전세대출 불가로 인한 전세계약금 반환 가능 여부
아파트 전세 계약을 하였는데
계약 당시 물건의 근저당이 5천2백이 잡혀있고 기존 세입자가 있는 상태였습니다.
아파트 전세금 2억 4천에 근저당 조금을 남겨두고 계약할지
2억6천에 잔금일 근저당 말소조건으로 계약할지 선택하라고 하여
은행에 문의 결과 매매시세의 90프로 이하면 심사 가능하다는 답변을 듣고
전세금 2억4천에 근저당 조금 남겨두고
계약을 진행하였습니다.
계약서에는 근저당을 감액등기하는 조항과
임차인이 전세대출을 받는것에 대하여 임대인은 동의하고,
임대인 귀책사유로 대출이 실행이 안될 시 계약을 해지하고 계약금을 반환한다는 조항을 걸었습니다.
근데 대출 심사를 넣어보니 근저당이 있으면 진행이 어렵다는 답변을 받아 계약을 해지하려 했으나
근저당은 계약 전에 알고 있었고 감액등기하기로 합의한 사항이니 임대인의 귀책사유가 아니라고 이야기하는데
제가 계약금을 반환 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠습니다.
결론은
대출불가 결과가 누구에게 귀책사유가 있냐의 문제입니다.
임대인측은 " 근저당의 존재를 알고 계약했으니, 대출불가 책임은 나에게 없다" 라고 주장하겠지만, 이는 논리적으로 허점이 있습니다.
임차인의 전세대출에 동의하고 임대인의 귀책사유로 대출 불가시 계약금을 반환한다 라고 특약을 넣었다면 임대인은 대출이 가능한 상태의 목적물을 제공할 의무가 포함된것으로 해석될 여지가 큽니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
은행에서는 원래 선순위가 있을 경우 후순위로 대출을 해주지 않습니다.
은행에 대출 상담 시 그러한 내용을 확인을 했어야 하는데 그러한 문제로 대출이 불가되게 되면 사실 임대인의 귀책사유로 보기는 어려워 보입니다. 우선 임대인과 다시 협상을 해서 근저당말소조건으로 다시 계약을 진행해서 전세대출을 해서 계약을 진행을 하는 방법과 대출부결로 인해 계약해지 즉 계약금포기로 계약을 해지 할 수 있으니 임대인과 협의를 통해서 근저당말소조건으로 가시는것이 좀 더 좋지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
난해한 상황으로 보입니다. 원칙상 대출거절시 계약해지및 계약금반환 특약이 있더라도 해당 대출거절은 목적물에 대한 사유로써 거부가 되어야 적용가능합니다. 그런데 질문의 경우는 이에 해당은 되나, 최초부터 감액등기를 합의하고 대출을 신청하기로 하였다면 그에 따른 대출가능여부등은 사전에 확인을 하셨어야 할 부분입니다. 일반적으로 전세대출에서 후순위 임차권에 대해서는 전세대출심사가 까다롭고 상품에 따라 거절되는 경우가 많기 때문입니다.
다만, 위와 같이 대출거절시 특약이 존재하고, 해당 목적물의 근저당으로인해 대출이 거부되었다면 이는 임차인의 귀책사유로 보기는 어렵기에 계약금에 대한 반환은 이루어져야 할것으로 판단이 됩니다. 그리고 대출심사는 금융기관별 차이가 있고, 개인이 승인여부를 판단하기 어렵기에 현상황을 알고 대출신청한다고 해도 승인거절등이 발생할수 있기에 위와 같은 특약을 넣는 것이므로 이게 임차인의 귀책사유로 인정되기는 어렵습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
은행 문의 결과 90%이하면 승인 가능하다?
이거 녹취 갖고 계신가요?
그럼 간단하죠
2.4억 계약이니 2400만원 근저당 남기는 감액등기하고
대출 넣으면 되는거 아닌가요?
