답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 질문처럼 현재 빌라에 대한 수요가 늘어났다고 하더라도 우리나라의 경우 아파트에 대한 수요도가 높고 비아파트의 경우 대체주택의 역할을 하기 때문에 아파트의 공급이나 정부정책변화에 따라 비아파트의 수요는 크게 변동될수 있습니다. 이는 장기적으로 주택가격상승의 가능성보다는 리스크가 크다는 의미로 볼수 있습니다. 특히 최근 HF보증보험의 전세대출시 공시지가 140%-> 126% 강화에 따라 빌라등의 전세임대차시 전세대출이 제한될 가능성이 매우 커졌고 그에 따라 역전세등의 문제가 예상되기 때문에 갭투자와 같은 투자수요는 더 크게 하락할수 밖에 없고 실거주수요도 적은 상태에서 전반적인 수요감소로 가격하락이 예상되고 있습니다. 또한 어제 정부의 공급대책에 따라 공공아파트의 추가적인 공급이 발표된 만큼 비아파트에 대한 수요는 더 감소할수 밖에 없기에 비아파트의 전망은 개인적판단으로 더 나빠질것으로 예상이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 아파트가 개발되는 과정은 다양하나 순서상 기존토지를 건축이 가능한 대지로 만든 다음 해당 토지위에 건물을 짓는 방식으로 진행되게 됩니다. 기존까지는 LH나 민간건설사 모두 두 과정에 참여를 할수 있었고 보통 공공토지의 경우 LH가 대지를 조성하고 , 민간의 토지의 경우 민간건설사가 대지를 조성하게 됩니다. 그리고 LH가 조성한 공공 택지의 경우 건축에 있어 직접 LH아파트를 건설할수도 있고,공공택지 상태를 민간건설사에 판매하고 민간건설사가 아파트를 건설하는 방식으로 진행할수도 있었습니다. 정부에서 이번에 발표한 것은 공공용도의 토지에 대해서 LH가 대지를 조성한뒤 민간건설사에 판매하는게 아닌, 직접 건축을 시행하거나 도급계약을 통해 시공만을 발주하는 방식으로 진행한다는 것이고 이는 결국 완공된 아파트는 모두 공공주택이 되기 떄문에 공공아파트의 공급을 늘리겠다는 의미입니다. 이렇게 될 경우 최종 분양가가 민간건설아파트에 비해 저렴한 가격에 공급이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능한 대체요소로는 보입니다만 문제는 이를 이용하는 구매자의 인식이 아닐까 생각됩니다. 우리나라의 경우 주택은 튼튼하여야 한다는 인식이 매우 강하고 이는 토지로부터 고정된 고정성, 하나의 건물로써 콘크리트구조와 철근으로 연결되어야 안전하다는 인식이 다수있기에 아직까지는 대중적으로 널리 이용되기에는 시간이 필요하다고 볼수 있습니다. 다만 장기적으로 건축비용이나 시간등에서 현 방식보다는 조립식 공법이 유리하고, 시간에 따라 안전성 역시도 확보가 될 것으로 보이기에 실제 넓은 범위에서 사용되기까지에서는 시간이 더 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 계약기간 봤을때 2개월전에 말하지않은게되나요?묵시적계약연장을 근거로 들어서 방어할수 있을까요?(저는 이대로 2년 더 살고싶습니다 기존 2년계약이엇어요) -> 임대차 보호법에 따라 만기 6~2개월전에 통보를 하여야 하고 해당기간은 4월부터 8월25일전까지로 볼수 있습니다.그에 따라 9/2 최초통보가 왔다면 이미 묵시적갱신이 성립되어 계약은 연장되었기 때문에 해당 인상을 거부하셔도 임대인이 퇴거를 요구할수 없습니다. 이러한 부분으로 주장을 하시면 될듯 보입니다. 2) 그동안 자동이체로 해둬서 월세지급일이 휴일이면 그다음영업일에 지급됐었습니다 2년간 총 15일정도인데 연체로 분류되어 묵시적연장계약 주장에 해가될까요?-> 안됩니다. 주택임대차에서 월차임 연체에 따라 계약을 해지 또는 갱신청구권을 거절할수 있는 것은 연체가 2기에 해당될때 이고, 2기는 연속된 두달을 의미하기 때문에 질문의 경우는 해당되지 않고 설령 연체에 따라 위 기준에 해당이 된다고 묵시적갱신은 법적 강행규정으로 임대인이 거절하거나 거부할수있는게 아닙니다. 말그대로 법에 따라 성립된 것입니다. 3) 월세증액은 제 동의없이 불가하더라도 관리비를 올리는식으로 꼼수를 부릴수있나요? -> 안된다고 답변을 드리고 싶지만 현실적으로는 가능한 부분으로 실제 이러한 방식으로 5%제한을 초과하여 월차임을 늘리는 경우가 많습니다. 4) 그리고 만약 집주인이 받아들이지않을수도있나요? 그럼 이후는 어떻게되는건지 궁금합니다 -> 임대인이 받아들이지 않을수 없습니다. 법에 따른 강제사항이고 받아들이지 않는다고해서 임대인이 법으로써 임차인을 어떻게 할 방법은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다. 