답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 전세권의 경우는 용익물권으로 사실상 근저당과는 별개입니다. 은행에서는 선순위 용익물권이 경매시 배당청구위험이 있어 말소를 원하는 듯 보이나, 사실 말소 이후 질문처럼 보증금 전액상환을 하지 않는다면 조금 문제가 될수 있습니다. 차라리 임대인에게 말하여 대출실행일에 말소를 조건으로 하시는게 안전할수 있어 보입니다. 사실상 전세권 등기만으로도 강력한 물권의 효과가 있기 때문에 급한쪽은 임대인으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원하시던 주택을 구매하시기에 나쁘지 않은 상황으로 보이긴 합니다. 자금상황이 가능하다면 실거주를 위한 주택매수는 괜찮아 보입니다. 다만, 둘다 가격이 하락하였는데 시세갭이 줄어들었다는 이야기는 원하시는 주택하락률이 현주택보다는 크다는 의미로 보이기 때문에 주택가격대비 하락률이 상대적으로 높은지와 그렇다고 해당 매물에 다른 문제가 있는지등은 한번 알아보시고 계약을 진행하시면 좋을듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금이 변동된 경우 새로운 계약서를 작성하거나 기존계약서를 정정하여 사용하는 것이 좋습니다. 다만 보증금 인하의 경우는 임차인에게 특별히 불리한 부분은 없어보이므로 임대인이 작성요구를 하지 않는 이상 먼저 말할 필요가 없을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 특약은 내가 넣고 싶다고 해도 임대인과 합의되지 않는 부분을 넣을 수는 없기에 특별히 유리하게 넣을 수 있는 것은 아닙니다. 다만 전세계약시 기존 근저당이 있다면 잔금지급시 해당 근저당 말소등은 특약에 꼭 넣으시는게 좋습니다. 그리고 특약이 아무리 유리하게 기재되어도 임대인이 만기시 돈이 없어 보증금을 반환하지 못하면 사실상 특약은 의미가 없어지므로 질문에서 말한 기본적인 부분들만 잘 해놓으시면 특별히 문제가 생겨도 보호가 가능할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 만기일(23일)이후 임차권등기 명령은 신청이 가능합니다, 해당 등기신청후 등기가 된 이후 이사를 하시는게 대항력 유지를 위해 꼭 필요하고 어쩔수없이 먼저 이사할 경우라도 등기전까지는 전입신고를 유지하셔야 합니다. 그리고 보증금 미반환으로 인한 손해는 지연이자는 청구가능하나 별도의 손해에 대해서는 손해를 입증하여 별도의 소를 통해 임대인에게 청구하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 부동산 규제 완화에 따른 정책상 2주택자의 경우 일시적 2주택이 아닌 경우를 제외하고는 양도세가 부과됩니다. 즉, 세법이 국회를 통해 개정되어도 2주택자의 경우 일시적 2주택이 아닌 이상 양도세 면제는 없으며, 양도중과세에 대해서만 기본세율을 적용합니다. 1주택자의 경우 2년이상 보유시 양도세 비과세는 기존대로 유지됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 표준지를 선정하여 이를 기준으로 국토부가 표준지공시지가를 정하고, 이를 기준으로 각 지자체에서 해당 지역내 개별공시지가를 정해 공시하게 되어 있습니다. 이러한 공시지가는 사실상 보유세 산출시 필요한 과세표준 역할을 하고 있고 사실상 거래시세와는 차이가 있습니다. 만약 공시지가가 거래시세와 동일수준으로 될 경우 부동산 보유세가 증가되어 반발이 심해지기 때문에 공시지가를 함부로 올릴수는 없습니다. 그리고 시세는 수요와 공급에 의해 결정되는 가격이므로 사실상 공시지가와는 별개로 보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 현재 이용하는 청년전세자금대출상품 보다 유리한 대출이자를 받을 수 있는 전세대출이 있을지는 모르겠습니다. 사실상 공공대출이 시중대출상품보다 이자가 낮기 때문에 현 대출을 그대로 유지하시는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 월세주택에 대항력은 전출로 인해 상실됩니다. 별다른 사고없이 보증금 반환이 이루어지면 상관없겠지만, 종전주택이 경매등에 넘어갈 경우 보증금 보호가 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 주택가격이 취득당시보다 많이 오르면 양도시 양도차익이 많이 생기기 때문에 양도소득세 부담이 증가할수 있습니다. 다만 1주택자이고 2년이상보유와 실거주의무가 있을 경우 이를 완료했다면 양도세는 비과세 됩니다.