계약갱신권 청구시 질의 사항 문의드립니다

Question

전월세 계약문의드립니다. 전세 6~2개월 기간인데, 계약기간이 지난후에 4개월정도 더 거주를 희망하고 있습니다.

질문사항입니다.

1.계약갱신권 청구 시 구체적인 기간을 꼭 말해야하나요? 계약갱신권 청구시 임차인은 3개월 전 계약해지 통보를 하면 3개월 뒤에 나갈 수 있다고 하는데, 예를 들어 계약갱신권 청구권을 사용하겠다고 말을했는데 임대인이 2년 더 사실껀가요? 이렇게 물어보면 그거에 대한 긍적정인 답변을하면 (ex. 네, 2년희망합니다) 꼭 2년을 다채워야하 는건지 ? 아니면 마찬가지로 3개월전 계약해지 통보를 하면 효력이 발생하는건지 궁금합니다.

2.계약갱신권 사용 후 임대인이 약정 금액에 대해서 증감을 하자고 한다면, 새로운 계약서를 작성해야 하는건가요..?

3. 새로운 계약서를 작성해야한다면, 그 계약서상에는 새로운 계약기간, 증감된 보증금 등이 나올텐데 이건 계약갱신권 청구로인한 재계약이라서 3개월 통보 후 계약해지를 주장할 수 있는지? 아니면 새로운계약서기떄문에 2년을 무조건 의무거주로 봐야하는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.

계약갱신후 임차인은 임대인에게통보후 3개월에 보증금반환을 받을수있습니다

계약서는작성을하던안하던

문제가되지않으며증액내용을현계약서에삽입하면되고

계약서새로작성시엔

계약갱신권행사로인한계약임을표기하고전계약서와함께보관하시면됩니다

Answer 2

1. 2년을 더 살거라고 했지만 개인의 사정은 언제든 바뀔 수 있는것입니다.

갑자기 직장을 옮겨야 해서 또는 등등의 사유로 중도퇴실시 3개월뒤에 나갈 수 있습니다.

2. 금액을 올리든 안올리든 새로운 계약서는 써도 되고 안써도 됩니다.

계약서는 요식행위로서 협의된 내용의 공유만 잘 되면 상관없습니다.

다만, 대출 연장이 필요한 경우는 새롭게 쓰는게 좋고 아무래도 서류로 남겨두는게 좋기는 하겠지요.

3. 연장계약서에 '본 연장 계약은 계약갱신청구권을 사용한 연장임' 정도의 문구를 넣어주면 됩니다.

Answer 3

1.계약갱신권 청구 시 구체적인 기간을 꼭 말해야하나요?

==> 언급하시는 것이 적절해 보입니다.

계약갱신권 청구시 임차인은 3개월 전 계약해지 통보를 하면 3개월 뒤에 나갈 수 있다고 하는데, 예를 들어 계약갱신권 청구권을 사용하겠다고 말을했는데 임대인이 2년 더 사실껀가요? 이렇게 물어보면 그거에 대한 긍적정인 답변을하면 (ex. 네, 2년희망합니다) 꼭 2년을 다채워야하 는건지 ? 아니면 마찬가지로 3개월전 계약해지 통보를 하면 효력이 발생하는건지 궁금합니다.

==> 2년을 연장한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해제를 주장할 수 있고 이러한 경우 해제 통보후 3개월이 경과되는 시점에 종료됩니다.

2.계약갱신권 사용 후 임대인이 약정 금액에 대해서 증감을 하자고 한다면, 새로운 계약서를 작성해야 하는건가요..?

==> 가급적 작성을 하시는 것이 원칙이고 이러한 경우 거래신고까지 진행되어야 합니다.

3. 새로운 계약서를 작성해야한다면, 그 계약서상에는 새로운 계약기간, 증감된 보증금 등이 나올텐데 이건 계약갱신권 청구로인한 재계약이라서 3개월 통보 후 계약해지를 주장할 수 있는지? 아니면 새로운계약서기떄문에 2년을 무조건 의무거주로 봐야하는건지 궁금합니다.

