전세계약 특약문의입니다.........
전세만료4월초이고 만료가 2개월조금남은상태인데
부동산측에서 연락와서 재계약서를쓰자고하는데요 2년만살고나가는걸로 쓰는건데 2년후에 본인이살겟다고하는거구요
특약사항에 전세만료3개월전 통보없을시 기존계약대로 연장된다라고있어서 묵시적갱신이아니냐고했더니
그거3개월보다 6개월에서2개월사이통보가 법적?특양사항보다 더높다는식으로 애기를하네요 그래서
2년더살려면 갱신청구권을 쓰는걸로해서 재계약서를
쓰자고하네요
묵시적갱신2년 청구권2년 4년이렇게살생각은없고
2년만더살고나가려고하는데.그냥 청구권쓰는걸로해서 게약서다시쓰는게 맞나요?
전지금게약서대로2년만더살고 나가려고하구요
안녕하세요. 공인중개사입니다.
2년만 더 살 계획이라면 갱신청구권 사용이 가장 깔끔합니다. 묵시적 갱신은 종료 시점 관리가 어렵습니다. 계약서를 새로 쓰더라도 갱신청구권 명시가 중요합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 일반적으로 주택임대차보호법은 약자인 임차인에게 유리하게 적용되므로 묵시적갱신 배제 특약은 유효하지 않습니다. 만일 2년만 추가로 거주하실 의향이라면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하시는 것도 유효한데, 묵시적갱신과 달리 임대인은 5%의 한도 내에서 보증금을 인상할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
갱신청구권을 행사해서 2년 연장하는 방식으로 재계약서 쓰는 게 가장 안전합니다
계약 갱신청구권을 써도 묵시적 갱신처럼 임차인이 나가고 싶으면 통보후 3개월에는 나갈수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문자님이 원하는 게 2년 연장하여 거주한뒤 퇴거를 하시는 거라는 건가요? 결과적으로 임대인도 부동산을 통해 2년연장뒤에 퇴거를 요구하는 것으로 이해가 되므로 둘 사이에 의견차이가 없는 상태로 보입니다. 임대인이 계약갱신청구권을 사용하자는 것은 이후에 혹시라도 실거주 계획이 변경될 경우 청구권을 거절할수 없기에 사전에 이러한 부분을 없애려고하는것이지 현재 1회 2년연장은 두 당사자간 동일의사이므로 위처럼 하셔도 아무런 문제는 없습니다.
참고로 계약서상 특약 통보기간은 법적 통보기간 6~2개월전 의사통보 강행규정에 따라 의미가 없습니다. 그에 따라 묵시적갱신도 성립될 여지가 없습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임차인 입장에서는 2년 만 더 거주를 하고 싶은 경우는 계약갱신청구권을 행사를 하시는 것이 가장 유리할 수 있습니다.
기존 조건 그대로 2년 거주가 가능하고 또한 만일에 중도해지를 하고 싶은 경우에도 3개월전에만 얘기를 하면 중도해지가 가능하고 또한 만기까지 거주하고 싶은 경우 만기까지 거주도 가능하기 때문입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
임차인이라면 앞으로 2년만 더 살 계획이라면 계약 갱신 요구권을 사용하는 게 가장 깔끔합니다. 이 권리를 행사해서 재계약을 하면, 최소한 2년은 법적으로 거주가 보장되기 때문인데요. 그리고 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 알릴 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 끝나므로 퇴거 시기도 원하는 대로 조율할 수 있습니다. 이런 점들을 고려하면, 부동산에서 권유한 대로 갱신 요구권을 사용하는 쪽으로 계약서를 작성하셔도 괜찮겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
집주인이 2년 뒤 실거주를 이유로 확답을 받으려는 상황이며, 계약갱신요구권을 행사하여 재계약서를 작성하는 것이 현재 귀하의 상황에서는 가장 깔끔한 해결책입니다.
질문하신 법리적 오해와 실무적인 대응 방안을 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다.
묵시적 갱신 vs 특약의 우선순위: 부동산의 설명은 반은 맞고 반은 틀립니다. 주택임대차보호법은 강행규정으로, 만기 6개월~2개월 전까지 통보가 없어야 묵시적 갱신이 성립합니다. 귀하의 특약(3개월)보다 법(2개월)이 우선하는 것은 맞으나, 이미 집주인이 만기 2개월 전에 연락을 해왔으므로 묵시적 갱신은 무산된 상태입니다.
갱신요구권 사용의 실익: 4년을 살 계획이 없고 2년만 더 거주하실 예정이라면, 굳이 분쟁을 겪기보다 갱신요구권 행사를 명시한 재계약서를 쓰시는 것이 유리합니다. 갱신권을 사용한 계약도 묵시적 갱신과 마찬가지로 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고 3개월 뒤 효력이 발생하기 때문입니다.
계약서 작성 시 주의사항: 재계약서 특약란에 반드시 "본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 재계약임"을 명시하십시오. 그래야 추후 복비(중개보수) 분쟁이나 중도 퇴거 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.
2년만 더 살고 나갈 계획이시라면 집주인의 실거주 의사를 존중해 주면서 갱신권을 사용하는 모양새를 갖추는 것이 원만한 임대차 관계 유지에 도움이 됩니다. 다만, 갱신권은 단 한 번만 사용 가능하므로 이번에 쓰시면 다음번엔 사용하실 수 없다는 점만 기억하십시오.
귀하의 안전한 주거 연장에 이 답변이 실질적인 길잡이가 되었으면 좋겠습니다.
재계약서를 새로 작성할 때 기존 계약서의 확정일자 효력이 유지되도록 기존 계약서도 반드시 함께 보관하시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
갱신청구권 행사 기간은 6~2개월 전이 맞습니다. 특약에 3개월 전 통보 없으면 연장 조항이 있다면 지금 상태로 두어도 기존 계약대로 묵시적 갱신이 된다 생각하시면 되겠습니다.
부동산의 갱신청구권이 특약 보다 우선 주장은 맞지만 질문자님이 2년만 더 살고 나가려는 목적이라면 굳이 새 계약서 쓸 필요 없고 통보도 하지 않고 그냥 놔두는 편이 좋습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
질문자가원하시는것이
2년연장이라면같은내용입니다연장후3개월전에통보후이사하면됩니다
전세만료4월초이고 만료가 2개월조금남은상태인데
부동산측에서 연락와서 재계약서를쓰자고하는데요 2년만살고나가는걸로 쓰는건데 2년후에 본인이살겟다고하는거구요
특약사항에 전세만료3개월전 통보없을시 기존계약대로 연장된다라고있어서 묵시적갱신이아니냐고했더니
그거3개월보다 6개월에서2개월사이통보가 법적?특양사항보다 더높다는식으로 애기를하네요 그래서
2년더살려면 갱신청구권을 쓰는걸로해서 재계약서를
쓰자고하네요
묵시적갱신2년 청구권2년 4년이렇게살생각은없고
2년만더살고나가려고하는데.그냥 청구권쓰는걸로해서 게약서다시쓰는게 맞나요?
전지금게약서대로2년만더살고 나가려고하구요
==> 주임법에 따르면 임차인은 계약갱신 청구권 행사를 통해서 게약을 연장하는 경우에도 언제든지 게약해제를 요청할 수 있고 이러한 경우 임차인은 임대인에게 계약해제를 통보한 후 3개월이 경과되는 시점에 계약을 종료시킬 수가 있는 만큼 이 방법을 활용해 보시는 것이 적절해 보입니다