답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현계약상태가 묵시적갱신에 따른 연장상태라면 질문에서 제시한 대로 퇴거통보를 한 3개월 후 계약이종료되므로 4월에 퇴거를 준비하시면 됩니다. 문제는 다음임차인이 없을 경우 보증금반환에 문제가 없는지 여부인데 월세로써 보증금이 크지 않다면 법적 사항을 전달하고 퇴거일에 맞추어 보증금 반환을 요구하시면 될듯 보입니다.사실 묵시적갱신에서 다음임차인여부는 중요하지 않기 떄문이고 만약 4월전퇴거를 원하는 경우랴면 남은 3개월간 월세를 지급한다고 한다며 임대인이 보증금을 미리 원하는 시점에 조기반환해줄 가능성은 있다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가족간 거래에서 자금에 대한 차용이 있을 경우 차용증작성 및 법적이자지급등을 하셔야 증여로써의 추정을 피하실수 있습니다. 즉, 부동산 거래 자체가 증여로 추정되기에 일반매매로써 인정받기 위해서는 자금에 대한 이체기록등을 명확히하셔야 하고 해당과정에서 일정금액에 대한 지급이 늦거나 혹은 차용을 통해 충당하는 경우에는 타인과의 차용처럼 차용증작성 및 법적이자율에 따른 이자지급을 해두셔야 이후에 증여추정에 따른 세금부과를 피하실수 있습니다, 공증도 방법이긴하나, 꼭 하실 필요는 없으나, 이자, 원금상환에 대한 이체기록은 반드시 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에 대한 일정 및 신청은 대부분 청약홈을 통해 공지되게 됩니다. 그러므로 지역별 청약공고일정은 해당 사이트를 방문하여 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 지금 이러한 세금규제에 대해서는 말이 많은데 어제 이재명대통령 신년 기자회견에서 대통령이 발언한 것처럼 현재 고려하고 있지 않은것으로 확인되었습니다. 실제 발언에서 "세금은 국가 재정을 확보하기 위한 수단이다, 규제의 수단으로 전용하는 것은 바람직하지 않다라고 분명한 선을 그어 표현하였습니다. 그리고 보유세 강화에 대해서도 정치적으로 옳지 않고 국민부담이 크다고 하며 부정적 의견을 밝혔습니다. 그러므로 너무 앞서서 판단하고 고민하실 부분은 아니라 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당이 없다고 해서 100%안전한 것은 아닙니다만, 일반적인 경우보다는 권리상 리스크가 낮다는 장점이 있다는 정도입니다. 정말 중요하게 보셔야 할 부분은 근저당이 없는 경우라도 현재 주택시세와 내 전세보증금의 차이 즉 전세가율에 대한 확인인데, 만약 전세가율이 80%을 초과하는 경우 주택시세 하락등에 따른 깡통전세등의 위험이 크기 떄문에 리스크가 커질수 있습니다. 특히 다세대, 빌라등은 정확한 시세확인 어렵기에 반드시 보증보험 가입이 필수적이고, 계약서상 특약에 보증보험 미가입시 계약해지 및 계약금반환특약등을 넣어두시는게 보증금을 좀더 확실히 보호할수 있는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.난해한 상황으로 보입니다. 원칙상 대출거절시 계약해지및 계약금반환 특약이 있더라도 해당 대출거절은 목적물에 대한 사유로써 거부가 되어야 적용가능합니다. 그런데 질문의 경우는 이에 해당은 되나, 최초부터 감액등기를 합의하고 대출을 신청하기로 하였다면 그에 따른 대출가능여부등은 사전에 확인을 하셨어야 할 부분입니다. 일반적으로 전세대출에서 후순위 임차권에 대해서는 전세대출심사가 까다롭고 상품에 따라 거절되는 경우가 많기 때문입니다. 다만, 위와 같이 대출거절시 특약이 존재하고, 해당 목적물의 근저당으로인해 대출이 거부되었다면 이는 임차인의 귀책사유로 보기는 어렵기에 계약금에 대한 반환은 이루어져야 할것으로 판단이 됩니다. 그리고 대출심사는 금융기관별 차이가 있고, 개인이 승인여부를 판단하기 어렵기에 현상황을 알고 대출신청한다고 해도 승인거절등이 발생할수 있기에 위와 같은 특약을 넣는 것이므로 이게 임차인의 귀책사유로 인정되기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행별 주택평가가액 기준에 차이가 있긴 한데 대부분은 매매가, 공시지가 아닌 KB시세를 우선 적용하게 됩니다. 다만, 아파트가 아닌 다세대 빌라등은 시세가 정확하고 담보평가가 보수적이기에 때문에 금융사별 기준에 따라 다르게 적용될수 있으며, 보통은 감정평가액이나 공시가격을 기준으로 산정하는 경우도 있습니다. 대략 실거래가에 70~80%수준으로 평가액이 잡히는게 일반적입니다, 그리고 투기과열지구에서 LTV는 40%가 일괄적용되며, 생애최초일 경우에는 LTV70%가 적용되므로 해당 부분도 참고하여 자금조달계획을 세우셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 연장된 계약에서 계약기간을 확인하시기 바랍니다. 계약서상 임대차기간인 25년 4월부터 27년 4월이라면 계약기간중에 임의대로 월세인상요구는 거부하실수 있지만, 연장시에 계약기간을 1년 즉, 26년 4월까지로 하셨다면 재계약이 필요한 시점이고 월세인상요구도 가능한 부분입니다. 그리고 임대사업자라도 법으로써 1년이내 인상을 못하도록 되어 있기에 1년뒤 인상요구자체가 법적 문제는 없습니다. 중요한건 계약기간이 종료되어 연장협의 과정에서 주장을 하는지, 계약기간내 1년이 넘었다고 요구하는지에 따라 거절 가능여부가 달라질듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 현재 계약연장상태가 묵시적갱신인지, 합의갱신인지를 먼저 확인하셔야 할 듯 보입니다, 위 제시된 부분만으로 묵시적갱신성립여부를 판단할수 없습니다. 만약 만기 6~2개월전까지 서로간 아무런 의사통보 없이 지나갔다면 성립되겠으나, 해당 기간에 협의를 통해 계약서를 작성하셨다면 이때는 묵시적갱신은 성립되지 않습니다 묵시적 갱신이 성립되었다는 전제하에 중도해지는 임차인이 해지통보를 한 3개월후 자동종료가 되기에 통보 3개월 후에 보증금반환을 받고 퇴거 하시면 됩니다. 이때는 중도해지에 대한 임대인 동의도 필요하지 않습니다. 2. 1처럼 3개월간은 게약이 유지되기에 3개월 이후에 입주기간을 잡으셔야 합니다. 질문처럼 하실수 없습니다. 3. 2번을 주장하시면 분쟁의 소지가 있고, 그 분쟁에서는 본인이 분리한 시기입니다. 1에서 말한 것처럼 통보 3개월에 이후 퇴거를 주장하시는게 권리주장상 맞고 협의 위치상도 본인에게 유리할수 있습니다 .