답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 1인 3주택을 보유하고 있으며 흔히 말하는 3주택자이자 다주택자로 볼수 있습니다. 우리나라에서 다주택자의 경우 취득, 보유, 양도시 모두 중과세가 적용되게 되고, 취득세의 경우 추가 주택구매시 중과세율 8~12%가 적용될수 있고, 보유세에서는 재산세에 대해서는 1가구1주택 공제등을 받을수 없고, 보유주택의 기준가격합이 9억을 초과하게 될 경우 그에 따른 중부세 과세대상이 되어 세금을 많이 내셔야 합니다. 당연히 양도세에도 기본세율에 추가적인 중과세율 적용으로 세부담이 커질수 있습니다. 결과적으로 주택수를 줄이시거나 가장 유리할수 있고 보유기간동안 임대주택사업자등을 통해 세금감면혜택을 받으시거나 지금처럼 중과세율 배제기간중에 매도를 하시는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금계약을 체결한 이후에 해지는 임차인은 계금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하면 일방적 해지가 가능할수 있습니다. 그리고 중개보수의 경우 계약이 성사된 시점에 청구권이 발생하기 떄문에 질문처럼 계약이 이미 성립된 이후에 해지가 된다고 해도 중개보수는 기존대로 지급을 하셔야 합니다. 즉 현시점 계약해지를 하게 되시면 계약금+중개보수에 대한 손실이 발생할수 있고 마지막에 해당 중개사가 다른 매물에 계약여부를 알수 있는지에 대한 문의는 현실적으로 불가능하며, 개인에 대한 계약조회를 할 권한도 없기에 걱정하실부분은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 질문과 같이 매매자금을 지원하는 것은 현금증여로 볼수 있고 직계존비속간 5000만원까지는 비과세 가능하지만, 초과하는 부분에 대해서는 증여세부담이 발생할수 있습니다. 당장은 아무런 문제가 없더라도 막상 증여신고를 하지않고 자금조달계획서나 어떠한 경로로 이러한 문제가 발견되면 증여세외 그에 따른 미신고가산세등의 추가적인 세부담이 커질수 있습니다. 보통은 증여비과세 초과분에 대해서는 차용을 통한 방법으로 진행을 할수도 있지만 이런 경우 차용증 작성은 물론 매년 법적이자율에 해당되는 이자지급등의 입출금 기록을 남겨두셔야 하기에 세금별 어느게 유리한지를 직접 판단하시어 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자체에서도 알수 있듯이 이미 정상적인 안전매물에는 해당되지 않습니다. 임차권 등기가 있다는 말은 결국 보증금을 받고 반환을 하지 못했다는 의미이고, 일반적인 경우 다음 임차인을 받아서 보증금을 반환하고 임차권 등기를 말소하면 되는데, 그런것도 아닌 시세보다 적은 금액으로 임차권 등기말소없이 다른 세입자를 받는다는 것 자체가 이미 임대인의 경제능력은 위험한 수준이고, 이를 알고 중개하는 중개사 역시 이러한 위험성에 대한 설명보다는 확실하지 않은 특약등을 기재하여 계약체결을 서두르는 느낌이 듭니다, 개인적으로는 계약자체를 하지 않는게 가장 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 시가는 실제 거래를 통해 형성되는 가격으로 질문에서 말하는 매매가가 이에 해당된다고 보시면 됩니다. 그리고 공시지가는 매년 1월1일 기준으로 국토부, 지자체가 세금 부과를 위한 산정한 가격을 말하는데, 쉽게 보유세등의 세금부과를 위한 기준가격으로 세부담에 직접적인 영향을 줄수 있기에 보통은 시세 대비 60~70%수준으로 유지를 하게 됩니다. 그런데 법인이 공시지가가 낮아서 접근하기 좋다는 것은 결국은 취득, 보유, 양도시 발생하는 세금에 대해서 상대적 부담이 적을수 있기 때문에 위와 같이 말하는 부분인데, 현실적으로는 개인들도 부담하는 세금이 줄어들기 때문에 꼭 법인에게만 유리한 것은 아닙니다, 물론 법인과 개인이 부담하는 세금이나 산정기준이 다르기에 일정부분 법인이 개인보다는 세금면에서는 유리한게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래신고후 수정사항이 발생한 경우 그에 따른 정정또는 변경신고를 하시면 됩니다. 