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초보자가 부동산 투자에 뛰어들기 전 꼭 알아야 할 실수와 대비 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자는 단순히 지표나 데이터분석으로만 리스크를 줄이기는 어렵습니다. 결국에는 입지에 따른 분석능력과 경험이 투자 성공의 중요한 요소가 되기 떄문입니다. 초보투자자의 경우에는 무엇보다 부정확한 정보에 따라 투자진행을 하는 것을 피하셔야 하는데 이를 위해서는 본인이 거주하거나 잘 알고 있는 지역내 투자매물을 선택하시는게 이러한 리스크를 줄일수 있고, 부동산의 경우 고가로써 큰 자금이 동원되기 때문에 자금에 대한 조달계획 및 운영계획을 잘 세우시고 접근하셔야 합니다. 그리고 기본적으로 투자의 목적에 따른 투자대상 선별등을 신중히 하셔야 합니다. 예를 들어 임대수익을위한 투자라면 주거용 시설보다는 상업용시설이 유리할수 있고, 장기간 투자를 통한 시세차익확보라면 임대차 거래가 잘 되는 지역내 호재가 있는 주거시설이 더 유리할수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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최근 서울 부동산 매물이 많이 감소하고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제로 매물이 줄어들고 있습니다. 강남3구와 용산구처럼 상급지역에서는 토지거래허가구역 재지정에 따른 매물 감소영향이 있고, 마포,성동, 동작지역등에서는 2~3개월 동안 매물이 크게 감소되고 있습니다. 이는 규제이 따른 영향일수도 있지만 정치적상황 특히 정권교체등의 이슈와 추경등을 통한 시장 유동성 증가등으로 추후 부동산 가격상승이 예상되면서 일단 매도시기를 늦추고 관망하는 매도자들이 많아진 영향으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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1주택자 양도소득세 비과세 요건이 올해엔 어떻게 달라졌나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 1주택자 양도소둑세 비과세요건은 1가구 1주택 2년보유, 12억이하 일때 적용되고 있습니다. 그리고 규제지역내에서는 실거주 2년 요건이 존재하고 비규제지역은 위 조건만 충족되면 비과세 됩니다, 해당 부분은 개정되지 않고 현행유지중이며, 2025년도 개정에는 혼인합가 특례기간을 5년에서 10년으로 확대, 상생임대주택 특례적용기한 연장, 인구감소지역 주택취득자에 대한 양도소득세 과세특례 신설등이 있습니다 .
경제 / 부동산
25.06.18
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부동산 임장 가려는데 팁이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구매하려는 목적이 실거주인지 투자인지에 따라서 임장시에 주요하게 볼 요인들이 달라질수 있습니다. 보통 실거주를 목적으로 가신다면 해당 아파트이 입지조건을 우선적으로 보셔야 하는데, 교통편의성과 학군등이 중요한 요소일수 있습니다. 그리고 현재 목적물의 시설상태와 시세, 그리고 관리비등의 수준을 판단하시는게 필요할수 있습니다. 물론 중개사를 통해 여러 매물을 둘러보시는게 필요할수 있습니다. 투자목적일 경우라면 위 사항들도 봐야 하지만 주로 임대차 거래가 활발한지, 해당 지역이 향후 지가상승이 가능한 호재등이 있는지, 그리고 해당 목적물이 그 영향을 받을수 있는 입지인지등을 우선적으로 고려하셔야 합니다. 결국에는 모든 부분을 만족시키는 매물은 많지 않기 때문에 본인의 상황에 따른 우선순위를 정하시고 해당 부분을 중점으로 해서 임장을 하시는게 팁이라 할수 있습니다
경제 / 부동산
25.06.18
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부동산 규제를 하면 부동산 가격이 더 상승한다는 여론이 강한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 시장은 시장경제로써 수요와 공급에 따라 가격이 변화되는 시장입니다. 이러한 시장경제에 정부가 정책을 통해 간접개입을 한다고해도 정부의 목적대로 시장이 움직이지는 않습니다, 가장 큰 이유라면 부동산은 부증성이 있기 때문에 수요에 따른 완벽한 공급이 어렵습니다. 그러므로 구매심리 즉 수요에 따른 변화가 큰데, 이러한 수요변화는 결국 수요자들이 심리에 의존되어 있기에 구매심리의 변화와 정부의 예상치가 완벽하게 일치할수 없습니다. 또한 수요심리 변화요인이 다양하고 각 요인들마다 영향을 주기 떄문에 정부의 규제가 이 모든 부분을 통제할수도 없기 떄문입니다. 