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건물주가 마냥 편하게 놀고먹는 사람인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 건물주는 임대를 통한 임대수익을 얻기 때문에 건물을 소유하고 있고 해당 건물에 임차인이 입주해 있다면 매달 아무런 행위를 하지 않더라도 임대수익이 발생하게 됩니다. 다만 해당 임대료가 형성되도록 건물에 대한 관리나 유지를 하게 되는데 보통 건물주가 직접 이러한 관리헹위를 하는 경우도 있지만 대형건물등에 대해서는 일정 비용을 지급하고 관리전문업체를 통해 위임하는 경우가 더 많습니다. 이런 경우라면 질문처럼 매달 아무런 노동을 하지 않더라도 수익이 발생하게 됩니다. 다만 건물의 공실리스크나 감가상각에 대한 리스크 모두 건물주가 부담하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.21
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전세 재계약 집주인과 소통중에 문제가 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그러게요 1년이자가 10%는 어디서 나온건지 알수가 없네요, 그리고 736만원은 또 어디서 나온 수치인지, , 차액이 300만원인데 이자포함 736만원은 뭔지 이해를 하기 어렵습니다. 우선 갱신청구권을 만기 6~2개월전까지 사용하셔서 5%이내인상으로 제한시킨 다음에 초과되는 75만원에 대해서 별도지급을 하거나 다른 조건으로 협의를 해보시는게 필요해 보입니다. 오피스텔의 경우 보증보험 가입이 안되면 보증금보호가 더 어려워지기 때문에 되도록이면 가입가능한 수준으로 보증금을 맞추고 계약을 진행하는게 유리하기 때문입니다. 아. 그리고 협의가 진짜안되는 최악의 경우 갱신청구권을 사용할때 반드시 5%인상을 해주여야 할 의무는 없다는 점 알고계시면 도움이될듯 보입니다. 법에는 5%초과인상을 제한하는 것이지 반드시 인상을 해주어야 하는것은 아니며, 인상을 안해준다고 해서 임대인 갱신청구권을 거부할수는 없습니다,
경제 / 부동산
25.08.20
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1세대 다주택자의 개념이 이게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자는 보통 2주택이상주택을 보유한 사람을 말합니다. 질문에서 말하는 첫번째 케이스는 자식과 부모님은 각 1주택자에 해당이되나, 동일세대를 구성하게 됨으로써 1세대 2주택자가 되는 것이지 각자가 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 두번째 케이스도 같은 개념으로 1주택자인 본인과 1주택자인 어머니가 동일주소에 동일세대를 구성하지 않으면 각자는 1주택자이고, 각기 단독세대를 구성하고 있는 경우 1세대 1주택지가 됩니다. q)어머니가 아파트 한채가 잇고 제가 월세 오피스텔에 사는데 -> 현재 기준 질문자님 무주택자, 어머니 1주택자인 상황에서 어머니가 저희 오피스텔에 전입신고를 하고 엄마랑 저랑 오피스텔에 둘다 전입되잇는 상태에서-> 이 상태에서는 1세대 1주택 / 어머니 1주택자 / 본인은 무주택이지만 무주택세대구성원은되지 않고 각 부분별 요건에 따라 무주택자로써 인정가능한 부분있음. 하루뒷날 제명의 아파트잔금을 치고 등기하기전에 이아파트로 제가 전입신고 하는경우는 -> 본인명의 아파트 거주 1주택자 / 어머니 오피스텔에 그래도 계신다면 1주택자 각 1세대 1주택문제는 취득시점인 잔금납부일 기준 동일세대를 구성하면 다른 주택수 배제요인이 없다는 전제하에 2주택에 따른 세율이 적용될수 있음, 물론 일시적 2주택 또는 주택수 제외 요건에 해당되는 경우 이와 다를수 있습니다
경제 / 부동산
25.08.20
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6.27 부동산 대책 6개월 이내 전입의무에 대하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입의무가 있다는 것은 해당 시점까지 전입을 하라는 의미이지 전입후에 바로 나와도 된다는 의미는 아닐것입니다. 이런 경우 해당 대책의 목적과 맞지 않기 때문입니다. 실제 6.27대책에서 언제까지 거주를 해야하는지는 나와있지 않지만 질문처럼 전입한 후에 다른 곳으로 바로 전출을 하고싶다면 받은 주담대대출을 상환하면 가능할 것으로 보이므로 전입한 이후에 전세임차인을 구해 전세보증금을 받아 대출을 상환한다면 가능할 것으로는 예상됩니다,
경제 / 부동산
25.08.20
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아파트 잔금 받기전에 전입신고를 해줘도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 잔금을 지급한 이후에 주택을 인도하게 받게 되고 그시점에 전입신고를 하는게 맞습니다. 임차인의 사정으로 미리 전입신고를 하여야 하는 경우에는 임대인의 동의가 있다면 가능하나, 보통은 잔금전에 전입신고를 특별한 사유가 아니고서는 허용하지 않는 경우가 많습니다. 다만 임차인도 관리비와 월세지급을 조건으로 잔금전 전입신고를 하겠다고 하니 이러한부분을 고려해서 결정하시면 될듯 보입니다. 개인적으로 미리 전입신고를 허용하는 것은 크게 문제가 없으나, 잔금전에 실거주를 하는것은 동의하지 않는게 좋을듯 합니다 .
