답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 거주기간동안의 월세는 질문자님이 당연부담하여야 하는 부분으로 계약만료 이후부터가 아니라 지급을 하지 않은 시점부터는 배당시점까지의 기간이 모두 차감되는 게 맞습니다. 다만 실제 경매에서는 경매개시일 이후부터 미납월세에 대해서 배당시 차감이 되며, 보통은 경매개시일은 경매개시등기가 기록되는 날짜라고 보시면 됩니다. 그 이전의 미납분에 대해서는 별도 차감을 하지 않습니다. 다만, 후순위 권리자의 배당배제신청등이 있다면 추가적인 차감도 가능할수 있는것으로 알고 있는데, 실제 후순위권리자가 미납내역여부를 정확히 알수 없기 때문에 위 기간까지의 미납월세만 차감된다고 보시면 됩니다. 그리고 임차권등기명령 신청일 기준부터 대항력과 우선변제권이 보호되는 것이 아니면, 실제 등기부상 임차권 등기가 된 날이후부터 점유여부와 관계없이 권리가 보호되게 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전질문과 동일해 보입니다.1. 갱신청구권을 사용하여 연장을 하실때 기간은 이전과 동일하게 한다고 하시면 됩니다. 그리고 이후에 중도해지를 한다고해서 2년거주 협의에 따라 3개월 뒤 퇴거가 불가한 것은 아니기 때문입니다. 그러므로 갱신청구권을 사용하고 동일기간으로 연장하겠다고 의사를 밝히시면 위에 가정된 임대인 질문은 받지 않으셔도 됩니다. 2. 보증금이 인상된 경우 확정일자부여애 따라 계약서 작성은 필요할수 있습니다. 그외 동일조건으로 연장시에는 특별히 계약서를 작성할 필요는 없으나, 갱신청구권 사용의사가 포함된 문자등은 보관해두시고 계약서를 작성한다면 특약에 갱신청구권을 사용한 연장계약임을 명시하시기 바랍니다. 3. 계약서상 임대조건이나 기간은 사실그대로 적으시면 되고, 특약에 2번내용만 기재하시면 됩니다. 말했지만 갱신청구권을 사용한 연장계약에서 중도해지는 법에 따라 임차인에게 부여된 권리로서 강행규정입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약시에 기존 근저당말소조건부로 계약을 진행하신다면 현 근저당여부는 크게 문제되지 않습니다 .문제는 말소조건부가 아니라면 후순위 임차인으로써 계약을하는게 되고 이는 전세대출시 선순위 근저당이 대출심사시 영향을 주게 되어 거부가 될 가능성이 있습니다. 특히 버팀목전세대출의 경우 선순위 근저당이 존재할 경우 대출거절 또는 한도축소등의 가능성이 높기에 말소조건부가 아니라면 해당 대출로써 원하시는 만큼 대출이용이 어려울수 있습니다. 즉, 현 근저당의 말소특약 존재여부가 대출가능성을 좌우하고 그에 따라 매물에 대한 선택여부가 달라질듯 보이지, 단순히 선순위근저당이 있다고 해서 안전하지 않은 매물이라고는 판단할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분만으로 시세를 가름하기는 쉽지 않습니다. 보통 임대수익에 따른 건물 가격은 임대수익률로 산출하게 되는데, 임대수익률 계산시 현 임차인들의 보증금의 합도 알아야 되기 때문입니다. 그냥 단순히 임대수익률이 3~3.5% 기준으로 연간임대수익이 6500만원이라면 대략 21~22억수준으로 보이긴 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 적용하는 요율은 지역별 기준요율 그대로를 적용하여 산출하게 됩니다. 해당 요율은 법에 따라 상한요율이 정해진 부분으로 해당 요율내에서 시도조례에 따라 지역별로 더 낮게는 적용할수 있습니다. 다만, 보통은 정해진 요율그대로를 곱하여 중개보수를 산출하고 해당 보수를 초과하지 않는 범위내애서 협의로써 정하게됩니다.