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전세있는 상태로 매매 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세안고 매매의 경우 대부분 갭투자로 볼수 있고 이런경우 대부분 대출없이 전세세입자의 보증금과 매매가격간의 차이를 자기자금으로 부담하고 소유권을 가지고 오는 경우 대부분입니다. 보통 세안고 매매를 할때 후순위 대출을 이용하여야 하는데 1금융권내 해당 상품이 많지 않다는 점과 하위금융권 이용시 이자부담이 큰 점 그리고 대출신청조건이나 승인과정이 까다롭다는 단점이 있습니다. 안되는 것은 아니지만 선택권이 제한적이고 대출자체가 쉽지 않다라고 보시면 됩니다. 참고로 질문처럼 매매가 14억에 전세가격이 6억이면 대략 전세가율이 40%선인데 이러한 경우 실제 투자금액이 8억에 해당되기 때문에 세안고 매매하기에는 적당치 않은 매물로 보이며, 전세가율이 크게 낮은 것은 오래된 구축이거나 해당 전세세입자가 입주한 이후 시세가 크게 상승된 경우로써 실거주나 시세대로 입주하려는 세입자로 교체 등의 이유가 아니라면 적합한 투자대상은 아니라 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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편의점 매출 상위권은 보통 어떤 품목들인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료가 없어 2024년 관련된 자료를 통해 설명드리면 TOP5는 5위 생수이고 4위 바나나맛 우유로 흔히 알고 있는 뚱바가 역대상위판매상품으로 자리잡고 있습니다, 3위는 주류판매로써 대표적으로 참이슬이 매출 비중이 높다고 나와있습니다. 2위는 즉석 커피로 해당 커피의 판매량은 해마다 크게 증가하고 있고, 하루 평균 판매량이 전국 카페수와 비교해서 3~4배정도라고 합니다. 1위는 의외로 컵얼음이라고 합니다. 컵얼음의 경우 관련한 커피판매량과 동시구매하는 음료등으로 인해 여름철 뿐 아니라 계절관계 없이 높은 판매률을 나타낸다고 합니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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매년, 물가 상승률에 따라 모든것들의 시세가 상승하는게 맞는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물가지표가 오른 다는 것은 이미 다른 생필품 및 그밖에 상품의 가격이 올랐다는 의미입니다. 즉, 물건가격이 올랐기 때문에 물가지표가 상승하는 것이고, 물건값이 동결되면 사실상 물가 지표도 오르지 않는 것이라고 볼수 있습니다. 결국 물가지표가 올랐는데, 물건 가격이 동결이라는게 이론상 말이 되지 않으며, 물가가 올랐음에도 동결되는 개별적인 재화가 있을수는 있습니다. 특히 원자재상승에 따라 가격이 오르는 재화들중 정부가 관리하는 가스, 전기료등은 정부방침에 따라 동결이 가능할수 있습니다. 보통 이러한 공공재화의 가격이 오르면 물가는 더욱더 상승되기 때문에 임의대로 조정을 하는 것입니다. 그리고 물가상승은 여러요인에 따라 발생하게 되는데, 대표적으로 수입재화의 경우 환율이나 국제정세등 변동요인이 크고, 농수산물의 경우 환경변화에 따른 생산량 조절이 쉽지 않아 정부가 일괄 통제를 하기에는 한계가 있습니다. 그리고 원자재의 상승은 기업 입장에서는 원가 상승으로 이어지고 이를 판매가격 상승으로 충당하기에는 시장내 경쟁상황이나 국민들의 반발등이 있어 경우 쉽지 않은 경우가 많습니다, 결과적으로 기업이익은 줄어들게 되고 투자감소와 기존 노동자의 임금인상도 쉽지 않게 됩니다. 결론적으로 경제는 서로간 유기적으로 연결된 순환구조의 특성이 있고 이러한 특징으로 인해 인위적으로 하나를 조정할 경우 파급되는 영향들이 있기에 공적주체인 정부라도 인위적으로 이를 완벽히 조정하기에는 한계가 있을수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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1주택자가 집을 추가로 구매해도 1주택인정되는 지역은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 보유함에도 주택수 산정에서 배제되는 경우가 있습니다만 각 세금별, 부분별 예외인정여부에는 차이가 있기때문에 각 항목별로 확인이 필요합니다. 기본적으로 특정 요건에 해당되는 주택의 경우 세금 선정시 주택수 포함이 되지 않는데, 전용면적 60제곱이하 수도권 6억원 (지방 3억원 이하)의 경우 주택수에서 배제가 가능합니다. 그외 저가주택으로써 공시지가 1억원 이하의 경우도 주택수에서 제외가 가능합니다. 그리고 지방 미분양주택으로써 2년내 준공된 소형주택 중 미분양 물량은 1주택자 특례 혜택이 유지됩니다. 이러한 주택수 제외가 되면 세금 (취득세, 양도소득세)등에서 중과세율을 피할수 있어 세부담이 완화될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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전세입자가 집을 안보여 주어서 매매가 어렵습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임차한 기간동안은 세입자가 주택을 보여줄 의무는 없습니다만, 질문에서 계약시 특약으로 해당 부분을 명시하였다면 이또한 계약상 의무라고 할수 있기에 일방적인 회피의 경우 계약의무위반으로도 볼수 있습니다. 