가족간 매매계약 작성시 유의사항 문의
안녕하세요
다름이 아니라 부모님집을 동생이 매수하려고 합니다
다만 부모님집이 2/28에 월세가 종료됩니다
동생이 월세보증금을 대납해주고 매매대금의 일부로 보려고 합니다
그럼 매매계약을 보증금 지급 전에 해도 되나요? 아님 그 이후에 상관없을가요?
감사합니다
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
월세 계약기간 전에 매매를 하면 임대인 지위를 승계하기 때문에 보증금 만큼 매매금액에서 제외하고 매수할 수 있습니다. 그래서 전후는 상관이 없으나 가족간 매매가 실지거래가액보다 현저히 차이가 나면 문제가 발생할 수 있으므로 이 점만 유의한다면 크게 상관없을듯 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
보증금의 일부를 매매대금이로 볼려면 이전에 대납이전에 계약서를 쓰셔야 됩니다.
지금 하시는 거래가 국세청에서 매우 엄격히 보고있는
간족 간 거래(특수관계인 거래)로
거래가격의 적정성, 자금출처 증빙, 실질적인 대금 지급인가를 엄격히 봅니다.
그리고 계약서 특약사항에 보증금 대납 내용을 꼭 명시하세요
돈의 흐름은 계좌이체로 기록을 남기셔야 합니다.
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.^^
안녕하세요
다름이 아니라 부모님집을 동생이 매수하려고 합니다
다만 부모님집이 2/28에 월세가 종료됩니다
동생이 월세보증금을 대납해주고 매매대금의 일부로 보려고 합니다
그럼 매매계약을 보증금 지급 전에 해도 되나요? 아님 그 이후에 상관없을가요?
감사합니다
==> 기존 보증금 지급 전에서 정산이 가능합니다. 실질적인 거래관계를 성립한다면 충분한 사항입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매매 계약은 보증금 반환 전에도 체결이 가능합니다. 다만 보증금 대납 금액은 매매대금에 명확히 반영되어야 합니다. 자금 흐름을 계약서와 계좌로 명확히 남기는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매매계약은 보증금 지급 전·후 어느 쪽이든 법적으로 문제는 없습니다
다만 세무·증빙·분쟁 예방 측면에서는 순서를 정리해서 진행하는 게 매우 중요합니다
가족간 거래도 등기를 해야 하니 법무사한테 상담을 받아보고 유리한쪽으로 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부모님 집을 동생 분이 사면서 세입자 월세 보증금을 동생분이 대신 내주고 그 금액을 매매 대금 일부로 상계하는 듯 합니다.
매매계약 자체는 보증금 지급 전 후 어느 쪽이든 가능하고 중요한 건 계약서에 그 내용을 기재하시면 될 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부모님과 자녀 간의 부동산 거래는 국세청에서 특히 주시하는 '직계존비속 간 증여 의혹'의 대상이 되기 쉽습니다. 따라서 대금 지급의 선후 관계보다는 '자금 흐름의 객관적 증빙'이 훨씬 중요합니다.
문의하신 상황에 대해 실무적인 유의사항을 정리해 드리겠습니다.
매매계약 체결 시점: 계약서는 보증금 대납 전에 작성하시는 것이 좋습니다. 계약서 내에 "매매대금 중 일부는 현재 임차인의 퇴거 보증금(금액)을 매수인이 임대인(부모님)을 대신하여 직접 지급함으로써 갈음한다"는 특약을 명시해야 합니다. 그래야 동생이 보낸 돈이 단순 증여가 아닌 매매대금의 일부라는 근거가 됩니다.
보증금 대납 방법: 반드시 동생 명의의 계좌에서 임차인(세입자)의 계좌로 직접 송금하고, 송금 메모에 'ㅇㅇㅇ(부모님성함) 보증금 반환' 등으로 기록을 남기십시오. 임차인으로부터 받은 '보증금 반환 확인서'나 '영수증'도 동생이 보관해야 합니다.
