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요즘 집값 하락으로 인한 월세인상되고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런부분도 있습니다만, 월세의 산정시 적용되는 전환율 상승이 가장 큰 이유라고 보시면 될듯 보입니다. 전환율이란 전세금 차액만큼을 월세로 전환할때 사용하는데 이는 대통령이정한 이율(2%)+ 기준금리로 적용됩니다. 즉 기준금리가 오르니 전환율이 오르고 이에따라 월세도 상승하고 있다고 보시면 됩니다. 또한 대출이자부담은 임대인이나 임차인 모두 부담으로 느끼기에 금리상승에 영향이 적은 월세로 전환을 임차인이 많이 하고 있어 월세수요가 늘어가고 있어 서로간에 이해가 맞는 이유가 있는듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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전세 ! 사기 예방 방법 일려주세요ㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기를 100% 안전하게 피하는 방법은 없지만, 우선 기본적인 깡통전세을 피하기 위해선 주변시세 확인을 통해 보증금이 시세에 70%가 넘는 곳은 파하시는게 좋고, 전세계약시 공인중개사를 통한 거래를 하시되, 반드시 등기부상 선순위 근저당 또는 다른 물권이 존재하는 매물은 계약하지 않는것이 좋습니다.(계약 전 확인가능) 계약과정에서 중요한 부분은 중개사를 통해 확인가능하니 큰 문제는 없을 듯 보이고 계약후 입주시 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두시고, 전세보증보험가입을 하시면 사기를 최대한 피할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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전세 계약 해지 내용증명 관한 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.요즘에 자주 발생되는 역전세주택인듯 보입니다. 일단 임대인은 일반적인 대처방안으로 재계약을 제시한듯 보입니다. 임차인(질문자)님 입장에서 보자면 재계약을 하실건지 하지 않을건지를 먼저 판단하시는 게 맞아 보입니다. 재계약거절을 하시고 이후 상황에 따라 재계약을 하는 게 불법은 아니지만, 임대인 입장에서는 퇴거로 알고 새로운 임차인을 구할 경우 본인은 만기일에 무조건 퇴거하셔야 합니다. 결국 서로에게 좋지 않은 방법입니다. 확실하게 의사표명을 하시는게 우선 되어야 합니다. 만약 재계약을 안하시겠다고 정하시고 통보하시면 임대인은 만기일까지 보증금을 반환하여야 하고 그게 되지 않으면 임차인분은 임차권등기명령과 그에따라 전세만료확인서에 대한 동의를 임대인에게 하시고 보증보험 청구하시면 됩니다. 반대로 재계약을 하시겠다면 제시햇던 대출차액에 대한 이자를 합의하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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부동산 지금 내려가고 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격하락은 전문가들 사이에서도 추가적인 하락을 예상하는 의견이 대다수 입니다. 즉 현재가 바닥이 아닐수 있다는 확률이 높죠,. 또한 지금과 같은 부동산가격하락은 부동산 안정화가 되는것이 아닌 전체적은 부동산 붕괴로 이어질 수 있는 좋지 않은 징조입니다. 이유는 공급을 늘려 수요를 감당해서 안정화되는 과정이 아니고, 금리인상으로 인해 수요가 급감해 가격이 떨어지는 상황에 매도를 통한 주담대 대출상환도 쉽지 않게되어 부동산 유동화채권들의 부실화가 될 수 있고 이와 연계된 금융기관 전체의 부실로 이어질수 있기에 좋은 흐름은 아닙니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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세입자가 월세를 6개월 정도 밀렸는데?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 임차인이 월차임을 2기이상(두달 연속) 차임을 연체한 경우 계약해지를 통보할수 있습니다. 즉 임대인은 임차인에게 이를 이유로 계약해지와 주택인도를 요구할 수 있습니다. 계약해지는 문자나 통화로 가능하지만, 법적 효력을 증명하기위해 내용증명을 통한 등기발송이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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부동산 경매 사이트 관련입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법원을 통해 나오는 경매물 (사건번호- 타경 xxxxxx)은 법원공시로써 무료로 조회가능합니다. 