답변 내역
- 이번에 무순위 리슈빌이랑 리버센 같이 접수해도 되나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무순위 청약의 경우라도 중복청약 여부가 다르기 때문에 청약공고문을 통해 중복청약에 대한 사항을 먼저 확인해보셔야 합니다. 원칙상 청약당첨일이 같은 경우에는 중복청약이 불가하지만, 무순위경우 각 청약건이나 지역 에 따른 당첨자관리여부에 따라 중복청약 가능성이 달라지기 떄문입니다,질문에서 말하는 리슈빌과 송파 위례리버센 무순위 청약의 경우는 불볍행 재공급으로 중복청약이 안되는 것으로 알고 있습니다.경제 / 부동산25.07.1400
- 같은 월세라고 한다면 반지하가 좋을까요 옥탑이 좋을까요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 좋은 선택지는 아닌듯 보이나, 그 둘중에 하나를 꼭 선택해야 한다면 옥탑이 더 나을 듯 보입니다. 이유는 반지하는 지면 아래에 위치하고 있고 햇빛이 잘 들지 않아서 매우 습한 특징이 있습니다. 이는 곰팡이등이 잘 생겨나게 되서 거주하는 사람의 주거환경이 점차 악화될 가능성이 높습니다. 더욱이 몇년 전에 집중호우에 따른 침수등이 발생하여 인명사고가 나게 되면서 점차 반지하에 대한 거주를 정부차원에서 막고 있는게 현재 상황입니다. 그리고 반지하의 경우 접근이 쉽다 보니 사생활보호가 어렵고 범죄에 노출되기도 쉬워 주거환경이 매우 열악한 구조입니다.경제 / 부동산25.07.1400
- 부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 정부가 산정하는 부동산 가격으로 주로 세금을 산정할떄의 기준이 되는 가격을 말합니다. 이에 반해 실거래가는 말그대로 개인과 개인이 만나 계약을 통해 형성되는 실제 거래가격입니다. 질문처럼 이 두가지가 차이를 보이는 이유는 공시지가가 현실화되어 매매가격과 동일해지게 되면 그만큼 소유자들의 세금 부담이 늘어나게 떄문에 현재 공시지가는 시세대비 60~70%수준으로 유지가 되고 있는 것입니다. 이전 문재인 정부시설에 이러한 공시지가의 현실화정책에 따라 공시지가를 시세수준으로 올리는 정책이 진행되었으나, 세부담에 따른 반감이 매우 컸던 것도 이와같은 이유입니다.경제 / 부동산25.07.1400
- 집주인의 월세 인상과 묵시적 갱신에 대해안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 계약이 2년이였다면 21년도 묵시적갱신 ,23년도 묵시적 갱신, 그리고 25년도 만기 2개월전까지 아무런 의사통보를 하지 않았다면 이미 묵시적갱신은 성립되었다 볼수 있고 그에 따라 동일조건으로 계약은 연장되었다 판단이 됩니다. 그에 따라 위 임대인의 조건은 묵시적갱신의 성립을 이유로 임차이닝 거절하실수 있는 부분으로 보입니다. 갱신청구권 역시 만기 2개월전까지 사용의사를 통보하셔야 하는데 이미 기간이 초과된 만큼 사용하실수 없고, 만약 사용이 가능한 시점이였더라도 5%이내 인상이 가능할수 있는 부분으로 현재와 크게 다르지 않은 상황입니다. 즉, 묵시적갱신만을 이유로 인상을 거부하고 계속 거주하시면서 퇴거를 진행하시면 될듯 보입니다 .경제 / 부동산25.07.1400
- 묵시적 갱신 또는 갱신권 사용 관련 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약에 대한 의사통보가 만기 6~2개월전까지 없을 때 성립하는 것으로 질문처럼 해당 기간까지 합의를 하아여야 하는 것은 아닙니다, 즉 질문에서 결론이 나지는 않았지만, 이미 재계약에 대한 협의를 두분이 하신상황이라면 묵시적갱신이 성립될 여지는 없다고 보시는게 맞을 듯 보입니다. 즉, 위 합의 조건에 따라 9월 확답에 따라 계약이 연장될수도 퇴거를 하실수도 있는 상황으로 이해가 됩니다,경제 / 부동산25.07.1400
- 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익을 계산할떄 차감되는 비용요소의 경우 대표적으로 부동산 관리에 필요한 비용, 유지보수 비용, 보험료, 세금등이 주요 항목에 포함될수 있습니다. 참고로 부동산 관리비의 경우 단순 거주시 발생하는 관리비를 말하는게 아닌 임대관리 회사등을 통해 관리할 경우 이에 지불되는 비용으로 본인이 직접 관리를 하는 경우 제외 가능할수 있습니다. 보험료의 경우는 화재보험등을 말하며, 임대사업자의 경우라면 전세보증보험료등을 모두 포함하게 됩니다. 그리고 세금의 경우는 보유세에 해당됩니다. 그외 별도 비용으로 일정부분을 제외하는 게 필요한데 ,이는 공실에 따른 기회비용이나 감가상각에 따른 비용등을 말합니다,경제 / 부동산25.07.1400