그리고 가장 큰 이유로는 문제인 정권시절에 많은 규제들이 부동산 폭등을 이끌었던 기억들이 현재까지도 진보정당 집권시 , 규제강화시 부동산 시장은 더 오른다는 인식이 남아있는것도 이유가 아닌가 싶습니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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아파트 고층으로 갈수록 금액이 비싸지는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고층이든 저층이든 그에 따른 장단점이 있습니다, 다만 최근 주택선택에 있어 조망권, 일조권이 중시되고 있고 이러한 부분에서 저층보다는 고층이 장점이 크기 때문에 수요가 더 많은 편이고 그에 따라 가격도 고층이 더 높게 나타나는게 일반적입니다. 대표적으로 층고가 높고 프리미엄으로써 팬트하우스가 최고층에 위치하는 것도 이러한 점 때문으로 볼수 있습니다
경제 / 부동산
25.06.18
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자금조달계획서가 계약당시와 잔금시점간 항목이 달라도 될가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자금조달계획서의 경우 제출이후 수정이 안되는 것으로 알고 있고 잔금시에 실제 작성시와 달라지게 되는 경우 국세청등에서 소명요청이 있을 경우 이에 따라 입증을 하시면 문제는 없습니다. 다만 작성시에도 잔금시를 기준으로 하는 것으로 알고 있기에 경우에 따라 자금조달 세부사항이 달라지는 경우 소명요청이후 조사대상이 될수 있기에 객관적인 입증자료를 가지고 소명하셔야 하는것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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집을 전세 놓으면 손해볼수도 있는건같은데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세는 크게 전세보증금을 활용해 다른 방법으로 수익을 창출시키거나, 해당주택에 대해서 사용수익을 포기하는대신 시간에 따른 시세차익을 노리는 목적으로 투자나 전세를 놓게 됩니다. 질문처럼 전세는 월세에 비해 매월 임대수익이 발생되지 않지만, 해당 주택을 구매할 때 전세세입자의 보증금을 깔고 주택을 구매하기 떄문에 주택구매시 들어가는 비용이 최소화 될수 있습니다 흔히말해 갭투자로 볼수 있기에 자금이 부족한 투자자 입장에서는 월임대수익이 없더라도 적은 투자비용으로 주택소유권을 가져올수 있는 장점이 있습니다. 그리고 향후 주택가격이 상승하면 시세차익을 얻고 주택을 매도하게 되는데, 산술적으로 투자비용이 낮았기에 동일투자자금대비 수익률은 높아지게 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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든든e기금 주택전세자금대출 심사 궁금증
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사전심사이후에는 본심사를 통해 최종 대출여부가 결정되기 때문에 은행에 방문하여 상세한 소득, 신용, 담보평가가 이루어 지며 대출 한도 및 조건이 정해지게 됩니다. 그에 따라 상세증빙서류를 제출하시는 과정을 진행하게 됩니다. 대부분 대출실행에는 문제가 없을수 있지만 100% 보장은 아니기 때문에 대출반려등이 나올수도 있습니다. 물론 대부분은 서류제출을 통해 정상적으로 이루어지게 됩니다. 2에서 말했든 요구하는 서류와 적성서류에 기재를 제대로 하시면 별이상 없이 가능은 하나 100%는 아니기 때문에 전세계약시에는 임대인과 협의하여 특약에 전세대출 반려시 계약금반환등의 특약을 넣어두시는게 안전합니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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LH행복주택 버팀목대출 받은 후 감액신청이 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 감액이라는게 어떤걸 의미하는지 모르겠습니다. 혹시 임차조건을 다시 낮추는 것을 얘기하는 것이라면 사실상 불가합니다. 기본적으로 버팀목대출은 작성된 계약서를 가지고 신청하게 되고, 해당 계약서를 기준으로 대출실행이 된 이후 감액계약을 다시하게 되면 이는 대출회수의 사유가 되는 것이고 실제 임대차신고 이후 감액을 하는 것이기에 임대인입장에서도 이를 동의할 가능성은 낮습니다. 즉, 20%에 대한 비용을 차용이나 다른 방법으로 조달하셔야 하지, 해당 방식으로는 불가할뿐 아니라 위법에 소지가 있다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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