즉, 법에서는 해당요율로 산출된 중개보수를 초과하여 받지 못하도록 할뿐 해당 금액이하로는 협의에 따라 정할수 있어 대부분 상한요율로써 중개보수 산출후 금액자체에 대한 협의를 통해 정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문에서 제시한 내용으로는 2016년 압류건은 이미 말소되었기에 크게 중요한 사항으로는 보이지 않고 정작 중요하게 보셔야 할 부분은 해당 건물이 구분건물로써 호수별 등기가 있는 경우 근저당과 본인보증금의 합이 시세대비 안전한지여부, 만약 다가구처럼 하나의 건물이 하나의 등기부를 사용하는 경우 근저당 및 기존 세입자간 전세보증금의 합과 본인보증금의 합이 시세보다 낮은지, 그리고 본인의 순서가 소액임차인 최우선 변제시 최우선 배당이 가능한 수준인지를 모두 판단하셔야 합니다. 다만 질문의 내용만으로 이러한 부분을 판단할수 없기에 해당 부분에 대해서는 중개사의 권리설명을 잘 들고 판단하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 건물이냐에 따라 세부적인 방법은 달라질수 있겠으나, 기본적으로 건물의 경우 공실여부가 가치평가에 가장 큰 영향을 줄수 있습니다 .건물을 구매하는 사람 입장에서는 임대수익등을 통해 레버리지에 따른 이자부담을 줄이기 때문에 공실이 없는 건물을 선호하는게 일반적입니다. 특히 장기간 임대가 가능하고 상권유지에 도움이 되는 병원, 은행, 학원, 회사사무실, 특히 브랜드 체인점등이 입주 되어 있다면 가치평가시 높게 평가가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환율과 부동산시세간에는 직접적인 연관성은 없지만 환율상승 자체가 건축자제등의 수입원가상승을 일으키고 그에 따라 건설비용증가에 따른 분양가상승의 가능성이 있습니다. 또한 환율이 상승하면 기본적으로 화폐의 가치가 하락하기 때문에 물가상승이 나타날수 있고 이런경우 금리의 상승으로 이어질수 있습니다 . 문제는 금리의 상승은 부동산 시장에서 대출금리상승에 따른 수요감소로 이어질수 있기에 중장기적으로는 부동산 수요감소에 따른 가격하락이 나타날 가능성이 있습니다, 단기적으로는 앞에서 말한 것처럼 분양가상승, 화폐가치 하락에 따른 월세상승등도 나타날수 있습니다. 물론 이러한 변화들은 환율외 다른 요건의 변화가 없다는 전제가 있을 때이고 현실적으로 부동산시장내 많은 수요요인이 있기 때문에 해당시점의 강한 영향을 미치는 수요요인변화에 따라 가격은 우선적으로 이동되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다. 우선 선수관리비는 최초 입주시점에 부담하는 금액으로 계속적으로 이월이 되기 떄문애 매도인이 매수인에게 받아서 나가면 됩니다. 즉, "매수인이 매도인에게 줘야하는 돈"은 맞습니다. 문제는 장기수선충당금인데 보통 장기수선충당금은 매매계약시 주고받지 않습니다. 이유는 장기수선충당금은 매도자가 소유권이전까지 부담할 의무가 있기 떄문에 매수자가 지급할 대상이 아니고, 질문에서 처럼 매도자 입장에서는 본인이 이미 부담한 금액을 다시 매수인에게 주어야할 이유는 더더욱 없습니다. 다만 임대차 계약시에는 해당 금액의 부담의무는 소유자가에게 있기 때문에 관리비항목에 추가되어 세입자가 지급하고 있던 만큼 퇴거시에 돌려주어야 할 부분입니다. 그런데 전세낀 매매를 하였다면 현 거주자인 전세세입자가 부담한 장기수선충당금에 대해서는 정산을 하여 매수인에게 지급하여야 합니다. 이는 세입자가 있을 경우 매도인이자 소유자인 사람이 내야할 장기수선충당금을 세입자가 대신낸 것이기에 매수인에게 해당기간만큼은 지급해주고 매수인은 해당금액을 현 세입자 퇴거시 지급해주게 됩니다