적정 가격 설정: 가족 간 거래는 시세보다 너무 낮거나 높으면 증여세가 부과될 수 있습니다. 통상 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 범위 내의 차이는 허용되지만, 가급적 국토부 실거래가나 감정평가액을 기준으로 삼으시길 권합니다.
가족 간 매매는 나중에 양도소득세 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 동생분의 자금 출처(소득 증빙 등)가 확실해야 하며, 단순히 서류상 매매가 아니라 실제로 대금이 오고 간 금융 기록을 완벽히 갖추어 놓아야 합니다.
형제간의 원만한 거래와 절세를 위해 이 답변이 실질적인 가이드가 되었으면 좋겠습니다.
계약서 작성 시 공인중개사를 통해 검인을 받거나 확정일자를 받아두어 계약의 진정성을 확보하시고, 대금 결제 시마다 통장 사본을 잘 챙겨두시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문처럼 두가지의 계약에 자금이 섞일 경우 문제가 될수 있습니다. 특히 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기에 계약서 작성부터 계약금, 잔금까지의 입금기록등을 명확하게 하는게 필요하기 때문에 질문처럼 하시는것은 추천드리기 어렵습니다. 만약한다고 한다면 월세종료전에 매매계약와 계약서를체결하고 잔금일을 해당 월세종료일에 맞추고 해당일자 잔금을 동생분이 부모님에게 부모님이 월세세입자에게 이체하는 방식으로하셔야 합니다.
얼뜻보기에 어차피 나갈돈과 들어올 돈이기에 섞여도 크게 문제 없다판단할수 있지만 ,두 계약관계는 엄연히 다르기에 별도의 순서에 따라 절차대로 이체를 하시는게 직계존비속간 거래에서 증여추정의 문제가 발생되지 않을수 있습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
문의하신 매매계약 체결 시기는 보증금을 지급하기 전이나 후 모두 가능하지만, 가능하면 먼저 계약서를 작성한 뒤 보증금을 지급하는 편이 좋습니다. 계약서에는 동생이 기존 세입자의 보증금을 대신 내고, 이 금액을 매매대금 일부로 처리한다는 내용을 확실하게 적어야 나중에 오해가 생기지 않습니다.
만약 계약서 없이 돈이 먼저 오가면, 그 금액이 증여로 보고될 위험이 있습니다. 그래서 먼저 매매계약을 체결하고, 특약란에 보증금 승계나 대납 조건을 구체적으로 적으시길 권합니다. 이후 실제로 보증금을 세입자에게 이체할 때는 영수증이나 이체 내역을 꼭 보관해 두세요.
또 가족 간 거래의 경우, 시세보다 지나치게 싸거나 비싸게 거래하면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 거래하기 전에 반드시 주변 시세를 확인하고, 돈이 오간 내역을 통장에 명확히 남겨 두시면 객관적인 입증 자료가 됩니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약 및 잔금 순서는 계약 전후 언제든 괜찮으나 계약서를 먼저 작성하고 그 근거에 따라 보증금을 보내는 것이 세무 증빙상 떠 깔끔합니다. 작성 팁으로 '매수인이 세입자 보증금을 대납하고 이를 매매대금 일부로 충당한다'는 내용을 명시하시고 동생이 세입자에게 직접 송금하고 이체확인증을 반드시 보관하세요 (부모님께 드리고 부모님의 주시는 것보다 동생 >세입자가 명확함) 세무 조사 대비 주의점으로 동생의 소득이나 자산으로 지불했다는 증명이 가능해야 합니다. 시세보다 너무 낮게 거래하면 증여세가 발생할 수 있으므로 시가와의 차액을 점검하세요. (통상 시가의 30% 또는 3억원 이내)
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모 자식간에 10년동안 5000만원은 증여세 비과세 입니다.
월세보증금을 어머니 계좌로 주어서 어머님이 보증금을 임차인에게 주고 그 때 증여 또는 차용으로 처리를 하시고
매매계약서 상 잔금은 증여 또는 차용 상계 처리 방식 기재를 해서 나머지 금액을 잔금으로 어머니께 송금을 해드리면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.