질문자님께서 주신 질문은 문의할땐 가능했는데 대출승인땐 안된다라를 말씀인데
그럼 이부분을 누가 책임져야 할까요?
당연히 은행 문의 했을당시 담당자를 조져야죠
솔직히 지금은 임대인의 귀책사유는 없습니다.
임대인은 감액등기만 해주면 귀책사유에서 자유로워 지는거죠
그럼 책임은?
당연히 은행에서 지든 아니면 질문자님께서 지셔야 됩니다.
질문자님께서는 답변을 들었다고 명확히 말씀하셨으니
그 담당자를 찾으세요
못찾으면 계약금 날려요
이건 극단적인 방법이구요
현실적인 조언을 말씀드리겠습니다.
일단 임대인께 또는 중개사에게
지금 이런상황이라는 사실을 정확히 말씀드려야 합니다.
그리고 2.6억에 근저당 없이 진행 할 수 있게 도와달라 하세요
그 담당직원 찾을수 있다면 이런 부탁안하셔도 됩니다.
하지만 못찾을거예요
그러니 빨리 대안을 찾으세요
시간은 임대인 편입니다.
전금날까지 대출이 안나오면 계약금은 어떻게 될지 아무도 몰라요
조금이나 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약서에 전세대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환 특약이 명시되어 있고 실제로 근저당권 문제로 대출이 거절되었다면 임차인은 임대인의 귀책여부와 관계없이 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약금 반환을 요구할 수 있는 근거는 충분히 있습니다
특히 임대인 귀책사유로 대출 불가 시 계약금 반환 특약이 결정적입니다
다만 임대인이 끝까지 다툴 경우,분쟁(조정·소액재판)으로 갈 가능성은 존재합니다
은행의 대출 불가 사유서를(또는 문자·녹취) 확보하세요
근저당 존재로 전세대출 불가가 명확히 드러나야 합니다
그런부분을 임대인에게 내용증명으로 통보하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지금 적어두신 특약 만으로 임대인 귀책사유를 인정받기는 애매해서 자동으로 계약금 전액을 돌려받는 다고 보긴 어렵습니다.
다만 대출 불가 사유가 집 자체 때문이라는 점을 설득, 입증하면 협의나 분쟁에서 계약금 반환을 받아낼 여지는 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
계약을 체결할 때 이미 근저당권이 있다는 사실을 알고 있었고, 이를 완전히 말소하기보다는 감액 등기를 조건으로 양측이 합의했다면, 임대인은 약속한 감액 등기만 이행하면 됩니다. 만약 은행에서 대출이 거절된 이유가 임대인의 약속 불이행 때문이 아니라 근저당권이 여전히 남아 있어서라면, 이 부분을 임대인 잘못이라고 보긴 어렵습니다. 즉, 임대인은 계약 조건을 지키려고 했고, 임차인이 은행의 대출 기준을 충족하지 못한 상황이라면, 임대인에게 책임을 묻기는 힘든 셈입니다.
결과적으로, 대출이 가능한지 미리 확실히 알아보지 않은 책임이 임차인에게 돌아갈 수 있고, 이 경우에는 계약금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 물론 양쪽 입장이 팽팽하게 맞서는 상황이니, 주택임대차분쟁조정위원회에 문의해서 객관적인 조언을 받아보는 것도 좋은 방법입니다. 위원회를 이용하면 현재 상황이 임대인 책임에 해당하는지, 아니면 합의로 풀 수 있는 문제인지 확인할 수 있어서 분쟁 해결에 도움이 될 수 있어요.
답변이 도움이 되셨나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 계약서에 적은 특약 사항만으로 판단을 한다면 임대인은 감액등기에 합의한 상황이고 은행은 근저당 자체만으로 대출이 안되는 사항이기 때문에 법적으로 따져보신다면 불리하신 상황이라 보여집니다 임대인의 귀책 부분을 찾아 증명을 하시는 방법과 협의를 하여 일부라도 돌려줄 수 있는지에 대한 부탁을 하시는 방법을 생각해 보셔야 할 것 같습니다