경제 / 부동산
25.08.20
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유튜브에서 분양 홍보하는 사람들 수수료
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양건 마다 분양대행사의 수수료는 다릅니다. 일반적으로 인기분양 물건의 경우 대행사의 노력없이도 판매가 잘되기 때문에 수수료가 낮으나, 분양이 잘 되지 않는 지역이나 매물에 대해서는 분양대행 수수료가 매우 높습니다. 특히 빌라나 단독주택등은 수요가 적기 때문에 높은 분양계약에 따른 수수료지급이 많습니다. 다만 질문처럼 유튜브로 홍보하는 경우에 직접 계약을 체결시켜서 분양수수료를 받을수도 있지만 단순홍보비만을 받고 광고성 영상을 찍는 것일수도 있기에 정확한 상황까지는 알기 어렵습니다. 일반적으로 분양대행의 경우 기본수수료 3~7%(분양가기준), 성공보수로써 분양전체물량 중 일정비율 이상 분양시 초과성과에 대한 보상등으로 구성되어 있는 것으로 알고 있습니다,
경제 / 부동산
25.08.20
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전세 계약을 준비 중인데 계약 전 꼭 확인해야 할 사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 전세계약에서는 등기부등본과 건축물대장을 기초로하여 권리관계 및 매물에 대한 안정성을 판단하게되고, 해당 과정에서 실제 계약당사자와 소유자 일치여부까지 확인을 하게 됩니다. 그리고 최근에는 임대인의 주택보유여부나 국세납입증명서등을 통해 현 경제적 상황도 판단을 하게 됩니다. 사실 이러한 부분들만으로 전세사기를 온전히 피하기는 어렵기 떄문에 이러한 확인을 기초로하여 계약을 체결하되, 반드시 보증보험 가입과 전입신고와 확정일자를 갖추는 것이 가장 안전하게 보증금을 보호하는 방법입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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부동산은 언제가 이사갈 수 있는 상황인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 매수할때 주택담보대출은 주택가격의 최대 70%까지이지만 실제 대출에서는 주택가격에 50~60%사이가 풀대출이 되는 경우가 많습니다. 그러므로 산술적으로 9억 주택을 매수할 경우 대출에 문제가 없다는 전제하에 자기자금은 40~50%는 있어야 하기에 4억~5억은 있으셔야 합니다. 물론 대출에 따라서는 3억대 중후반만 가지고도 매수가 가능할수 있으나, 안정적인 자금조달은 아닐수 있습니다. 그리고 구매이후 유지에 부담이 없는 것은 대출금액보다는 소득과 원리금부담을 기준으로 보셔야 하는데, 소득대비 원리금 부담이 30%을 초과하지 않는 범위내가 안정적입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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부동산 중개수수료 문의 드립니다.(특별한 경우입니다.)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금의 대한 중개수수료를 문의하시는 듯 보입니다. 원칙상 권리금은 임차인간 별도 계약을 통해 주고받는 금액이기 떄문에 법이 정한 중개보수 싱한요율이 적용되지 않습니다. 그에 따라 통상적으로 지역이나 업종에 따라 다르게 적용되며 , 이는 중개사무소마다 차이가 있고 통상적으로 10%정도를 받게 됩니다. 1.권리계약에 대한 수수료도 제가 부담해야 하나요? -> 권리금에 대한 수수료도 원칙상은 양쪽모두가 부담하게 되나, 대부분은 권리금을 받는 쪽에서만 받는 경우가 많습니다.2.옆 건물로 이전하는 임대차 계약 수수료는 제가 부담해야 하나요? -> 임대차 계약에 따른 수수료이기 떄문에 이전하는 건물과 관계없이 계약한건에 대해 발생하기에 부담하셔야 합니다. 3.제가 먼저 의뢰한 계약이 아니라 수수료 의무가 없는건가요? -> 현 건물에 대해서 새로운임차인과 임대인간 임대차에 따른 중개보수는 부담하지 않지만, 새로 이사가는 건물에 질문자님과 임대인간 체결한 임대차에 따른 중개보수는 발생하게 됩니다. 즉 6000 /350 에 대한 중개보수는 내셔야됩니다. 다만 중개사와 여러 협의를 통해 이전을 한 만큼 산출된 중개보수에 대한 협의를 통해 부담을 낮추시도록 조정하시는게 필요해 보이긴 합니다. 4.권리계약과 새로운 임대차 계약에 따른 수수료를 제가 부담해야 한다면 얼마를 부담해야 하나요? -> 권리금계약에 따른 수수료는 정확히 알수 없으나, 대략 1000~1500만원 사이일듯 보입니다. -> 새로운 임대차에 따른 중개보수는 6000 / 350 기준으로 0.9%요율 적용 369만원이 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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전세 계약 잔금 전 보증금 변경 계약서 재작성
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.별도 문제될 부분은 없을것으로 보입니다. 계약서는 다시 조정된 보증금으로 하여 작성을 하시면 되고 이미 신고를 한 전월세 신고의 경우 정정신고를 하시면 될듯 보입니다. 보통은 온라인을 통해 정정 신고서를 제출하시면 되는것으로 알고 있으며, 상황에 따라서 임대인과 임차인의 공동서명이 필요할수도 있기 때문에 관련한 부분만 확인을 하시면 될듯 보입니다. 물론 확정일자부여의 경우도 다시 하셔야 하나 전월세신고시 의제가 되기 때문에 확정일자 재부여는 별도 하지 않아도 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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