민간임대주택 전세계약 안전한가요?
오늘 부동산 방문해서 전세 원룸을 보고 왔는데 민간임대주택이었습니다.
-개인이 소유(주상복합 건물 전체가 해당 임대인 소유)
-근저당 없음
-보증보험불가 (전세가가 공시가의 75%? 이하여서 보증보험 가입의무가 면제되고 임대인이 보증보험 들면서까지 거래를 원치는 않는 것 같습니다.)
이런 경우 안전한 전세 매물로 볼 수 있나요?
그리고 민간임대주택이고 임대인이 개인일 경우 국가에서 민간임대주택 사업을 해당 임대인에게 허가해준 것으로 보면 되나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
민간임대주택 전세계약에 대해 명쾌하게 답변드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 질문자님께서 확인하신 정보만으로는 "안전하다고 단정하기 어렵다"는 판단입니다. 몇 가지 핵심 리스크를 짚어보겠습니다.
1. 근저당 없음 = 안전한가요? (리스크 존재)
현재는 깨끗하지만, 미래가 중요합니다: 계약 시점에 근저당이 없다는 것은 매우 좋은 조건입니다. 그러나 입주 후 임대인이 건물을 담보로 거액의 대출을 받을 경우, 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
보증보험이 핵심입니다: 전세 거래에서 '보증보험 불가'는 가장 큰 리스크입니다. 보증보험은 임대인의 재정 상태가 악화되거나 건물이 경매로 넘어갔을 때, 국가(주택도시보증공사, HUG)가 보증금을 대신 돌려주는 최후의 안전장치입니다.
2. 보증보험 가입 의무 면제 조건의 함정
임대인이 말한 "공시가 75% 이하라서 가입 의무 면제"는 법적으로 맞는 말일 수 있습니다. 하지만 이는 임대인에게 의무가 없다는 뜻이지, 임차인에게 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
오히려 보증보험사가 심사했을 때 '보험 가입 기준(공시가 126% 이내 등)'에 들지 못하는 매물이라면, 그 자체로 시장 리스크가 있다고 판단하는 것이 현명합니다.
3. 민간임대주택 사업 허가의 의미
국가가 안전을 보장하는 것은 아닙니다: 개인이 민간임대주택으로 등록하면 세제 혜택(종부세, 양도세 감면 등)을 받습니다. 국가는 임대인이 '임대사업자'로 등록했음을 허가하는 것이지, 해당 건물의 재정적 안전성이나 임대인의 신용도를 보증하는 것은 아닙니다.
💡 부동산보스의 최종 진단 및 조언
현재 해당 매물은 다음과 같은 이유로 위험성이 높은 매물입니다.
건물 전체가 개인 소유: 임대인의 재정 상태에 따라 건물 전체가 한 번에 경매로 넘어갈 수 있습니다.
보증보험 불가: 최악의 상황에 대비할 안전장치가 없습니다.
안전한 거래를 위한 실행 방안:
임대인 설득: 보증보험 가입이 가능하도록 전세가를 조금 낮추거나, 임대인이 보험료를 부담하고 가입을 요청해 보십시오.
등기부등본 확인: 계약 직전과 잔금 직전에 반드시 등기부등본을 다시 확인하여 새로운 대출 설정이 없는지 확인해야 합니다.
확정일자 및 전입신고: 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하는 것은 필수입니다.
보스의 한마디: "보증보험 없는 전세는 안전장치 없는 운전과 같습니다. 조금 불편해도 안전한 매물을 찾는 것이 보증금을 지키는 유일한 길입니다." 신중하게 판단하시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
담보설정액과 임차보증금의 합계 금액이 주택가격의 60% 이하인 경우라면 임차인이 동의하는 경우 미가입이 가능합니다. 또한 임대보증금이 경매시 최우선변제금 이하라면 임차인의 동의를 받아서 보증보험 가입을 면제받을 수 있습니다.
임대인이 가입하기를 원하지 않는다면 임차인이 자비를 들여서 가입하는 방법도 있으며, 이 경우에도 임대 사업자의 가입의무가 면제될 수 있습니다.
근저당이 없다면 비교적 안전한 매물일 수도 있지만 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 다른 권리관계가 없는지를 확인해보셔야 하고 임대인정보조회, 지방세·국세 납부증명서 등도 확인해보셔야 합니다.
