월세 계약서 임차인부담 리모델링 특약
서울에 집이 엄청 오래됐는데 지역 평수대비 가격, 직장과 거리, 역세권, 동물 허락 등 집 컨디션 제외 모든 조건이 마음에 들어서 제 돈 주고 리모델링한다고 했더니 월세 10만원 깎아주기로 하셨는데 2년 계약 후 제가 리모델링해서 월세 올려받으시려고 나가라고 하시면 못내보내시지만 실거주하신다고 하면 나가야하니 걱정인데 4년계약은 안되려나요?
월세 계약서 리모델링, 동물 등 특약 어떤 거 넣어야할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
법적으로 2년보다 긴 계약은 유효합니다
4년 계약서 작성하는 것 자체는 합법입니다
다만 일부 임대인은 4년은 부담된다며 거부하는 경우가 많습니다
하지만 법적으로는 아무 문제 없습니다
2+2년 확정 계약(최소 4년 보장)또는 임대인은 4년간 실거주 사유로 갱신을 거절하지 않는다라는 특약을 넣는 방식도 많이 씁니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임차인 부담 리모델링 특약은 구체적으로 작성해야 분쟁을 예방합니다.
따라서 임차인이 리모델링 비용 전액 부담하거나 계약 기간 4년 중 임대인은 리모델링, 실거주, 재건축 등 사유로 임차인 퇴거 요구 불가, 계약 만료 전 임대인 리모델링 시 임차인 동의 필수를 거시길 바랍니다.
월세 10만 원 감면은 리모델링 대가로 임대인은 리모델링 후 월세 인상, 퇴거 요구 금지를 요구하시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
위에서 말씀하신 상황 충분하게 일어나실 수 있는 부분이라 생각되고 당사자 합의만 있다면 4년 계약도 가능합니다. 즉 특약에 4년동안 임대료 인상 없이 지금 조건으로 하겠다는 서로 합의만 되신다면 계약서에 명확하게 작성하시고 진행하시면 될 것으로 보여집니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임차인에게 갱신청구권이 있더라도 질문처럼 실거주를 이유로 거부를 할수 있기 때문에 계약기간을 자체를 4년으로 하시는게 맞을듯 보입니다. 물론 상대방 동의가 필수이기 때문에 협의를 통해 조정해 보셔야 하며, 이를 거부하는 경우 인테리어등은 한번더 고려를 해보시는게 좋을듯 보입니다. 만약 이러한 협의가 되지 않을 경우 2년 계약으로하되, 특약등으로 2년뒤 실거주등으로 추가 연장을 거부하는 경우 인테리어비용에 대한 반환등을 기재하는 것도 하나의 방법이 될수 있어보입니다. 중개사가 있다면 적절한 수준에서 조정을 해줄것으로 보이고, 반려동물 키우는 부분은 별도의 금지특약이 없다면 이를 이유로 중도해지를 할수는 없기 때문에 사전동의를 받는게 가장 좋지만, 상황에따라 그대로 계약을 진행하셔도 될듯 보입니다. 물론 퇴거시에는 반려동물에 따른 청소비용등은 발생될수 있습니다, 그리고 특약에 원상복구의무 면제특약을 넣으시는게 필요한데, 모든 부분이 아닌 인테리어에 대한 부분을 반드시 기재하셔야 합니다. 혹시라도 퇴거시에 원상복구를 요구하는 경우 난해해질수 있기 때문입니다. 사실 임차인이 자기 비용으로 인테리어를 하는 것은 경험상 추천드리기는 어렵습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
월세 계약 시 리모델링 비용의 소멸 여부, 계약 종료 후 원상복구 의무 면제, 임대인의 실거주 명목 퇴거 요구 제한 등이 핵심 특약입니다. 4년 계약은 임대인의 동의가 있으면 가능하나 강제할 수는 없습니다. 동물 허용 범위, 소음, 파손 책임 범위도 함께 명시하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 임대차보호법에 의거를 하게 되면 첫 2년은 거주가 가능하고 다음 재계약 시점에 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 최고5% 인상이지만 협의사항이고 의무사항은 아니므로 기존 조건 그대로 2년 더해서 2+2년 4년 거주가 보장이 되게 됩니다. 단 계약갱신청구권 행사 시 임대인이 실거주를 한다고 할 경우는 어쩔 수 없이 퇴거를 해야 합니다.
또한 임대차보호법은 강행규정이므로 특약상 임차인이 불리한 규정은 효력이 없게 됩니다.