이럴 경우 최종 협조를 하지 않는다면 의무조항위반에 따라 계약해지등을 통보할수 있는 요건이 된다 판단이 되며 해당 부분을 미리 세입자에게 통지하여 일수 있도록 하시고 이후 계약해지에 대한 내용증명등을 발송해서 협조를 유도하는게 좋을듯 보입니다. 그리고 해당 부분은 아들보다는 계약당사자에게 하시는게 이후 진항에 문제가 없을것으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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부산 아파트 매매하려고 하는데 신혼부부 대출 얼마까지 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출 가능여부는 은행을 통해 가능여부 및 한도를 확인하셔야 할 부분입니다, 보통 현재 주택담보대출에서 생애최초를 포함 LTV70%가 한도이고 해당 한도내에서 DSR에 따라 한도가 정해지기 때문에 대략적으로 소득이 크게 낮아만 않다면 주택평가가액의 60%정도의 한도까지는 대출이 가능한 경우가 많습니다. 주택평가가액의 경우는 KB시세등을 기준으로 하는 경우가 많기에 이를 확인해보셔야 하고 대략 4억 주택평가액에서는 대출은 최대 2.8억 실제는 이보다 낮아지므로 대략 2억~2.4억정도로 보입니다 ,그러므로 자기자금은 최소한 1.5억이상은 있으셔야 된다 판단이 됩니다. 그럼므로 자기자금 7천만원으로 4억이상의 주택을 구매하는 것은 현실적으로 자금조달에 문제가 발생할 가능성이 높아보입니다
경제 / 부동산
25.08.14
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경매물건 점유자 월세 전환 계약 및 월세 금액
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 비교가능한 주변 시세를 기준으로 판단하셔야 할 부분입니다. 즉 임대차 시세에 따라 정하시고 협의를 하시면 되는 부분이지, 경매를 통한 구매와 감정가 만으로 임대차 시세를 정할수는 없습니다. 그리고 주변시세를 기준으로 보증금에 따라 부담하는 월세정도를 판단하셔야 합니다. 쉽게는 해당 주변 부동산에 방문하여 현재 해당 입지의 임대차시세를 확인하고 해당 가격을 기준으로 보증금에 따라 월세를 조정하시면 될것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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현재 아파트 1채 상속받은 상태인데 무주택자로 청약 신청 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서도 상속으로 인해 취득한 주택에 대해서는 일반적인 주택수 산정과는 다르게 예외조항으로써 5년간 유예를 해주기 떄문에 청약시 무주택자로 청약자격이 유지됩니다. 다만 몇가지 기준이 있는데, 상속주택에 시겆를 하지 않아야 하며, 기존 무주택자가 상속으로 인해 1주택이 되었을 때 해딩됩니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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다른 지역으로 LH 임대주택 청약이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택의 경우 타지역이라도 무조건 신청이 불가한 것은 아닙니다. 이때는 사실상 임대주택의 입주자모집공고를 확인하여 가능여부를 판단하셔야 하는데,공고문에 현재거주자, 1년이상거주자, 해당지역민 등 조건을 참고하셔야 합니다. 그리고 청약공고를 통해 타지역거주자 신청이 가능하더라도 국민임대의 경우 대부분 해당지역 거주자 우선공급을 하기 때문에 타지역에 대한 청약시 당첨가능성이 낮아질수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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평수가 넓은 오래된 아파트, 평수가 좁은 신축 아파트?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축과 신축은 단순비교가 사실 어렵습니다. 이유는 각 매물별 주변입지상황이나 시설상태, 커뮤니티시설 구성은 다르고 구축이라도 어떠힌 경과년수냐에 따라 거주편의도 달라질수 있기 떄문입니다. 질문처럼 입지조건이 동일한 경우라면 사실상 주거편의를 기준으로 판단한다면 실거주를 하려는 목적이거나, 세입자를 통한 갭투자시 자금투입비중을 낮추려는 목적에서는 신축이 유리할수있고, 재건축에 따른 분양권 획득목적으로써 더 장기적인 안목으로 접근하려고 한다면 이때는 구축의 넓은 평수가 유리할수도 있습니다. 즉, 개인의 이용목적에 따라서 그 선택에도 차이가 생길수 있습니다. 개인적으로 투자가 아닌 실거주의 목적으로 장기거주를 고려하신다면 당장의 자금 부담이 되더라도 신축이 더 유리한 부분이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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