오히려 이번 정부발표에 따르면 공공분양물량은 더 증가한다고보시면 됩니다. LH가 토지를 민간에게 팔지 않겠다고 하는 것은 기존까지는 대지를 조성한뒤 토지를 팔고 민간이 이에 건물을 세우는 방식이였다면 LH가 이제는 건축까지 직접 진행하여 속도를 높여 공급하는 것이라는 의미이기에 공공분양이 없어진다는 의미는 아닙니다. 그리고 로또분양은 공공분양으로 인해 발생한다기보다 공공택지공급에 따라 분양가상한제 적용이 될 경우 주변시세와 분양가차이로 발생하는것이기 때문에 질문과 연관성은 낮습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가주택의 경우 주택의 면적이 크다면 전체를 주택을 보지만, 상가의 면적이 더 큰 경우 주택부분에 대해서만을 주택으로 보게 됩니다. 즉, 상가주택이라도 주택수에는 포함이 된다고보셔야 하고, 그에 따라 추가적인 주택을 구매할 때 2주택으로 볼수 있습니다. 취등록세의 경우는 상가주택을 구매하시는게 아니기 때문에 새로구매하는 부동산이 일반주택이라면 1~3%가 적용되겠으나, 규제지역내 주택 구매시에는 2주택에 따른 중과세가 적용될수 있습니다. 상가주택이 본인 명의라서 안좋은 점이라면 당연히 주택수 포함에 따른 각종 세금의 중과세나 추가주택구매시 무주택에서 1주택 구입에 따른 공공대출 혜택이나 세제혜택등은 어려울수 있고 전세대출시에도 규제로 인해 한도가 제한적일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주요내용은 5년간 135만호의 주택을 공급하겠다는 계획이고, 기간적으로는 5년(2026~2030년)이고 공급기준이 인허가기준이 아닌 착공기준으로 하여, 단순히 허가만 받은 물량이 아니라 실제 공사가 시작된 것만을 공급물량으로 인정한다고 합니다. 공급방식의 대해서는 공공 주도 방식을 강화하여 기존 LH가 부지를 형성하여 매각하는 대신 직접 건설사업을 시행하여 공급속도와 물량을 늘린다고 것과 현3기 신도시 등 수도권 주요 공공택지에 대해서도 공공주택 분양을 늘린다고 합니다. 부지확보의 경우는 장기간 미사용 상업용지, 학교부지을 주택용지로 전환, 노후ㅇ화, 미사용 유휴부지도 적극적으로 활용할 계획이라도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방 중소도시의 소멸화의 가장 큰 이유는 인구의 감소이고 이러한 인구의 감소는 추세적인 부분도 있지만 해당지역 내 일자리등의 부족등으로 인구 유출이 지속적으로 나타나고 있기 때문입니다. 특히나 산업구조가 대량의 노동력이 필요한 중화학 공업에서 점차 지식화산업으로의 이전이 진행되면서 인재수요가 유리한 수도권에 신사업이 집중되기 시작하였고 그에 반해 지방내 기존 산업단지들은 점차 자동화까지 진행되면서 축소되어 가고 있기에 지방내 인구감소는 더욱 심화되고 부동산 시장역시도 수요감소에 따라 침체가 이어지고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 중개보수가 과하다는 판단이 되신다면 해당 중개비가 산출된 내역을 정확하게 문의해 보시기 바랍니다, 원칙상 다음 계약으로 발생하는 중개수수료를 지급하는게 맞기 떄문에 질문자님의 조건이 아닌 다른 조건으로 계약을 체결하였다면 해당 중개보수가 나올수도 있기 떄문입니다. 단, 임대차가 아닌 매매를 하였을 경우에는 이에 발생하는 중개보수 전액을 지급하지 않아도 되기 때문에 이에 대한 확인도 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 가계약금을 지급한 계약은 매매계약으로 보입니다. 즉 질문자님 어머니와 현 주택의 소유자간 매매계약에서 부수적인 계약으로 자녀분의 전세대출이 불가한 상황으로 보입니다. 원칙적으로 보면 목적물과 당사자간 구체적인 합의가 이루어진 상태에서 가계약금이 지급되었다면 계약이 성사되었다고 볼수 있고 그에 따라 중개보수 청구권도 성립이 된다고 볼수 있습니다. 문제는 해당 중개에서 중개과실이 인정될수 있느냐가 아닐까 싶은데, 부모자식간 전세대출은 기본적으로 되지 않는다는게 일반적이고, 현재 수도권에서는 6.27대출규제로 인해 부모자식간이 아니라도 매매계약과 동시에 전세계약이 체결될 경우 조건부 전세대출이 불가한 상황임에도 이를 모르게 중개를 하였다면 중개사의 중개과정에서의 미흡한 점이 문제가 될 여지는 있어보입니다. 다만, 이게 법적으로 어떠한 판단이 될지에 대해서는 확실한 답변이 어려워 보이며, 법원에 판단에 따라 달라지지 않을까 생각은 됩니다. 그리고 이부분은 손해배상을 청구할 중개사도 확실하게 장담을 하기 어려운 부분이기에 일단 지급을 거절하고 중개사 행동에 따라 대처를 하시는게 맞을듯 보이긴 합니다 .