민간임대주택은 임대사업자가 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 민간임대주택에 관한 특별법에 따라서 등록한 주택을 의미합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
민간임대 주택은 개인이나 법인이 소유한 사적인 부동산을 세제혜택등을 위해 임대전용으로 등록한 주택입니다
보증보험의 비용을 임대인이 부담하여 보증도 가입이 의무화 되어 있으나 일부 ,전부 면제인것은 안전수준에 들어 있기 때문으로 이해하시면 됩니다
민간임대주택은 개인이나 법인이 신청하고 조건에 맞으면 정부에서 승인하고 관리하므로 조금 더 안전이 확보된 주택이라 생각하셔도 졸겠습니다안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당이 없고 단일 소유 건물이라는 점은 구조적으로 위험 요소가 낮은 편입니다.
보증보험 미가입은 법적 문제는 아니며 임대인 신용과 반환 여력이 핵심 판단 기준입니다.
개인이 민간 임대주택으로 등록했다면 관할 지자체에 정식 사업자 등록을 한 상태입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
100% 안전하다고 할 수 없지만 근저당이 없다면 안전한 매물이라 생각하셔도 됩니다.
전입신고와 확정일자를 한다면 큰 문제 없을 것이라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
조건만 보면 비교적 깔끔해 보이지만, 보증보험이 안 되는 전세라면 완전히 안전하다고 보기는 어렵습니다
보증보험이 안 되는 전세는 집이 경매·공매로 넘어갈 경우 ,임대인이 파산·사망·채무 문제 발생 시,
임대인이 보증금을 안 돌려줄 경우,
국가나 보험사가 대신 보장해주지 않습니다
결국 임대인의 재산 상태와 신뢰도에 전부 의존하게 됩니다
민간임대주택은 국가가 안전성 인증은 아닙니다
보증보험 가능한 매물이 심리적으로는 훨씬 안전합니다
오늘 부동산 방문해서 전세 원룸을 보고 왔는데 민간임대주택이었습니다.
-개인이 소유(주상복합 건물 전체가 해당 임대인 소유)
-근저당 없음
-보증보험불가 (전세가가 공시가의 75%? 이하여서 보증보험 가입의무가 면제되고 임대인이 보증보험 들면서까지 거래를 원치는 않는 것 같습니다.)
이런 경우 안전한 전세 매물로 볼 수 있나요?
그리고 민간임대주택이고 임대인이 개인일 경우 국가에서 민간임대주택 사업을 해당 임대인에게 허가해준 것으로 보면 되나요?
==> 전세라는 것은 월세가 없이 전액 보증금으로 편성된 경우에만 해당됩니다. 그리고 주임사인 경우 보증보험 가입의무가 있는 만큼 보증보험 불가한다면 계약이행도 불가합니다. 보증 보험예외인 경우에도 임차인의 동의하에 진행되어야 하는 사항입니다. 주임사인 경우 국가 등이 임대인에게 임대사업을 허가한 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에서 말하는 민간임대는 정확하게는 개인임대사업자를 말하는 것으로 이해가 됩니다. 개인임대사업자도 정부에 임대사업자로써 등록한 개인을 말하며, 이에 등록을 하는 이유는 대부분 세제혜택을 위한 목적인데, 세제혜택이 있는 대신 일정한 요건에 따라 임대차를 할 의무가 있습니다. 그중 대표적인 것이 보증보험가입의무와 인상시 5%인상제한이 대표적입니다. 그런데 이러한 의무에도 가입이 면제되는 몇가지 요건이 있으며, 이에 충족이 되어 가입을 안하는 것으로 이해가 됩니다, 현 내용만 보고 안전한 매물인지를 100%확답하기는 어려우나, 선순위 물권은 없는점은 다행이나, 다가구처럼 등기부상 하나의 건물이 하나의 등기부로 된 경우 이미 거주중인 세입자들이 모두 본인보다 선순위가 될수 있기에 해당 부분으로 인해 리스크가 커질수는 있습니다. 정확하게는 등기부와 현 전입세대와 보증금 합을 알아야 판단이 가능할수 있으며, 보증보험의 경우는 본인이 별도로 보증료를 내고 가입을 하셔도 되기 때문에 가입을 하신다는 전제하에서는 크게 위험하다고는 보기 어렵습니다.