전세 계약 연장시 계약조건 변경과 매도 문의

Question

기존 세입자가 2년 살고 갱신권 쓰고 다시 2년 거주. 그후 2년 더 살고 싶다고 연락이 와서 계약조건을 논의 중인데요. 저희는 세입자가 이제 딱 2년만 더 살고 매도를 원하거든요. 이럴 경우 어떻게 계약을 해야 하나요? 기존 보증금과 동일하게 하면 문제가 없나요? 또는 반전세처럼 기존 보증금에 월세를 추가해서 받아도 2년만 계약할 수 있을까요? 아니면 보증금을 올려받으면 계약서를 새로 쓰니 2년만 사는건 불가한가요? 그런데 저희는 2년 계약 하더라도 그 안에라도 집이 팔린다면 팔고 싶은데 그건 안되는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 기존 세입자가 첫 2년 그리고 계약갱신청구권 2년 해서 총 4년 거주할 수 있는 권리만큼 소진을 다 했습니다.

2+2년 후일 경우 새로운 계약은 재계약이 아닌 완전한 새로운 계약으로 체결을 하게 되면 세입자에게 계약갱신청구권이 또다시 생성이 되게 됩니다. 따라서 기존 계약갱신청구권을 사용한 형태의 갱신계약으로 하시는 것이 임대인에게 유리할 수 있고 향후 매매를 하게 될때도 매수자에게 임차인 거주에 대한 문제도 해결이 가능하므로 단순 재계약형태로 연장을 하는 것이 좋다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

기존 보증금 유지하고 2년 연장은 가능하며, 새 계약서가 필요합니다

반전세로 보증금에 월세 추가도 가능하나, 이는 새로운 계약이므로 계약서를 새로 작성해야 합니다

보증금 인상 시 계약서 새로 작성하는 것이므로, 2년 계약 후 매도 의사를 명확히 하세요

집을 팔 때는 계약서에 매도 시 계약 종료 조건을 명시하여 매도 가능성을 열어둘 수 있습니다

또 기간안에 세끼고 매도를 할수 있으니 세입자한테 그부분을 협조해달라고 미리 부탁을 하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약조건에 대해서는 임차인과 협의를 통해 정하시면 되고, 이미 갱신청구권이 없기에 원하시는 기간과 조건을 통보후 임차인이 이를 결정하도록 하시면 될듯 보입니다. 즉, 기간은 2년 연장, 조건은 질문자님이 원하시는 시세대로의 인상이나 인하등을제시하시면 됩니다, 계약기간을 2년으로 한다고 해서 조건을 기존과 동일하게 하여야할 의무가 있지 않고 5%이내 인상제한도 적용되지 않기 때문입니다. 그리고 반전세로의 전환의 경우는 임차인 동의가 있으면 가능하기에 해당 부분도 같이 제시한뒤 협의를 하시면 됩니다. 만약 계약기간 중에 주택을 매도를 원할 경우 임차인에게 전세승계거부권이 있기에 동의를 받으시는게 좋지만, 이게 없다고 해서 반드시 주택매매를 못하는 것은 아니나, 매매이후 계약기간에 퇴거를 요구할수 없기에 전세승계조건부 매매를 하셔야 할것으로 보입니다.

Answer 4

기존 세입자가 2년 살고 갱신권 쓰고 다시 2년 거주. 그후 2년 더 살고 싶다고 연락이 와서 계약조건을 논의 중인데요. 저희는 세입자가 이제 딱 2년만 더 살고 매도를 원하거든요. 이럴 경우 어떻게 계약을 해야 하나요?

==> 매도를 희망하는 경우 현 임차인과 매도시 3개월 정도 기간을 주면 나간다는 조건으로 계약연장을 시도하시거나 믿지 못한다면 퇴거를 요구한 후 매도를 하시는 수 밖에 없습니다.

기존 보증금과 동일하게 하면 문제가 없나요? 또는 반전세처럼 기존 보증금에 월세를 추가해서 받아도 2년만 계약할 수 있을까요? 아니면 보증금을 올려받으면 계약서를 새로 쓰니 2년만 사는건 불가한가요? 그런데 저희는 2년 계약 하더라도 그 안에라도 집이 팔린다면 팔고 싶은데 그건 안되는 건가요?

===> 기타 사항은 현 임차인과 협의후 결정해야 하는 사항입니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

기본적으로 전세 계약은 2년입니다. 따라서 추가로 전세계약을 한다고 한다면 2년을 거주한다고 보시면 되겠습니다.

그 2년 동안에 임대인이 해당 부동산을 매도할 수 있습니다. 세입자가 있어 매수하려는 매수인은 많지 않겠지만 매도할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용한 상태라면 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 조건을 달리하여 계약하는 것이 가능합니다. 이후 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신거절의 의사를 표시하여 계약을 종료할 수 있으며 이를 계약서 특약난에 기입해 놓는 것이 좋습니다. 하지만 계약기간 2년이내에 집이 팔리는 경우라도 계약기간 종료시까지는 임차인을 강제로 내보낼 수는 없으므로, 이런 경우에는 먼저 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신 거절의 의사를 밝히고 이사비 지원 등의 조건으로 임차인과 협의하여 조기에 임차인이 퇴거할 수 있도록 해야할 것입니다.