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요즘 지방부동산 어떻게 흐르고있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 주식과 다르게 기준이 되는 회사 본래의 가치가 없습니다. 그에 따라 현재의 가격이 저평가인지 고평가인지를 구분하기 어렵습니다. 쉽게 회사가치에 비해 가격이 떨어져있다면 주식을 매수해서 본래의 가치로 회복되는 수익을 노리는게 부동산에서는 적용이 되지 않는다는 의미입니다. 현재 지방부동산의 경우 지방소멸화와 인구감소에 따라 현재가격이 최고가격이 될수도 있는 상황이고, 추가적인 하락세도 가능한 상황이기에 단순히 현재가격이 타지역에 비해 오르지 않았다고 해서 투자할 가치가 되지는 않는다는 의미입니다. 일반적으로 부동산의 가격이 곧 가치라고 하는데 이는 현재의 가격이 해당 부동산의 가치를 나타내고 있는 것으로 이는 저평가가 아니라 그만큼 입지나 다른 요건들을 종합적으로 평가한 가치가 낮다는 의미로만 보셔야 합니다. 물론 지역내 호재가 예상되고 별도의 이슈가 있다면 투자를 고려해볼수는 있겠으나, 가격흐름만을 보고 지방부동산에 투자를 하시는것은 매우 리스크가 큰 투자가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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전세 매물이 줄어들고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시기적으로 임대인입장에서는 기준금리등이 추가적인 인하가능성이 커지면서 보증금을 예금화하는 수익성이 떨어질 것으로 예상되는 점과 수도권내 규제로 인해 갭투자를 통한 주택매입시 전세대출제한으로 세입자를 받기 어려워지면서 갭투자에 따른 공급물량이 줄어드는 상황이라고 할수 있습니다. 임차인입장에서는 재작년부터 이슈화되는 전세사기에 대한 우려감과 보증보험 126%가 적용되면서 더이상 비아파트에 대한 전세보증보험 가입이 어려워진점으로 인해 월세수요로 전환되었기 떄문으로 볼수 있습니다. 그렇게 되면 임대인들도 기존 전세매물을 월세로 전환하는 속도가 빨라질수 밖에 없기에 현재 시장에서 월세의 비중이 50%을 넘어선것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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이제 주택 청약 저축이 필요없는 세상이 된걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.틀린얘기는 아니겠으나, 우리나라의 경우 살 집이 없는게 아니라 살고싶은 지역내 내가 사고 싶은 주택이 한정적이라는 부분이 강하기에 나름의 주택가격상승과 양극화가 나타나는 것이라고 할수 있습니다. 이러한 부분은 시간이 지날수록 더 심화될수 밖에 없기에 이러한 지역에서 공급되는 새 주택을 저렴하게 구매하고자 한다면 결국은 청약통장은 반드시 가지고 있는게 맞을 듯 보입니다. 물론 청약통장없이도 돈이 있다면 주택을 구매하는데 문제가 없을수 있고 평생 청약을 하지 않고 살아갈수도 있겠으나, 언젠가 청약이 필요한 시점에 통장이 있는 것과 없는것은 차원이 다른 문제입니다. 특히 청약통장은 일정보유기간과 납입횟수등이 필요하기에 만들어 바로 사용할수 없는 특징이 있기에 청약의 선택은 아이들이 커서 결정한 부분이고 부모님의 입장에서는 적금을 들어준다는 의미로서 만14세부터는 유지를 시켜주시는게 더 괜찮은 판단이 아닐까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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부동산매매와세금관련문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이주비의 경우 일반적으로 주택구입자금으로는 사용하지 못합니다. 이유는 이주비대출시 주택매입을 하지 않겠다는 약정을 쓰기 때문입니다. 이부분은 정확하게 다시 확인을 하시는게 필요할듯 보입니다. 기본적으로 2주택자가 될 경우 구입시 취득세는 규제지역이 아닌 이상 기본세율인 1~3%가 그대로 적용되기 때문에 세금에서의 실질적인 불이익은 없다고 보시면 됩니다. 다만 일시적 2주택 양도비과세등을 위해 일정기간내 종전주택을 매도하여야 하는데 질문의 경우라면 기간내 처분이 어려울수 있기에 양도소득세에 대한 부담이 차후에 있을수는 있습니다. 그리고 오피스텔은 원칙적으로 업무용으로써 주택수에 산정되지는 않지만, 주거용 오피스텔의 경우는 주택수에 포함되게 되어 그에 따른 적용을 받게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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무인화 되는 점포들, 인건비 절감 대비 수익성이 높은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무인점포는 말그대로 인건비 없이 24시간 운영에 따른 비용절감의 장점이 있습니다. 이는 운영을 위한 손익분기점이 일반매장에 비해 낮고 운영자 입장에서 근무시간등에 대한 제한이 덜하기 때문에 보통 투잡의 형태로도 운영이 많이 되고 있고, 그에 따라 많은 매출이 일어나지 않더라도 부수입의 목적으로는 적합한 형태라고 할수는 있습니다. 