따라서 임차인이 원하는 특약이 있을 경우 미리 임대인과 협의를 해서 계약서상에 기재를 하는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
최초 계약서 작성 시 4년으로 계약할 수 있으나 실제 보장은 2년이 최대입니다.
4년 계약 후 2년이 지난 시점에 임대인이 실거주를 주장하면 계약 종료가 가능합니다.
현재 2년 거주 후 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장을 하는 것이 최선이나 계약갱신청구권의 거절 사유인 임대인의 직접 거주를 위한 거절을 막을 방법은 없습니다.
특약으로 2년 후 계약갱신청구권 사용을 승인한다 등 작성 하더라도 임대인의 실거주 권한이 더 먼저입니다.
감사합니다.
서울에 집이 엄청 오래됐는데 지역 평수대비 가격, 직장과 거리, 역세권, 동물 허락 등 집 컨디션 제외 모든 조건이 마음에 들어서 제 돈 주고 리모델링한다고 했더니 월세 10만원 깎아주기로 하셨는데 2년 계약 후 제가 리모델링해서 월세 올려받으시려고 나가라고 하시면 못내보내시지만 실거주하신다고 하면 나가야하니 걱정인데 4년계약은 안되려나요?
월세 계약서 리모델링, 동물 등 특약 어떤 거 넣어야할까요?
==> 주임법에 따르면 임대인이 계약갱신 요구권을 거부할 수 있는 조건은 법정 9가지가 있습니다. 이러한 조건에 해당되지 않는다면 임차인은 계약갱신 요구권 행사로 4년간 거주를 하는데 전혀 문제가 되지 않습니다. 특약을 반영시킨다면 " 계약종료시 임차인은 임대인에게 계약갱신 청구권행사를 할 수 있고 임대인은 반드시 응해야 할 의무가 있음"이라고 반영시키시기 바랍니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
당사자 합의만 한다면 4년계약도 가능합니다
보편적으로 임차인도 임대인도 경제환경의 변화를 알 수 없으므로 2년 정도로 사회적 합의가 있다고 보면 됩니다.
2년 정도로 계약하시고 2년정도 기준으로 투자하시고 살다 보면 더 살고 싶을 수도 있을 것이고
시장 대비 적정하지 않다면 인상도 할 수 있지만 갱신청구권을 사용하면 5%이내에서 가능합니다
임대인이 살겠다고 한다면 그건 어쩌겠습니까?
법이 보장하는 것이니 수용해야 겠습니다.
특약은 합의된 부분은 항상 구체적으로 넣는 것이 추후 오해가 없습니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
서울 월세 계약에서 임차인이 리모델링 비용을 부담하고 월세를 할인 받는 경우, 계약서에 리모델링 관련 특약과 동물 허용 특약을 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 4년 계약은 임대인 동의 여부에 따라 가능하나, 주택 임대차 보호
법상 2년 기본 기간 후 갱신 청구 권(최대 2년)이 보장되므로 협상 시 이를 활용할 수 있습니다.
특약 사항 기 재 예 ==>
"임차인이 리모델링 비용을 전액 부담하며, 이에 따라 월세를 월 00만 원 할인한다. 리모델링 내용은 별도 견적서 기준으로 사전 합의하며, 계약 종료 시 리모델링 시설의 소유권은 임대인에게 무상 이전한다"
"리모델링으로 인한 계약 조기 종료 시, 임대인은 임차인에게 이사 비(00만 원)및 중 개 보수 료를 별도 지급한다. 리모델링 후 24개월 이내 종료 불가 하며, 위반 시 손해배상 청구 가능."
"임차인은 반 려 동물(개/고양이 1 두 이내, 15kg이하)을 사용 가능하며, 소음 / 훼손 발생 시 즉시 원 상 회복 및 보상한다. 반 려 동물 보험 가입 증 빙을 계약 후 7일 내 제출"
"반 려 동물 사육으로 인한 이웃 민원 발생 시 임차인 책임으로 계약 해지 및 퇴거 가능. 훼손 복구는 통상 마 모 제외 견적 2곳 평균으로 산 정." 특약 위반 시 해지 통보가 가능하니 사전 합의가 핵심입니다.
이웃 세대에 대한 피해(소음 등)발생 시 임차인의 책임과 해결 의무를 명시하는 것이 좋습니다.
이외에도 임대인 분의 합의 하에 추가하고 싶은 내용이 있다면, 계약서에 명확히 기재하여 양측의 의사를 문서로 남기는 것이 중요합니다. 혹시 모를 상황에 대비하여 , 계약 전 공인중개사와 충분히 상의하시거나 법률 전문가의 자문을 구하시는 것을 추천합니다.