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전세낀 아파트 매수시 주의사항/특약사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주의사항 -> 일반매매와 크게 차이는 없으나, 반드시 계약전 임대차계약서를 확인을 통해 보증금을 확인하셔야 하고, 임차인의 경우 승계거부권이 있기에 반드시 매매에 따른 임차인 동의를 구하였는지를 확인하시는게 필요합니다. 특약 -> 위 주의사항을 고려하여 특약을 작성하시면 됩니다. 근저당은 당연히 없기 떄문에 관련한 특약은 필요없으나, 임차인인을 승계하는 계약임을 명시하고 계약서상 계약금, 중도금 ,잔금형식으로 작성하시고 중도금은 현 임차인 보증금으로 하시면 될듯 보입니다. 해당 부분은 임차인이 대출을 받았다면 매도자가 알고 있을것으로 보입니다. (질권설정떄문에) 그러므로 매도인에게 물어보시면 되는데, 특별히 중요한 부분은 아닙니다. 어차피 승계이후에 반환시점에는 대출이 있을 경우 은행을 통해 반환관련한 사항이 연락이 오는데, 이러한 임대인 변경은 사실상 임차인이 알아서 하는 부분입니다중요하지 않습니다. 그렇다고 하더라도 본인은 만기시 보증금만 반환하시면 되는 부분이고, 압류가 있던 가압류가 있던 등기부상 나타나지 않는 부분이고 매도인과는 관련이 없는 부분입니다. 임대인 만기시 임차보증금만 임차인이든 질권설정을 한 은행이든 연락이 오는 곳에 대해서 임차인과 확인후 절차에 따라 반환만 해주시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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고시텔 구하는중인데 어디로 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조건이 어찌 좋다고 생각됐는데 결국은 반지하라는 큰 단점이 있네요 , 선택의 문제이기 떄문에 입주여부는 스스로 판단하시면 되는데, 정확한 지역을 알수 없어 해당 시세가 적절한지는 판단할수 없고, 입지상황과 옵션만 볼때는 나쁘지 않습니다 , 다만 반지하의 경우 습도가 높고 환기가 잘 안되기 떄문에 제습기 없이는 생활이 어려운 부분과 햇빛이 들지 않아 생활하는데 있어 늘 피곤함이 커질수 있습니다, 그리고 최근 반지하 사망사고등으로 인해 자연재해등에 대한 위험인식이 커져 반지하를 점차 줄여나가는 상황이기 떄문에 다른 대한이 없다면 어쩔수 없겠으나 , 거주를 하더라도 단기거주만 하시는게 나을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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대선이후 본격적으로 부동산시장 활성화를 위해서 수도권에 주택공급을 늘리려고 하는데, 어떤 나비효과가 나타날까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 시장에서 시장공급에는 시간적인 제약이 있기 때문에 단기적으로 주택공급에 따른 시장안정화는 기대하기 어렵습니다. 다만 빠른 공급을 위해 각종 건설사업의 규제완화와 건설사업에 대한 지원 ,그리고 재개발 ,재건축에 대한 절차축소 및 용적률 완화등의 혜택이 부여될 가능성이 높습니다. 또한 현 개발중인 3기신도시의 개밣속도를 높이기 위한 정책적인 혜택이 이루어질 가능성이 있습니다, 이는 건설업에 대한 회복과 더불어 그동안 미루어진 많은 재건축단지의 개발사업 진행등으로 공급이 순처적으로 늘어나게 되면 무주택자에 대한 주택구매 가능성이 높아지는 원인이 될수 있기에 실거주목적의 주택구매수요가 늘어날수는 있습니다. 다만 개발에 따른 이익집단간 마찰과 투기세력 등장, 수도권에 집중된 개발로 인한 지방부동산과의 양극화, 건설사업 또는 부지확보에 따른 재정문제, 민간사업자에 대한 임대주택 의무공급에 대한 반발등 예상가능한 문제들도 많기 떄문에 앞으로의 진행과정은 지켜봐야 결과가 원하는대로 나올지 알수 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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서울의 집값 향후에 어떻게 될지 알려주실수있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예상이기 때문에 실제 결과와는 일치할수 없습니다. 개인적 판단으로는 현재 여러 호재와 악재가 겹쳐있는 상황이나, 현 정부에 대한 기대감과 금리의 인하 , 추경을 통한 시장내 유동성증가를 예상할 경우 추가적인 부동산시장 상승에 대한 확률이 높아보입니다. 다만 대출규제 특히 스트레스3단계dsr도입등은 악재로써 가격상승폭을 제한시킬 가능성이 있습니다. 다만 시장 상승이 나타나더라도 이전처럼 주택 또는 지역별 양극화심화나 지방지역의 소멸화등의 문제가 이어질 경우 오히려 사회적 문제가 나타날수 있는 만큼 경제회복 및 지방경제 회복과 더불어 부동산을 부양해야하는 어려운 상황이기에 앞으로의 상황변화는 좀더 시간을 가지고 지켜봐야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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전세 갱신청구권을 통한 계약일정 관련하여 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 기존 계약처럼 계약일 따로 잔금 일정 따로 선정 해야하나요? -> 재계약의 경우 만기일자가 계약시작일이 되기 떄문에 특별히 일정을 조정할 필요는 없습니다. 