여기에는 경매물에 대해 권리관계, 임차인 정보 등등 많은 세부사항등이 같이 올라오게 됩니다, 이러한 자료를 바탕으로 유료사이트에서는 해당경매물의 권리분석(즉 낙찰시 인계받게되는 권리/ 소멸권리)등의 분석 및 기타세부사항에 대해 자세한 정보를 제공하고 그 이용료를 받는것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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민간 임대아파트 착공지연시 계약금 반환신청이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 표준분양계약서상 입주예정기간으로부터 3개월 지연시 분양철회가 가능하다고 나와있는것으로 알고 있습니다만 현실적으로 시행사측에서 여러 사안을 핑계로 하여 이를 회피하고 있어 실제 계약해지가 가능한지 정확한 판단은 힘듭니다. 말씀하신 대로 단체소송을 통해 진행가능한 부분이 있는지 전문적인 법률지식이 필요해 자세한 설명은 어려운점 이해부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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안녕하세요 전세 입주예정인 세입자 입니다. 잔금일 이사 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 기존 세입자는 보증금을 돌려받는 28일을 기점으로 주택을 인도하는게 맞습니다. 즉 세입자가 하루늦게 이사를 나가도 본인은 계약서를 가지고 전입신고를 하시면 됩니다. 또한 확정일자도 전입신고가 되어야 효력이 생기기 때문에 잔금일에 전입신고는 하시는게 좋을듯 보입니다. 혹 전입신고 과정에서 다른 문제가 있어도 계약서상 질문자님이 전입신고가 안되는 문제가 없을 듯 보입니다. 주택인도는 잔금입금시 받으셨다고 하시면 되구요 마지막에 질문주신 부분은 사실상 사기의 목적성이 아닌 이상 그렇게 되지는 않습니다. 계약서 특약상 전입신고 이전까지는 근저당 설정을 하지 않는다는 부분이 명시되어 있는지 확인해보시고 불안하시다면 전입신고일 이후 등기부등본을 확인하여 혹시나 모를 근저당이 있는지 확인해 보면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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경매 법원등록업체 인지 확인하는 방법?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하시는 정식업체란게 무슨 의미인지는 알 수없어 이부분에 대한 정확한 답변은 어렵습니다. 보통은 경매는 법원에 의해 사건번호로 등록되어지게 되며, 이를 바탕으로 각 업체나 사이트에서 경매권리분석등을 추가해 올려주는 내용으로 보시면 될듯 보입니다. 기본적으로 경매절차는 법원관할이기에 법원의 결정에 따른 경매시 세부적인 사항등은 법원주체로 조사되어 올려지게 됩니다. 그리고 공인중개사 자격이 있으면 경매매수대리를 할 수는 있지만, 자격뿐아니라 실제 개업한 공인중개사들만 경매매수대리 업무의 겸업이 가능합니다. 그리고 이는 별도의 법원에 등록절차를 거쳐야 합니다. 즉 공인중개사 자격이 있다고 할수 있는게 아니고 공인중개사 자격을 갖추고 중개사무소를 개업한 상태에서 법원에 매수대리를 등록한 공인중개사만 할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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다가구주택에 전세 계약하려고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이 부분은 사실상 알 수 없습니다. 임대인이 잘 운영하여 대출을 상환하거나 대출이자 미납없이 전세기간이 지속된다면 아무런 문제가 없죠, 다만 현 상황에서 어떠한 이유로 근저당권자가 경매를 신청한다면, 사실상 후순위 임차권자인 질문자님의 보증금이 완전히 보장된다고 할 수는 없습니다. 즉 확정일자로 우선변제권은 있으나, 낙찰금액 배당으로보면 근저당이 먼저 배당되고 남은 금액에서 순서대로 배당을 받게 됩니다,그리고 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하게 됩니다. 만약 낙찰가가 12억미만이거나 비슷한 수준이라면 배당을 받을 수 없기때문입니다, 물론 현재 보증금이 최우선변제 대상이긴 하므로 5000만원까지는 최우선 배당된다고 할 수 있지만, 다가구의 경우 17세대 모두가 낙찰가 가격에 최대 1/2한도내에서 안분배당되기 때문에 이 5천원만원도 다 받기는 어려워 보입니다. 결국 경매결정이 되어 개시가 된다면 위험요소는 매우 커지게 되는 계약입니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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