답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 매매 거래는 일정 조건이 갖추어 지지 않으면 증여로 추정되게 됩니다. 그러므로 일반 매매로 할려면 거래금액과 자금 흐름등에 대한 정확한 근거가 있어야 합니다. 물론 매매나 증여중 세금부담이 적은 쪽을 선택하여야 하나, 질문에서 주택가격등이 제시되지 않았기에 정확한 판단은 어렵습니다. 증여가액에 따라 누진세율이 적용 되기 때문입니다. 그리고 상속의 경우는 사망시에 가능한 부분이므로 선택사항이 아니고, 상속당시 주택가격이 오를 경우 세금부담이 더 커지므로 현 시점에서는 증여와 매매 방식만을 고려하여 판단하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축과 일반 매매와는 다르므로 해당 특약이 적용될 여지는 없어보입니다. 즉, 건물이 팔렸다고 계약중인 임차인을 함부로 퇴거시킬수 없습니다. 상가임대차 보호법에 따라 퇴거를 거부하시고 중도해지를 임대인이 원하는 것이라면 그에 따른 손해비용등을 청구하시면 될듯 보입니다. 만약 매매가 아닌 재건축으로 인해 건물 사용이 불가한 경우라면 퇴거를 하시는게 맞으나, 이럴 경우 보통 이주관련 확정이 나오기 때문에 이런 경우가 아니라면 위 특약은 적용되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 기존 전세대출 은행쪽에 만기일 보증금 미반환시 대출상환관련 부분을 문의해보시고,2.해당 내용을 임대인에게 전달하고 만기일이후 임차권등기명령 신청 및 지급명령신청 예정을통보합니다. 3. 만기일 이후 관할 법원에 임차권 등기명령 신청 및 지급명령 신청하고 임대인에게는 내용증명을 발송,4. 임차권 등기후 보증보험이 있다면 보험청구. (대출의 경우 은행이 임차권 등기이후 보험청구를 진행하게 되니, 1번 과정에서 위 부분도 같이 확인하시면 됩니다.)보통 위 과정까지 가면 대부분 임대인 측에서 반환예정일자나 관련협의를 하게 됩니다. 만약 아무런 의사통보가 없다면, 반환소송을 진행하셔야 합니다,그리고 임차권 등기말소는 보증금을 돌려받은 뒤에 임차인이 말소시켜줘야 하기에 보증금과 등기에 들어간 비용도 함께 임대인에게 요구하시어 지급받은후 등기말소시키면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환과 주택인도가 동시이행관계이므로 협의하여 일자를 조정한 것이라면 퇴거일이 곧 계약종료일로 보실수 있습니다. 그러므로 보증금 미반환시 주택인도를 거부하시면 되고, 만약 임차권 등기명령등을 진행하신다면 기간차이가 크지 않으므로 계약서상 만기일 이후 진행하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 만기일 오전에 짐을 빼고 관리비 및 가스비정산을 마치면 보증금 반환을 받게 됩니다. 질문의 경우 임차인의 원상복구의무에 따라 주택에 별다른 문제가 없는지 확인후 보증금을 반환할려는 것으로 보이며, 일반적이지는 않지만 그렇다고 문제가 되거나 무리가 있는 부분은 아닙니다. 아마도 관계가 좋지 않았다면 조금더 주택 상태에 대해 트집을 잡을 확률은 높습니다. 그러므로 입주당시에 상태를 찍어둔 사진등이 있다면 미리 확인하여 챙겨두셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 오피스텔이 업무용이라면 주택수산정에 포함되지 않기 때문에 일반 청약시 무주택 1순위청약이 가능합니다. 만약 오피스텔 용도가 주거용일 경우 주택수 산정에 포함되기 때문에 무주택 1순위 자격조건에 해당하지 않아 1순위 청약은 어렵습니다. 또한 청약별로 1순위라도 1주택자까지 포함한 경우도 있으니, 결국 현 소유 오피스텔 용도를 먼저 확인하시고, 그에 따라 청약시에도 1순위 자격요건을 확인하고 청약을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다운계약서 및 업계약서는 어떠한 목적이든 불법입니다. 해당 부분은 적발시 과태료 부과대상이므로 하지 않는게 좋습니다. 그리고 전세보증금을 다운 계약서로 전환하게 되면 나중에 전세미반환시 계약서상 보증금에 대해서만 임대차 보호법에 따라 보호받으므로 차액에 대해서는 사실상 보호가 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특례보금자리는 대출목적이 정해져 있습니다. 첫번째 주택구매목적, 두번째로기존 담보대출의 대환대출용도, 그리고 세번째 전세보증금 반환용도로써 신청이 가능합니다. 질문의 경우라면 세번째 용도로써 신청이 가능합니다. 즉 갭투자 이후 보증금 반환을 위해 특례보금자리론 신청은 다른 조건에 부합되었다는 전제하에 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전출신고만 하면 기존 전입신고를 통한 대항력, 확정일자을 통한 우선변제권 효력 모두 사라지게 됩니다. 추후 다시 전입신고를 하게 되면 그 날로부터 다시 전입신고에 따른 대항력이 생기게되고 확정일자효력도 발생되게 됩니다. 즉, 확정일자의 경우 재전입후 다시 부여받을 필요는 없지만 이전 날짜로 소급되지는 않고 대항력이 새로 발생되는 시점부터 다시 효력이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하실 경우 은행 대출이 선순위가 됩니다. 대출시 전입신고를 빼는 이유는 은행 근저당이 선순위가 되므로써 한도만큼 대출이 가능해지고 이후 세입자는 다시 전입신고를 하여 후순위 임차권이 되게 됩니다. 즉, 근저당이 1순위, 임차권이 2순위로 되어집니다. 전입신고의 경우 한번 전출하게 되면 이전 전입신고일은 사라지고 다시 전입신고를 할 경우 해당 날짜가 전입일 되므로 소급효는 없습니다.