별도의 해지후 재신고의 방식이 아닙니다. 보통 계약서상 내용과 다르게 오류기재를 한 경우는 정정신고를 하면되지만 질문처럼 계약내용이나 지급일자등이 변경되는 경우에는 별도의 변경신고를 진행하시면 됩니다. 참고로 부동산 거래신고의 경우 중개사가 있는 경우 우선신고의무자는 중개사가 되므로 중개사를 통해 이러한 부분을 요청하시면 되고, 두 당사자가 수정신고를 하셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기가 좋아지만 이후에 부동산 시장도 상승하는것은 일반적인 과정상 맞는 이야기 입니다. 다만 부동산 시장은 후행경제로써 실물경기가 좋아지고 시장내 유동성이 커지면 해당자금이 부동산시장으로 유입되면서 가격이 상승되는 구조인데, 지금처럼 정부주도로 부동산시장에 대한 자본시장화를 억제하려고 있고, 이전처럼 투자가능한 부동산도 서울수도권 상급지에 집중되고 있는 경우라면 단순히 경제가 좋아진다고 해서 모든 부동산시장의 가격이 오를것으로는 보이지 않습니다. 아마도 오르는 지역 더많이 오르고, 비인기지역이나 비수도권은 보합세 또는 약간의 상승세정도만 나타날수 있기 때문입니다. 그리고 내년도에도 이러한 흐름은 이어질 가능성이 높기에 부동산 가격이 오르긴 하겠지만 그 상승폭은 지역에 따라 크게 달라질것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 갱신청구권에 대한 의사를 밝힌것으로 보이고, 연장의사는 합의가 된 만큼 세부사항에 대한 조율은 12월 23일이전에 꼭 하지 않아도 되며, 계약이 시작되는 만기전까지만 합의하시면 됩니다. 법에서 말하는 만기 6~2개월전은 사실상 연장이나 퇴거에 대한 의사통보기간이지 합의까지 반드시 끝나야 되는 기간은 아니기 때문입니다. 즉, 연장합의는 되었기에 연장은 되는것으로 이해를 하시면 되고 세부사항에 대해서는 만기전까지만 협의하여 최종 마무리 하시면 될듯 보입니다. 그리고 마지막처럼 대폭 상승은 불가합니다. 어차피 임대인이 실거주할 것도 아니고, 본인이 갱신청구권 사용의사를 밝힌만큼 상승되도 기존조건의 5%이내 인상입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가는 원칙상 택지비용+건축비용에 따라 결정이 됩니다. 즉, 주변시세에 따라 결징이되는게 아닙니다. 일반적으로 상급지역이나 수도권에서는 택지비가 높고 주택가격이 높게 형성되어 있기에 공공주택처럼 낮은 택지비용이 들어간 경우 분양가가 시세보다 낮게 형성이 되지만 질문처럼 해당 공공주택 주변지역이 비수도권에 시세하락등이 나타나는 인기없는 하급지라면 최근처럼 건축비가 오른 상황에서는 분양가가 시세보다 높아질 가능성도 있습니다. 결국은 공공분양이 주변 시세보다 비싸다고 한다면 해당 지역자체가 상승가능성이 낮고 비인기지역이라는 추측이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.겉으로는 빌라지만 형식상 다가구주택으로 보입니다. 일단 보증보험이 안되면 보증금 반환에 대한 리스크는 가지고 계약을 진행하셔야 합니다. 사실 미반환이 발생한 경우 보험사로부터 구상청구가 안되는 만큼 최약의 경우 경매를 통해 배당을 받으셔야 하는데, 다가구의 경우 아래층 세대 29세대의 보증금 전부가 내 보증금 배당에 순위영향을 주기 떄문에 현실적으로 기존세대와 비교하여 본인의 순위는 29세대가 모두 거중이라면 30번째가 된다고 보시면 됩니다. 즉, 계약전에 근저당뿐 아니라 현 거주세대의 보증금 내역등까지 모두 확인을 한 뒤에 건물 가액 대비 선순위 채권의 총 금액을 산술저적으로 계산해 보셔야 합니다. 단순히 공증을 서준다거나 내가 보증한다는 등의 말로는 내보증금 보호는 되지 않기때문에 이러한 부분들에 대해서 중개사를 통해 명확하게 확인을 하신뒤에 입주를 결정하셔야 합니다.