답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 은행을 다 값으면 2순위가 자동으로 1순위로 되는건가요? -> 보통 부동산 권리관계에서 선순위 권리가 말소되는 경우 후순위권리가 1순위가 되는게 맞지만 등기부상으로 눈으로 볼때 별도 등기번호가 올라가거나 변뎡되지는 않습니다. 즉 권리분석상 선순위 권리 소멸이 되면 다음 후순위가 선순위라도 볼수 있습니다. 2.등기부등본에 을구 순위번호1 에 은행이 되어있는데 전세는 표기가 안되는데 2순위가 맞나요 어디서 확인갔은거는 안되는건가요? -> 임차권은 채권으로써 등기되는 권리가 아닙니다. 보통 임대차계약을 통한 임차권은 채권이고, 특별법에 따라 전입신고와 확정일자을 갖추면 대항력과 우선변제권이 부여됨으로써 순위를 인정받게 되는 것입니다. 별도 임대인과 임차인이 합의하여 전세권 설정등기를 한다면 등기부상 을구에 전세권이 등기가 되겠지만, 그게 아닌 이상 등기부만 가지고는 임차권 존재여부를 알수 없습니다. (미반환등으로 인해 임차권등기신청을 하는 경우 등기부상 등기가 될 수는 있습니다)

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 활용가능한 예산을 기준으로 가장 거주가능한 지역을 선택하시고 해당 지역내 매물을 앱이나 네이버부동산등을 통해 둘러보셔야 합니다. 그리고 마음에 드는 매물이 있다면 해당 중개사무소에 연락하여 스케줄을 맞추어 실제 방문하여 임장을 진행하시면 됩니다. 물론 이때 해당 매물외 비슷한 가격대의 다른 매물 몇군데를 같이 볼수 있도록 사전에 요청해두시면 하루에 여러 주택을 방문하실수 있어보입니다,보통 주택 선택시에는 특히 단독거주의 경우 관리비에 대한 사항, 건물내 보안(공동현관잠금 및 cctv등)을 확인하시고, 시설물에 대한 상태등을 두루 보시면 됩니다. 그리고 실제 내부방문시에는 옵션의 종류와 상태등을 꼼꼼히 확인하시는게 필요합니다. 그리고 남향,동향과 같은 주택방향보다는 실제 창문으로 눈에 보이는 시야가 높은 건물이나 다른 장애등으로 인해 가려져 있는지를 확인하셔야 하는데 이는 일조권등의 문제가 없는지를 대략적으로 예상가능하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매매를 진행하는 때 기존 임차인과의 임대차계약은 그대로 승계가 되기 떄문에 관련한 특약들도 계약기간까지는 그대로 유지가 된다고 보시면 됩니다. 그리고 선순위 임차인이 있는 상태에서 후순위 대출의 경우 원칙적으로 임차인 동의를 필요로 하지는 않았으나, 최근에는 전세사기 방지 및 세입자의 권리보호로 위해 후순위 담보대출시 세입자의 동의를 필수로 하는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러 이유가 있을 수 있기에 공실이라도 해서 반드시 문제가 있다고는 보기 어렵습니다. 물론 인기가 있는 지역의 경우라면 임차인의 입주와 퇴거가 잘 이루어지기에 공실가능성이 낮지만 질문에서 말한 것처럼 임차인의 사정으로 우선 이사를 하여 공실로 되어 있을수도 있고, 별도의 인테리어등을 위해서 단기간 공실로 남아있을 가능성도 있기 때문입니다. 그리고 공실의 경우 거주자가 있을 때보다 구조나 시설상태를 더 꼼꼼하게 둘러볼수 있기에 유리한 부분도 있고, 계약을 진행하고 입주하기전에 도배나 입주청소등을 진행하는데 있어 시간적여유가 있을수 있는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약기간만료전 중도해지는 임의대로 하실수 없습니다. 다만 임대차보호법에 따라 현재의 계약이 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나, 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약기간중이라며 질문처럼 법에 따라 중도해지시 임대인에게 통보한 3개월이후 계약이 자동종료가 되지만 그게 아닌 일반적인 합의를 거쳐 연장된 경우라면 임대인의 동의를 반드시 받아야만 중도해자가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중산층 대상주택사업으로 추진한 뉴스테이의 경우 현재 사업청산시점에 도달되어가고 있으나, 분양전환이나 매각등 청산기준이 없어 사업자와 임차인등 이해관계자들의 혼란이 가중되어 있다는 기사가 나오고 있습니다. 뉴스테이의 법적 근거인 민간임대주택특별법에 의무임대기간 이후 사업청산 방법에 대한 부분이 정해져 있지 않고 자율에 맡겼기 때문에 건설사나 리츠 구성원들 결정에 따라 분양전환이 될수도 임대를 연장할수도 있는 애매한 상황으로만 나와있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국인도 월세계약에서는 아무런 문제가 없고 본인 명의로 주택임대차를 진행하셔도 문제가 없습니다. 그리고 전입에 따른 전입신고의 경우 별도의 체류지 변경신고로써 진행하시면 됩니다. 의료보험의 경우도 국내 6개월이상체류한 경우 가입신청이 가능한 것으로 알고 있으나, 신청절차나 추가적인 요건에 대해서는 별도 의료보험공단을 통해 확인하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용은 매도를 하는 주택에서 잔금일에 전출을 하셔야하는데 매수주택과의 공백때문에 어떻게 하여야 할지를 문의하시는 듯 보입니다. 이런 경우는 일주일정도의 임시적인 전입신고 주택이 필요한 부분이기에 간단하게는 부모님 거주지에 전입신고를 하시는 방법이 가능 무난할수 있고, 만약 해당 매도주택에 매수인 또는 임차인이 바로 입주하는 상황이 아니라면 협의를 통해 일주일정도 전입신고상태만을 유지한뒤 전출이 가능한지를 확인해보시는 것도 방법이 될수 있습니다. 보통 실거주로 목적으로 매수를 하는 경우에 인테리어등을 위해 매수인이 일주일정도 뒤에 실제 입주를 하는 경우도 있어 동의를 받고 바로 전입신고를 빼지 않는 경우도 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주전세 계약이라도 일반적인 임대차 계약과 각 당사자간 권리에는 차이가 없기에 기본적인 임대차를 고려하여 판단하시면 니다. 일단 임대인의 보증금 반환은 임차인의 사정에 따라 반환의무가 있는게 아닌, 만기일 기준으로 의무가 생기기 때문에 이전에 임차인이 반환요구를 해도 임대인은 만기일 도래하지 않는 이상 이를 거부할수 있습니다. 그리고 임대인 상황에 따라 입주를 위해 현 거주중인 임차인을 내보내는 것은 계약기간이 있기에 강제할수 없어 불가하다고 보시면 됩니다. 물론 위 두가지 상황은 두 당사자간 합의를 우선하기 때문에 서로간 일정한 조건 협의를 통해 합의에 성공하셨다면 이에 우선 따르시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축에서 조합원의 지위는 조합설립에 동의를 한 사람에 한하여 가입이 되며, 조합의 경우 조합설립인가를 하게 되면 정식조합이 되기 때문에 해당시점부터는 조합원의 지위도 인정이 되는 것으로 알고 있습니다, 그리고 일반적인 유상거래를 통한 승계의 경우 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 소유권 취득시 조합원 승계가 안되며, 그외 비규제지역에서는 별도 승계에 대한 제한은 없는 것으로 알고 있습니다. 만약 질문의 경우처럼 상속등에 따른 승계의 경우는 예외적인 경우에 해당되어 투기과열지구내에서라도 승계가 허용되는 것으로 알고 있습니다