==> 계약갱신 요구권에 의한 연장시 계약해제를 주장할 수 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인은 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 임대인의 법정 거절 사유가 없는 이상 2년간 계약이 갱신 될 수 있습니다. 따라서 계약갱신청구권 사용시 기간을 말할 필요는 없으며 사용기간을 언급하였더라도 갱신이후 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

계약갱신청구권 사용시 임대인은 5%의 범위내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있으며, 인상된 보증금을 보호받기 위해서는 계약서를 작성하고 확정일자를 받으셔야 합니다. 새로운 계약서를 작성하였더라도 계약갱신청구권에 의한 갱신임을 밝혀 놓으면 3개월 후에 계약해지를 통지할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 행사하면 법률상 계약기간은 2년 연장입니다

하지만 임차인에게는 중도해지권(3개월 통보) 이 법으로 보장되어 있습니다

구체적인 거주 기간을 말할 필요는 없습니다

계약갱신청구권을 행사하겠습니다라고만 해도 충분합니다

임대인이 2년 다 사는 거냐고 물으면?

네, 갱신청구권 행사합니다 정도로만 답해도 법적으로 문제 없습니다

설령 2년 희망합니다라고 말했다 하더라도

2년을 반드시 채워야 할 의무는 없습니다

핵심 포인트는 계약갱신 후에는 임차인은 언제든지

3개월 전에 해지 통보하면 3개월 후 계약 종료 효력이 발생합니다

즉,계약기간이 2년으로 갱신되더라도

임차인은 4개월만 살고 나가도 합법입니다

단지 나가는 날자에 보증금을 받을수 있는지를 확인하면서 진행을 하시면 됩니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 계약갱신청구권으로 갱신된 임대차는 임차인이 언제든지 해지 통보 할 수 있고 통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 뒤에 해지 효력이 발생합니다.

즉 갱신청구권으로 2년을 다 채워야 하는 건 아니고 4개월만 더 살고 싶으면 갱신 후 3개월 전에 해지 통보 하면 됩니다.

2. 보통 임대인이 증액을 원하면 새로 표준계약서를 쓰거나 간단한 변경 계약서를 쓰는 식 둘 다 가능합니다.

갱신청구권으로 인한 갱신이라는 사실이 변하지 않습니다. 임대인이 동의 하는 범위 내에서 5% 이내 증액 등의 조건만 조정되는 것입니다.

3. 형식은 새 계약서라도 실질이 갱신청구권에 따른 갱신이면 3개월 전 해지권은 그대로 살아 있습니다.

걱정 마시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

방법은 임대인과 협의를 해서 4개월 정도 더 있다가 나가는 조건으로 협의를 하는 방법이고 이게 힘든 경우 계약갱신청구권을 행사(문자나 내용증명)를 해서 재계약을 하시고 (특약에 반드시 계약갱신청구권을 행사를 한 재계약이라고 표기를 해야 함) 퇴거하기 3개월전에 해지통보를 하시는 방법도 있습니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이전질문과 동일해 보입니다.

1. 갱신청구권을 사용하여 연장을 하실때 기간은 이전과 동일하게 한다고 하시면 됩니다. 그리고 이후에 중도해지를 한다고해서 2년거주 협의에 따라 3개월 뒤 퇴거가 불가한 것은 아니기 때문입니다. 그러므로 갱신청구권을 사용하고 동일기간으로 연장하겠다고 의사를 밝히시면 위에 가정된 임대인 질문은 받지 않으셔도 됩니다.

2. 보증금이 인상된 경우 확정일자부여애 따라 계약서 작성은 필요할수 있습니다. 그외 동일조건으로 연장시에는 특별히 계약서를 작성할 필요는 없으나, 갱신청구권 사용의사가 포함된 문자등은 보관해두시고 계약서를 작성한다면 특약에 갱신청구권을 사용한 연장계약임을 명시하시기 바랍니다.

3. 계약서상 임대조건이나 기간은 사실그대로 적으시면 되고, 특약에 2번내용만 기재하시면 됩니다. 말했지만 갱신청구권을 사용한 연장계약에서 중도해지는 법에 따라 임차인에게 부여된 권리로서 강행규정입니다.