답변 내역

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.가계약금까지 입금된 상태에서 잔금일 조정 문제로 마음이 무거우시겠네요.결론은가계약 당시에 받은 '매매확인서'에 잔근일이 명시되어있다면 그것이 원칙적인 계약 이행일입니다." 현 임차인 이사 확정시 잔금일을 앞당긴다" 는 문구는 보통 매수인과 매도인의 합의가 전제되어야 합니다. 임차인이 3일 일찍 나간다고 해서 매수인이 반드시 3주일을 앞당겨야할 의무는 없습니다.매도인이 월세 수익 손실을 이유로 잔금일을 당겨달라고 하는것은 매도인의 개인적인 사정일뿐 매수인이 이를 전적으로 책임질 법적근거는 부족합니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은만기전이라도 이사를 통한 '목적물 변경'은 가능합니다.대출기간 중에도 이사는 가능합니다.다만, 새로 이사갈집이 중기청 대출(전용면적85제곱이하, 보증금 2억원 이하 등)에 적합해야합니다.80프로 대출은 목적물 변경이 비교적 자유롭지만, 100프로 대출은 은행 및 보증사 규정에 따라 중도변경이 까다롭거나 불가능 할수있어 반드시 사전이 은행 확인이 필요합니다.만기전 이사시에는 대출금 증액이 어렵습니다. 기존 대출금액을 그대로 유지하면서 집만 옮기는 형태가 일반적입니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은1. 단열에 취약합니다.천장과 사방의 벽면이 외부공기에 그대로 노출되어 있습니다.2. 상당수의 옥탑방은 건물을 지을때 함께만든 콘크리트 구조물이 아니라, 나중에 샌드위치 판넬등으로 올린경우가 많습니다.3. 수압 및 동파문제가 있습니다. 겨울철 노출된 배관이 얼어붙는 경우가 많고, 이로인해 온수가 나오지 않거나 물을 아예 못쓰는 불편함이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은이미 대항력과 전세권설정까지 마친 상태이기에 서두를 필요가 전혀 없습니다.그대로 사셔도 법적으로 완전히 보호 받습니다.기존 계약서의 효력이 새주인에게 자동으로 이어집니다.계약서를 새로쓰고 확정일자를 새로 받으면, 그 사이 집주인이 대출을 받을경우 우선순위가 뒤로 밀릴 위험이 있습니다.기존계약서 여백에, " 매매로인해 임대인이 변경됨(성명, 연락처) 정도만 메모하고 새 집주인과 확인도장을 찍어두는 정도로 충분합니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠습니다.결론은 계약서에 명시된 조항이 있다면 원칙적으로 계약서가 우선입니다.임차인은 관리자의 경고를 압박이라고 주장하지만, 기존 임차인과의 불화 및 기물파손은 쉐어하우스 입장에서 막대한 지장을 주는 행위입니다. 계약서상에 경고3회시 계약파기 조항에 근거해 경고한것은 정당한 관리 권한 행사입니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.고민이 많으셨겠네요결론은 추가월세 약 4.5만원~5만원보증금 3천 / 월세 15.5만원~16만원(기존 관리비 11만원 포함)일 겁니다.전세를 월세로 바꿀때는 "전월세 전환율(기준금리 +2프로) 로 적용되는데, 구로구 원룸시장에서 전환율은 보통 5~6프로입니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은 증여세 이슈는 없을 가능성이 큽니다.1. 적정임대료와 실제지급한 임대료의 차액이 연간 1000만원 이상일때만 증여세가 부과됩니다.보통 보증금 차액에 대해 연 2.9퍼센트의 이자율을 적용합니다.주변시세가 8천만원 인데 4천만원에 들어가시면 차액 4천만원에 2.9프로를 곱해도 약 116만원 정도라 1000만원 미만에 해당하여 증여세 문제는 없을 가능성이 큽니다.2. 보증금을 너무 낮게 받으면 형제분이 내야할 소득세를 줄이려 했다고 판단할수있습니다.시가와 거래가액의 차이가 5프로 이상이거나 3억원 이상인경우 입니다.세무서에서 시세대로라면 이만큼 벌었어야하니 그만큼 세금을 더내라고 결정할수있습니다.다만, 빌라가 1주택이거나 규모가 작다면 실제 소득세 영향은 미미할수 있습니다.<해야할일>가족간의 거래일수록 진짜계약임을 증명하는 것이 핵심입니다.반드시 표준임대차계약서를 작성하세요보증금 4천만원은 반드시 형제분 계좌로 입금하시고 기록을 남기세요 ( 현금거래는 금물입니다)확정일자와 전입신고 : 대항력을 갖추는 것은 물론 계약의 객관적 증거가 됩니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은 원칙적으로 위험하며, 허가취소나 과태료의 대상이 될 수 있습니다.매수자 본인이 직접 거주하는것이 원칙입니다.토지거래허가를 받고 주택을 취득하면 법정기간(보통2년) 동안 허가받은 목적(자기주거용) 대로 이용해야 합니다.본인이 매수한 집에 부모님이 거주하고 본인은 부모님댁에 거주한다면 이는 자기주거용이라는 취득목적에 위배됩니다.이행강제금(취득가액의 10퍼 이내)이 부과될수있습니다.2년간 실거주 의무를 채우지 않으면 법위반에 해당합니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은내용증명은 무시하시면 안됩니다. 상대방의 주장에 침묵하면 나중에 소송에서 이를 인정하는 상황이됩니다. 특히 변호사 비용과 이자까지 청구하겠다 라는 압박에 대해, 본인의 상황(경매진행 및 보증금 미반환 우려 등) 을 명확히 문서로 남겨두어야 나중에 재판부에서 참작 여지가 생깁니다.월세는 지금이라도 내셔야합니다. 상가건물임대차보호법상 3기이상 연체되면 임대인은 계약을 해지할수있고, 임차인은 권리금 회수 기회나 계약갱신요구권도 보호받기 어렵습니다.보증금에서 공제하라. 라는 답변서 형식으로 보내시는것을 추천합니다. "건물이 경매에 넘어가 보증금 회수가 불투명한 상황에서 임차인으로서 최소한의 자구책으로 월세를 보관중이었을뿐, 지불의사가 없는것은 아니다. 남은 보증금에서 공제하거나, 추후배당절차와 연계하여 해결하자" 라는 답변서가 좋습니다.명도소송시, 질문자님은 소액임차인이고 배당요구도 하셨으므로 경락대금에서 일정금액을 최우선 변제받을 권리가 있습니다. 따라서 임대인에게 직접 돈을 받기보다, 경매절차를 통하여 법원으로부터 보증금을 받는것이 확실한 방법입니다.잘 해결되시기를 기원합니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으시겠네요결론은 명도소송까지 버티기 전략은 질문자님께 독이 됩니다.부당이득반환 의무가 생깁니다. 계약종료후이도 계속 거주하면 그 기간만큼 임대료를 집주인에게 지불해야합니다.소송비용을 부담해야합이다. 명도소송에서 패소할경우, 상대방의 변호사 비용과 소송비용의 상당부분을 부담하게 될 위험이 있습니다.지연 손해금이 발생합니다. 강제집행단계까지 가면 집행비용은 물론, 지연에 따른 손해금까지 청구될수있어 50만원 받으려다 수백만원을 잃는상황이 생길수 있습니다.현명한 선택하시길 바랍니다