오피스텔 전세 계약 관련 질문입니다.

Question

안녕하세요.

처음으로 오피스텔 전세계약을 하려고 하는데요.

우선 매물 기준가를 확인해보니 1억 5천만원 정도 하더라구요.

-> 홈택스로 확인했습니다.

그리고 전세가는 1억 6천만원이라 1천만원 초과하는데요

이 경우 보증보험이나 전세대출하는데에는 문제가 없을까요?

물론 등기부등본 확인해봐야하나 근저당은 없는 상태라고 합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 오피스텔 가격평가의 경우 은행마다 차이가 있을수 있고, 질문에서 말하는 기준시가 , KB부동산시세, 감정평가액등 어떤것을 기준으로 할지는 달라질수 있습니다. 다만 기준시가 1.5억이라면 주거용 오피스텔의 경우 보증보험가입시 보증한도는 126% 즉, 1.89억까지 한도가 나올것으로 보이며, 해당 보증금 1.6억이 이에 포함되므로 가입자체는 가능할수 있습니다 , 전세대출의 경우도 보증보험 가입이 가능한 경우라면 크게 문제될 부분은 없어보이나, 현재 전세가율자체가 높은 상태로 오피스텔임을 고려하였을 때 추가적인 시세하락이 있을 경우 깡통전세등의 위험도는 있어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

오피스텔은 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권까지 보증한도가 책정되는데,

여기서 주택가격은 다음의 순서대로 적용됩니다. KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세, 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당 세대의 등기부등본 상 1년내 최근 매매 거래가액, 분양가격의 90%, 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100%.

즉, KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세가 없고 선순위채권도 없다면 공시가격 140% x 담보인정비율 90% = 공시가격의 126% 이내이면 전세보증보험에 가입 가능합니다.

Answer 3

오피스텔 보증보험의 경우 공시가격의 126% 안에 보증금이 들어가면 가능합니다.

기준가를 어디서 보신것인지 모르겠지만 공시가격을 확인해보세요.

오피스텔 공시가격은 홈택스에서 확인 가능합니다.

Answer 4

처음으로 오피스텔 전세계약을 하려고 하는데요.

우선 매물 기준가를 확인해보니 1억 5천만원 정도 하더라구요.

-> 홈택스로 확인했습니다.

그리고 전세가는 1억 6천만원이라 1천만원 초과하는데요

이 경우 보증보험이나 전세대출하는데에는 문제가 없을까요?

물론 등기부등본 확인해봐야하나 근저당은 없는 상태라고 합니다.

==>현재 공시가격이 15,000만원이라면 126%까지도 보증보험에 가입이 가능한 만큼 선순위 근저당 등이 없다면 안전하게 거래 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세보증금이 시세(또는 감정가)를 초과하면, 보증보험 가입과 전세대출 모두 심사 불가 또는 제한될 가능성이 높습니다

그러니 계약전에 은행과 보증보험기관에 확인을 하시는것이 좋습니다

확인해보고 된다고 할때 계약하시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세금이 매매가나 기준시가보다 약간 초과하더라도 기준시가 대비 126% 범위 내라면 보증보험과 전세대출에 큰 문제가 없습니다.

Answer 7

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

오피스텔의 경우 건축물의 용도가 업무용이기때문에 계약서와 확인설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 하고

통상적으로 오피스텔 전세보증보험 가입을 하기 위해서는 기준시가 X 126% 이내가 되어야 전세보증보험 가입이 가능합니다. 기준시가는 국세청 홈텍스에서 조회가 가능합니다.

감사합니다.