답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우는 건설사와 금융권이 협약에 따라 제공하는 대출에 해당되므로 일반 주택담보대출과는 조금 다릅니다. 그리고 보통은 정부지원 공공대출이 아닌 일반 시중은해에서 제공하는 부분이므로 기존 버팀목전세대출이 있더라도 신용도상 문제가 없다면 대출이 가능할수 있습니다. 단. 중도금대출 이후에 후취담보 주택담보대출시에는 기전세대출이 한도에 영향을 미칠수 밖에 없기에 상환조건부 대출이 가능한 상품을 통해 진행하셔야 한도축소등의 불이익을 피하실수 있을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래신고는 계약일로부터 30일이내 입니다. 계약일은 실제 계약서를 작성하고 해당 계약서에 기재된 일자로써 질문의 경우는 1월 24일이 계약금계약이 체결된 날짜로 볼수 있기에 1월24일 이후로 30일 이내로 하시면 될듯 보입니다. 즉, 오늘 받은 가계약금일 기준이 아닌 계약서 작성 및 합의된 계약금 전액인 10%가 지급되는 날짜가 기준이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 어디가 살기 좋은지는 주관적 요소가 크기 때문에 하나를 딱 정해서 말하기는 어렵습니다. 다만 질문에서 흑석과 노량진과 흑석의 경우 서울에서도 입지상 여의도나 용산 접근성이 좋아 최근 재개발 핵심지라는 장점이 있고 특히 흑석의 경우는 한강인접으로써 조망권 등에서는 매우 유리하여 향후 상승가치가 매우 높습니다. 과천의 경우도 지리상 경기도에 속하나, 시장내에서는 준강남이라는 수식이 붙을 정도로 서울 강남 접근성이 뛰어나고 학군입지와 아이들 거주환경에서도 매우 선호도가 높은 지역에 해당이 됩니다. 질문에서 직장이 가산/동탄이라면 개인적으로는 교통편의성이나 교육, 실거주 환경상 과천이 가장 좋지 않을까 판단은 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공공분양 청약당첨 후 융자금은 상환을 하시는게 일반적이고, 상품에 따라 대환으로써 처리하는 경우도 간혹은 있습니다. 다만 대환의 경우는 앞에서 말한것처럼 상품에 따라 가능하지 않을수도 있기에 기본적으로 융자금은 상환하는 것으로 이해하시면 됩니다. 질문에서는 2번의 방식으로 처리될 가능성이 높아보입니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선도지구는 재건축 사업의 빠른 진행을 위해 정부가 1기 신도시 내 선정한 몇개의 단지를 말합니다. 해당 선도지구에 선정이 되면 안전진단의 면제 또는 완화된 규정을적용받을수 있고, 개발사업에 있어 관련 절차의 심의축소등을 통해 사업진행에 속도를 높여주게 됩니다. 그리고 용적률등의 완화를 통해 사업성을 높여 빠른 재건축사업진행을 촉진하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 경우 원칙상 세입자에 대한 이사비 지급은 되지 않습니다. 재개발이 아닌 재건축에서는 개발사업진행에 따른 이사비, 이주비 지급대상은 소유주만 포함이 되고, 세입자의 경우는 중도해지가 되는 상황이므로 현 임대인이 임차인과 개별 협의를 통해 이사비용등을 지급을 하게 됩니다, 당연히 개인간 협의이고 , 개발사업에 따른 계약해지는 법으로써 용인되는 부분이기에 사실상 보상금액에 대해서는 임대인에 따라 크게 달라질 여지가 있습니다. 즉, 무조건 재건축 사업시 세입자가 이사비용을 받는다라는 할수 없습니다. 보통 세입자에게도 조합이나 사업주체가 이사비 보상을 하는 경우는 재개발사업일때 가능한 부분이며, 다만 해당 보상의 경우 일정거주요건을 충족하여야 하고 보상금에 대한 기준도 법에 따라 명확한 기준이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대리인이 참석하는 계약에서 위임장과 인감증명서는 필수 확인사항입니다. 이는 대리권을 수여하였는지 여부와 대리인이 계약상 권한이 있는지를 확인하는 과정으로 해당 서류에 문제가 없고, 임대인과 통화등을 통해 현 대리인의 계약여부를 확인하여 문제가 없다면 무권대리계약에 따른 문제는 발생하지 않습니다. 당연히 절차에 따른 계약인 만큼 해당 계약자체도 법적으로 유효한 계약이 인정됩니다,그리고 위임장과 인감증명서에 대한 보관 여부는에 대해서는 중개사무소마다 차이가 있는데 이는 법적으로도 명확하기 보관주체에 대한 지침이 있는 것은 아니기 떄문입니다. 일반적으로 원본의 경우는 중개사무소가 보관하는 경우도 있고 복사등을 통해 사본은 임차인에게 함께 제공하는 경우도 있습니다. 특히 인감증명서의 경우는 용도상 매우 중요한 부분이기에 상대방에게 원본제공을 꺼려하기에 중개사무소에서 보관 또는 복사후 원본은 대리인이 직접 가지고는 가는 경우가 많고, 사본으로써 보관하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분들은 계약상 효력에는 관련이 없고 중개과정에서의 중개사에 대한 신뢰등을 위해서 확인하는 부분입니다. 보통 계약서를 작성할때 중개사무소에서 상대방을 만나 계약서에 서명 및 날인을하게 되는데 해당 과정에서 중개사무소의 공제나 보험등의 서류는 받게 되시는 부분이며, 중개사의 확인은 사무소내 벽면에 걸려있는 자격증의 사진과 서류상 중개사의 일치여부, 사업자등록증을 확인하시면 됩니다. 그래도 확인이 필요하시면 직접적으로 요청하시면 되고, 중개사에 자격증 사본과 사업자등록증 사본등은 임차인 보관용으로 주지는 않습니다. 공제, 보험 증서만 계약서와 함께 주게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 보증보험 가입이 전세대출시 필수의무요건은 아니기에 대출은 가능할수 있으나, 현재 많은 금융권 은행들이 회수의 안전성을 위해 전세대출시 보증보험 가입필수를 요건으로 두는 경우가 많아 가능여부는 실제 해당은행을 통해 확인을 하셔야 합니다. 일반적은 1금융권에서는 보증보험 가입을 필수로 전세대출을 실행하는 경우가 많아 1금융권에서는 보증보험 가입없이 대출이 가능한 상품을 찾는데 한계가 있을수 있습니다. 그리고 실무상 전세권 등기를 하게 되면 보증보험없이도 전세대출이 가능하다고는 알고 있으나, 은행별 심사기준이 다르고 심사에 따라 케이스별 승인여부가 달라지는 것을 많이봐서 결국은 은행을 통해 확인을 하셔야 할 부분입니다,질문의 경우처럼 전세대출 실행여부가 명확하지 않은 상태에서 계약을 체결할 경우에는 반드시 특약등에 전세대출 불가시 계약해지및 계약금 반환의 특약을 넣어두시고 계약을 진행하셔야 이후 대출승인거절이 되어도 계약금에 대한 손실이 없습니다.