- 아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 분양을 위해서는 기본적으로 청약통장을 보유하고 계셔야 하고 청약을 하고자 하는 분양건에 맞게 끔 1순위 자격을 갖추셔야 합니다. 대표적으로 공공분양이라면 납입횟수와 보유기간이 일정조건에 충족되셔야 하며, 민영의 경우는 보유기간과 지역별 최소예치금 기준에 충족이 되셔야 1순위 자격이 가능할수 있습니다. 그리고 청약이 가능하더라도 어떤 평형과 어떤 부분에 청약을 할지 예를 들어 특별공급대상이 해당이되는지, 일반공급분에 청약을 할지를 전략적으로 잘 판단하셔야 합니다. 자금적인 부분에서는 기본적으로 분양당첨이 되면 정당계약시 10~20%의 계약금이 필요하고 이는 대출이 어렵기 떄문에 기본적인 현금보유가 필요하고 잔금시점에 대출을 받더라도 대출한도와 세금등을 고려하면 대략젹으로 분양가의 40~50%정도의 현금은 자기자금이 있으셔야 안정적인 입주까지 가능할수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1400
- 부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 비교 대상으로 보이지는 않습니다. 부동산 재테크는 금테크 처럼 단순 구매후 시세상승이 되면 판매하면 되는것이 아닌 투자대상과 목표설정, 투자리스크 파악, 입지와 시장분석등 많은 노하우와 정보가 필요하고 그만큼 관련 지식적인 부분도 필요하다고 볼수 있습니다. 그리고 투자초기자금 즉, 시드 부분에서도 부동산의 경우 높기 떄문입니다. 그러므로 투자경험이 부족한 초보자의 경우는 금테크가 진입장벽이 낮고 리스크적인 부분도 덜하기 떄문에 해당 부분에 투자를 하시는게 맞을 듯 보입니다. 단, 현재 금시세도 많이 상승한 상태이기 떄문에 진입시점에 대한 판단은 잘 하셔야 합니다.경제 / 부동산25.07.1400
- 오피스텔 월세 계약 임차인이 넣어야 할 특약 질문 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모두 크게 문제는 없는 부분으로 보입니다, -임대차 계약 만료 시 임대인은 타 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다. -> 해당부분은 법에 따라 당연한 사항이므로 별도 기재하지 않아도 될듯 보입니다. --임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전 서면으로 고지하여야 하며 임차인의 거주 및 임차권 행사에 영향을 미치지 않도록 한다. -> "임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전고지한다" 정도로 수정하시는게 좋을듯 보입니다.경제 / 부동산25.07.145.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.** 전세계약자가 질문자님 본인이라는 전제하에 **부모님 -> 집주인 6000만원 이체-> 계약상 명의자가 아닌 타인이 임대인에게 이체를 한만큼 이후 보증금 미반환등으로 임차권 등기를 신청하거나 할때 입금에 대한 입증이 어려워 권리상 위험이 있습니다, 그리고 해당 부분도 부모님이 보증금을 대납한 것이기 떄문에 사실상의 현금증여로 볼 여지가 있습니다. 부모님 -> 저에게 5000만원 이체 -> 개인 돈 1000만원 합쳐서 -> 집주인 6000만원 이체-> 현금 5000만원은 현금증여, 단, 직계존비속간 5000만원은 비과세되므로 증여세는 나오지 않고, 만약 보증금반환이 부모님이 다시 5000만원을 가져갈 경우 또하나의 증여가 되기 때문에 이런 경우에는 5000만원에 대한 차용증을 적성해서 받으시는게 증여문제를 피하실수 있습니다. 그리고 계약상 본인이 임대인에게 이체를 한만큼 안전한 방식입니다. 즉, 해당 방식으로 이체를 진행하시는게 맞고 5000만원에 대해서는 차용형식으로 할지 증여형식으로 할지는 상황에 따라 잘 판단하셔야 합니다.경제 / 부동산25.07.135.01명 평가00