다만 이러한 이유로 많은 경쟁업체들이 생겨나기 시작하면서 매출 감소는 더욱 심해질수밖에 없고 질문에서 말한 도난사고, 무인취식등 리스크가 존재하기에 결국 수익화는 더 어려운 환경으로 이어지고 있다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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지방 소멸위기에 대응하기 휘나 현실적인 대책은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 의견을 답변드리면 현재 지방소멸화의 근본적인 이유는 지방내 일자리가 너무 없기에 해당 지역에서 자리잡고 살수 있는 수입원이 마땅치 않은게 가장큰이유라 판단됩니다, 특히나 최근의 산업구조가 많은 인력과 넓은 부지를 바탕으로 하는 중화학공업보다는 입지 영향이 적고 소규모로써 운영되는 지식중심산업으로 변경되면서 각 회사들도 인재공급이 원할한 수도권에 집중되다 보니 지방의 경우 더 빠르게 소멸화되어가는 듯 보입니다. 정부에서도 이러한 수도권 집중을 막고 지방활성화를 위해 각 부분별 산업단지등을 지방에 이전, 육성을 통해 지방내 인구의 증가를 유도하고 이를 위해 지방 특성에 따른 산업단지 건설과 정부차원의 공기업이전을 추진하고 있는 상황이며 대표적으로 세종으로의 행정수도 이전이나 부산의 북극항로집증육성에 따른 해수부이전등이 예가 될수 있습니다. 다만 이러한 정책운영은 정부가 일방적으로 진행하는데 한계가 있고 자방내 기반시설확충이나 지방도시간 통합의 필요, 각 산업분야별 협조가 이루어져야 하는 만큼 장기적 플랜에 따라 순차적으로 진행되어야 하기에 당장의 지방소멸화를 줄이기에는 한계가 있는게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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최근 부동산 경매 시장 낙찰가율 상승 원인은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 금리는 인상이 아닌 인하되고 있는 상황입니다. 정확히는 24년 8월까지의 최고점이후로 점차 하락하여 현재는 2.5%로 유지중에 있습니다. 그리고 앞으로 미국 금리인하등에 따라 추가적인 인하가능성이 높은 상황입니다. 경매낙찰가율 상승의 경우 최근 나타나고 있는게 맞는데, 이는 주택가격의 바닥이라는 인식이 퍼져있고, 금리인하와 비수도권에 대한 규제완화가 지속되고 있기 때문으로 볼수 있으며 규제가 적용되고 있는 서울 한강밸트내에서도 경매 낙찰율이 상승되고 낙찰가율의 경우 100%을 넘게 나타나고 있는데 이는 최근 서울 아파트가 가격이 다시 상승세로 전환된 부분과 토지거래허가구역 지정을 피한 마포,성동구등의 수요가 집중되는 풍선효과가 나타나고 있기 떄문으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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도시재생사업이 해당 지역 주민에게 미치는 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 도시재생사업은 그 자체의 목적이나 의도는 좋으나 실제 지역별로 성공한 사례는 별로 보지 못하였습니다. 질문에서처럼 부동산 가치가 상승된 지역은 부산일부지역과 경기도권 일부지역만이 해당되며 대부분의 지방도시에서는 지가상승효과는 미미한 것으로 나타났기 때문입니다. 다만 성공한 사례에서의 지역거주민의 긍정적이 영향은 낙후된 도시이미지개선에 따른 주거환경 개선효과와 소형주택이나 상가등의 활성화로 임대료나 가치상승이 나타난다는 점입니다.이와 반대로 부정적인 측면은 젠트리피케이션과 임대료상승에 따른 기존 상가임차인의 부담증가와 개발에 따른 주민간 갈등 등이 대표적이라고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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아파트팔고 새아파트 매매시 세금 이나 명의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.몇가지 먼저 말씀드리면 ,상속은 피상속인(부모님)사망에 따라 진행되는 것이고, 일반적으로 살아계신 상태에서는 증여라고 하시는게 맞습니다. 그리고 증여의 경우 부모자식간은 5000만원까지 비과세 됩니다. 공동명의 경우는 일반적으로 세금적이 혜택이 있으나, 1주택자이고 12억이하 주택이라면 혜택이 크지 않기에 그냥 단독명의로 하시는게 나을수 있습니다. 또한 동일세대를 구성한 상태에서 현 주태소유자인 아버지가 만60세가 넘지 않으셨다면 본인도 무주택자가 아닌 1세대 1주택자로 보기 떄문에 무주택자에 따른 혜택은 제한될수 있습니다. 물론 주택매도와 동시에 매수를 하는 경우나, 만60세가 넘으신 상태라면 위와 다를수 있습니다. 만약 본인명의로 한다고 가정한다면 일단 주택 매수자금에 대한 부분에서 문제가 될수 있는데, 현 주택을 매도한 자금을 새로운 본인명의주택에 조달하면 해당 금액만큼은 모두 현금증여로 볼수 있기에 이에 따른 증여세부담이 커질수 있습니다. 그에 따라 본인자금과 대출을 통해 주택자금조달이 어려운 상황이고 증여가액이 5000만원이상필요한 상황이라면 기존대로 부모님 명의로 주택을 구매하시는게 더 유리할것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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부동산 직빵 어플에 분양권 매매가격은 분양권대비 얼마올랐다고 나와있는데 확장비용이 감안된건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 포함된 부분으로 보시면 됩니다. 분양가에는 옵션가격이 포함되고 보통 거래되는 전매가격은 분양가에 P가 포함된 총액이기 때문입니다. 다만 분양가의 경우 매매시점의 낸 금액까지만 해당이 되므로 현재 중도금 단계라면 이후단계부터는 전매가격 외 추가로 부담하셔야 하는 부분으로 보셔야 합니다. 그리고 피의 경우는 상세적인 거래금액상 별도 기재되어 있기에 이를 확인하시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.10.01
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