으로는 업무시설로 분류되어 있어 사무실과 주거의 기능을 겸한 건물을 말합니다. 건축상 업무시설로 주거와 사무공간 겸용으로 주택은 아니지만 주택용도로 활용이 가능합니다. 오피스텔과 도시형생활주택은 개별 등기도 가능합니다. 아파트는 주거용건물이지만 오피스텔은 주거용과 사무용으로 겸용이 가능합니다. 또한 주된 법이 다른데 아파트는 주택법을 준용하고 오피스텔은 건축법을 준용하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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전세로 들어갈 집에 대출이 7억 정도 있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세가율을 비교해보시면 좋을듯 합니다. 보통 서울의 경우 전세가율은 50%입니다. 이를 넘어가면 조금은 위험하다 하지만 서울 부동산의 가격이 매우 높기 때문에 단순히 10프로 20프로 정도 올랐다 하더라도 크게 문제 될 여지는 없지만 만약 수도권의 아파트의 경우 10억 매매가에 7억 대출이라면 전세 2억원은 매우 리스크가 크기 때문에 이는 추천하는 부동산은 아닙니다.절대 개인의 얘기를 그대로 믿으시면 안되는 것은 항상 의심해야합니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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부동산 계약을할때 어떤걸조심해야되죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 매매 계약시에 조심해야 할것들은 정말 많습니다.가장 기본적인 것은 등기부 확인 및 소유주 확인입니다. 물론 요즘에는 공인중개사를 통해서 대부분 확인하겠지만 그래도 반드시 본인이 이에 해당하는 부분을 체크해야 합니다. 아무리 공인중개사라 하더라도 본인이 모두 믿고 맡길만큼의 신뢰를 쌓은 사람이 아니라면 항상 의심해 보아야 합니다.두번째는 가격에 대한 조정이 가능한지 확인하는것입니다. 아파트는 가격이 다른 투자상품들에 비해서 큰 규모로 거래하기 때문에 충분히 가격조정을 통해서 세금부분만큼 잘 조정하여 감면할 수 있습니다.세번째로는 가계약 입금 전 복비 및 정확한 금액이 확실한지 확인해야 합니다. 복비는 어떻게 되는지 확인해야 할 것이 중개수수료는 제외 하고 거래하다가 추가비용처럼 계산해야 할 수 있습니다. 또한 부동산 공인중개사 마다 이에 대한 협의가 되는지 다 다르기 때문에 같은 물건이라 히더라도 여러군데 방문하여 비용을 최소화 하는 것도 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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