답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가의 경우는 건축비용과 토지비용이 함쳐진 가격일뿐 시세와는 차이가 있고 보통 신축된 아파트의 경우 완공이후에 시세는 주변 시세를 기준으로 하여 평가받게 됩니다. 만약 분양가가 주변시세보다 낮다면 그만큼 완공과 동시에 시세차익을 얻을수 있게 되고, 거기에 해당 입지가 역세권이라면 주변시세보다 평균 10~20%정도더 높게 평가되는게 일반적입니다. 정확한 가격수치는 주변시세, 분양가등을 알수 없기에 판단하기 어렵지만, 완공후 거래를 통해 시세가 형성된다면 알수 있을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 말그대로 주변 전세가격 시세가 하락하면서 발생하게 됩니다. 즉 임대인입장에서는 대처방법이 없고, 임차인입장에서도 계약기간중 해당이유로 계약을 해지할수도 없기 떄문에 특별한 대처방안이 있지는 않습니다 .다만 게약시에 이러한 상황을 대비하기 위해 전세보증보험 가입과 전입신고를 통한 대항력을 갖추고 확정일자 부여등을 반드시 받으시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 매물에 따라 다릅니다. 임대인이 선납조건으로 매물을 등록하였다면 입주시에 한달 월세를 선납하셔야 하고 별도 선납에 대한 부분이 없다면 거주을 시작하고 한달뒤부터 후불로 월세를 지급하시면 됩니다. 만약 원하시는 매물이 선납이라면 임대인과 협의를 통해 후납으로 조정을 요청하실수는 있지만, 임대인이 이에 동의를 하여야 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 관리사무소에 문의하시거나 직접 들어가 보셔야 알수 있는 부분입니다. 보통 지하주차장이 없는 예전 아파트의 경우 반지하상태의 공간이 있는 경우가 많은데 보통 해당 공간에는 아파트내 운영시설(하수도배관, 가스배관)등을 중간에서 조작하거나 점검할수 있는 시설들이 들어가 있는 경우가 많고, 질문처럼 창고형식으로 운영되는 곳도 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약은 높은 보증금을 한번에 제공하는 대신 월 주거비용은 내지 않아도 되는 임대차 방식입니다. 이에 장점은 월 주거비용 부담이 없다는점이고 단점은 최근처럼 보증금 미반환 사고등이 발생할 경우 피해보는 금액의 정도가 크다는 점입니다. 반대로 월세계약읜 경우는 보증금이 낮아 자금을 조달하기 유리하지만 매월 부담하는 월세등으로 인한 주거비용 부담이 큰 편입니다, 결국에는 장단점이 다 있는 계약방식으로 보시면 됩니다. 간혹 전세계약이라도 전세대출이 있다면 월 부담하는 이자가 있으므로 월세와 차이가 없다고 말하시는 분들이 계시는데, 해당 부분이 개별적 상황일뿐 전세제도 자체의 특성과는 별개로 볼수 있고, 월 지출금액 자체도 동일 목적물에 대해 보증금에 따른 월세를 계산한다면 대출이자가 월세 부담보다는 적게 지출하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 임차인이 장기거주를 위해 세워야할 전략등은 의미가 없습니다, 이유는 임대인이 연장을 거부하거나 보증금조정을 거부하면 임차인이 어떻게 할 방법이 없기 떄문입니다 , 그나마 있다면 엄청난 연변으로 임대인을 설득해 본인에게 유리한 조건에 계약을 체결하는 게 방법이 있을수는 있습니다. 임차인은 법으로써 갱신청구권이 보장된 만큼 2+2년 거주가 일반적이고 임대인과 협의에 따라 이보다 더 짧게 혹은 더 길게 거주를 할수 있습니다. 결국 임차인이 임대차시 할수 있는 부분은 보증금 보호를 위한 전세보증보험이나 전입신고,확정일자를 갖추는것과 계약시 특약과 계약기간등의 사항을 임대인과 잘 협의하는 정도로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환급은 세금등을 돌려받을 때 사용하는 표현이므로 사인간의 계약인 임대차에서 보증금에 대한 회수는 반환으로 말하는게 맞습니다. 그리고 전세보증금은 임대인의 선택으로 결정되며, 그 기준은 최근 임대차계약으로 체결된 금액인 시세가 기준이 되게 됩니다 해당 기준에서 주택 상황과 임대인 선택에 따라 더 비싸지거나 낮아질수 있습니다. 전세보증금 반환의 경우는 최초 지급한 보증금 그대로를 만기시 그대로 돌려받고 퇴거를 하는것이며, 반환 조건이 별도 있지는 않지만, 임대차보호법상 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.학군은 부동산 입지에서 수요를 결정하는 매우 중요한 요인입니다. 학군이 있는 지역에는 임대차 수요나 주택구매수요가 늘 높은 편이고, 해당 수요에 따라 가격 역시도 학군이 부족한 입지에 비해 가격상승률이나 가격자체도 높은 편입니다. 보통 학군이라는 강남8학군처럼 유명학군을 말하는 것일수도 있지만 일반적인 지역에서 학군은 초,중,고가 주변에 위치하고 있는 입지를 말합니다. 초,중,고가 한 지역내 잘 갖추어진 경우 해당 지역의 장기거주가 가능해지고, 그만큼 주변 학원이나 편의시설 확장도 빠르게 이루어지는 장점이 있습니다. 쉬운 예로 취학아동이 있는 세대의 경우 한 학급당 아이들이 적고, 한번 형성된 교우관계가 중학교 진학시까지 이어져 가는 경우가 많기에 타지역으로 이사를 하거나 배정중학교가 주변에 없어 엉뚱한 지역으로 배정이 될 경우 자녀가 학교에 적응하는데 걱정이 많을수 있습니다. 그렇기에 취학시기가 되면 보통 부모님들은 주변지역 내 초중고가 함께 있어 연속된 진학에 부담이 적고 그만큼 한 지역권내 장기거주가 가능해지므로 해당지역에 안착하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리스팅의 사전적 의미는 부동산 중개활동에서 공인중개사등이 부동산 소유자를 대리하여 물건의 매도나 임대를 하는 것을 말합니다. 다만 부동산에서 사용하는 리스팅의 의미는 매매나 임대를 위해 부동산을 공개적으로 제공하는 과정을 말합니다. 즉, 네이버부동산등에 매물등록을 하는 과정도 하나의 리스팅으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매의 경우는 말그대로 시세 차익이 어느정도 있는 상태라면 양도중과세 유예가 연장중인 현재 매매하기 나쁘지 않을수 있습니다. 반대로 시세차익은 크지 않지만 임대수익이 매달 어느정도 나온다면 당연히 임대를 계속해서 진행하는게 맞을수 있습니다. 결국은 매물에 따라 본인 스스로 선택할 부분이지만, 현재처럼 금리가 높은 경우에는 월세에 대한 수익이 동일시세대비 좋기 때문에 공실의 위험이 없는 상태라면 좀더 유지하시는 것도 도움이 될수 있습니다.