답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.<필요경비>는 양도소득세의 과세표준을 산출시 양도차익을 구하기 위해 공제하는 부동산을 취득후 지불한 <자본적 지출에 해당하는 비용>을 의미합니다양도소득세 = 과세표준 * 세율,과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장특공 - 기본공제.와 같은 방식으로 결정됩니다만일 취득전 가치 상승분을 공제할 수 있다면이미 매매가에 (취득가액) 포함된 가치 증가분을 필요경비로 두번 공제하는 셈이 되겠지요취득이전 지불된 금액이라면 포함될 수 없습니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 사정에도 불구하고 임대인은 약정된 기간동안 계약의 이행을 주장할 수 있으며 정당합니다즉 계약 만료전까지 보증금을 못 받을 수 있습니다.다만 새로 전세를 놓고 중개수수료 등을 임차인이 부담하는 조건으로 새 임차인의 보증금을 순환 받아 이사하는 현실적인 해결 방법을 찾는데 이 또한 임대인의 동의가 있어야 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발은 준비기간이 꽤 긴 편이고 초기 단계일수록 변동성이 큽니다.즉 추진만 할 뿐 실제 진행되지 않는 경우가 다반사 입니다진행이 되는 경우는 지방 자치 시에서 고시와 구역지정이라는 단계를 거치고 조합승인, 시행사선정, 사업승인, 관리처분승인 이라는 주요단계를 거친후 이주가 시작되고 철거 건설됩니다실제 건설되는 기간은 3년이라면 준비 기간이 7년 걸립니다.물론 건축중에는 타지로 이주합니다사업이 어느 단계에 해당하는지 확인하는 것이 중요합니다단순한 추진단계라면 수년 동안은 생활에 변동이 없습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약서로도 문제가 없습니다매수인은 기존 임대차계약이 있다면 기존 계약내용대로 승계합니다계약서를 새로 작성하지 않더라도 임차인의 권리는 변동이 없습니다다만 전세보증보험 가입한 임차인이 보증보험회사 제출용으로 변경된 임대인을 기재하여 계약서를 요구하는 경우도 있읍니다물론 새로 작성하여도 임대인 입장에서는 무방합니다임차인이라면 재작성 시점에 최초 계약이후 저당권 설정 등 권리변동 사항이 있는지 유의하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두번째 취득하는 주택이 비조정지역에 있다면 기존 주택의 보유여부와 관계없이취득세는 중과대상이 아니며 기본세율 (취득가의 1~3%)을 적용합니다.표 참조단 기존 주택을 매도할 계획이라면 신규 주택 취득후 3년이내에 매도시 기존 주택의 양도소득세에서도주택 수는 일시적 2주택으로 취급되어 매매가, 거주기간 등 다른 요건이 부합하다면 비과세가 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에서 임차인 권리는 월세와 전세를 구분하지 않습니다계약기간에 관한 사항 역시 동일합니다.첫 계약기간의 종료시 계약갱신 청구권을 사용할 수 있으며임대인은 본인이나 가족의 실거주 등 법정 사유가 아니라면 임차료는 5%를 초과하지 않는 범위내에서 2년의 재계약을 수용하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.어머니의 대리인으로 위임을 받아 계약이 가능합니다해당 부동산의 임대차 계약 일체를 위임한다는 위임장을 작성하여 어머니의 인감도장을 찍고어머니가 직접 발급 받은 인감증명서를 첨부합니다위 서류를 준비하고 본인 신분증을 지참하면 어머니를 대리하여 계약이 가능하고 절차상 하자가 없습니다위임장은 자유양식으로 인터넷을 검색하거나 부동산에 요청하시면 받을 수 있습니다계약 잘 하시기 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 임대인에게 연락하여 계약자를 본인으로 변경하여 계약서를 다시 작성하는 것이 필요합니다.물론 임대인이 동의가 필요합니다. 이후 이 계약서를 가지고 전입 신고시 세대주가 됩니다2. 전입신고와 확정일자로 임차 보증금에 대해 대항력을 갖게 되므로 하는 것을 추천합니다.3. 가능합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.250만호를 5년에 짓는다는 것은 어마어마한 숫자로 보입니다1년에 50만,1월에 4만6,160,1일에 1,388호 입니다,즉 하루에 700세대 규모 두개의 단지가 매일 공급되는 것입니다불가능한 것으로 보이지만 가능합니다개인이 맨손으로 짓는 것이 아니고새로운 택지를 개발하여 정부의 돈으로 짓는 것도 아닙니다 전국의 수많은 재개발 , 재건축, 민간임대 등 민간이 주체가 되는 주택을 모두 포함하는 것입니다결국 허가를 완화해주면 자동으로 지어지는 것입니다한 기사를 보면 역대 정부의 주택 공급량은 2005년 집계되기 시작하여노무현 정부(연평균 36.3만호), 이명박 정부(35.7만호), 박근혜 정부(45만호), 문재인 정부 (54.6만호) 였습니다https://www.mk.co.kr/news/politics/view/2021/11/1088206/즉 역대 대통령이 임기 5년중 이미 250만호가 지어졌고 가능한 수준이라는 것이 나타나고 있습니다특히 전정부에서 준비해놓은 3기신도시도 있습니다250만호 공급은 어려운 숙제가 아닙니다.그런데 집 짓기를 거의 민간에서 진행한다면 시장성이 있어야 하겠습니다대지, 기자재, 노임 등 공급 비용의 안정과 주택가격의 적정성 등 사업성이 있어야 하는데 이것은 예측하기가 어렵습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자가 최종 1주택이 되어 최종 주택을 매도하려 할 때 비과세의 요건인 실거주나 보유기간을 최종 1주택이 된 날로부터 기산하는 제도가 있었으나 폐지 되었습니다.2022년 5월 10일부터 양도하는 주택은 비과세 받기 위한 보유 또는 거주기간의 기산은 주택의 취득시기부터 입니다.따라서 1 주택자가 된 상태에서 기존 주택을 매도할 때, 취득일로부터 2년 이상의 보유 및 거주 기간이 있었다면그리고 매매금액 등 다른 조건이 부합한다면 비과세에 해당 될 것 입니다.아래 기사의 사례를 확인하세요http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=44016이상 참고가 되셨기를 바랍니다