계약서만 작성하시면 되고, 만약 동일조건이라면 별도 계약서작성을 하지 않아도 문제가 없습니다, 당연히 임대차신고와 확정일자부여는 필요하지 않지만, 인상된 경우라면 조건에 따라 임대차신고 및 확정일자 재부여가 필요할수 있습니다. 2. 계약일에 잔금까지 한번에 처리 할 수 없는 지 궁금 합니다. -> 인상이 된다면 인상분에 대해서는 만기일자에 추가 지급을 하면되고 동일조건이라면 잔금자체가 없기 떄문에 이체등은 필요하지 않습니다. 인상분에 대한 지급을 계약일하고 싶다면 해당부분은 협의를 통해 정하시면 됩니다. 별도 제한은 없습니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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이재명 정부 시대에 지방 부동산 가격 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이재명 대통령 대선 후보시설 지방부동산 활성화를 공약하였던 만큼 지방부동산 활성화정책을 운영할 가능성이 높습니다. 대표적으로 규제완화와 대출이나 규제완화등이 있을수 있고, 지방경제활성화를 위한 기업들의 이전 및 중점 산업육성등의 여러 방법등을 제시하였기에 좀 더 지켜봐야겠으나, 적극적인 정책활용을 하지 않을까 생각되고 그에 따라 지방부동산에 대해서도 회복가능성을 기대해볼수는 있습니다, 다만 현 부동산시장상황과 양극화, 인구소멸등의 추세적인 요인들이 방해요소로 존재하기 떄문에 단기간 쉽게 이루어질 성과는 기대하기 어렵고 장기적인 관점으로 지켜봐야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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부모님 명의 집에 부모와 자녀가 같이 살건 데 자녀의 돈이 들어가는 경우?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우라면 전세권 보다는 금전소비대차 계약을 통해 저당권을 설정하는게 더 유리하지 않을까 생각됩니다. 부모자식간에도 채권자와 채무자로써 합의로써 계약과 등기가 가능하기 때문입니다. 저당권이 설정된 경우 상속이 되더라도 채무 또한 상속이 되는 만큼 해당 금액은 보존이 될수 있습니다. 자세한 사항과 더 나은 방법에 대해서는 세무사등을 통해 도움을 받는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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요새 아파트 이름들은 왜 이렇게 영어섞으면서 어렵고 길게 지을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안그래도 해당 문제들로 인해 각 지자체에서는 별도 가이드라인을 발표해서 이를 권고하고 있는 것으로 알고 있습니다. 대표적으로 서울시에는 제시한 아파트 명칭가이드라인에는 외국어, 외래어 남발 자제, 실제위치와 일치, 펫네임 남발 자제, 간결한이름으로 10자이내권장, 주민의견 반영을 포함되어 있습니다. 참고로 아파트 명칭이 길어지는 것은 지역명+ 입지상 특이사항 + 브랜드명칭 +펫네임으로 인해 발생되게 된 부분입니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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부동산 중개수수료 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수 산정에 따라 해당 조건 1000 /70은 환산보증금 8000만원이 거래대금이 됩니다. 거기에 오피스텔의 경우 주택외로써 0.9%가 적용되기 떄문에 중개보수는 최대 72만원 만약 주거용 오피스텔의 경우 주택으로써 0.4%가 적용되어 32만원이 나오게 됩니다. 다만 중도해지에 따른 중개보수지급은 사실상 새로들어오는 임차인의 조건에 따른 중개보수를 의미하기 떄문에 개인적 생각으로는 새로운 임차인의 계약조건이 지금보다는 인상되었다고 판단되어 집니다. 그에 따라 역순으로 계산해보면 환산보증금이 8500만원이 되기 때문에 계약조건이 보증금 1500 / 70이거나 1000 /75로 계약이 되지 않았을가 생각되어 집니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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일반 청약과 미분양청약 중 무엇을 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적으로 미분양아파트이 구매는 특별히 개인적 실거주등의 이유가 없다면 투자용도로써는 추천드리기 어렵습니다. 실거주의 경우 질문에서 말한 지역들도 장기적으로 지역발전 가능성이 있는 지역이기 때문에 장기거주를 통한 주거안정성을 유지하면서 현정부의 미분양주택 구매시 혜택을 받아 구매하는 것이 유리하고, 부동산 회복시기에 가격상승등을 기대해볼수 있지만, 당장 투자목적으로써 단기간 시세차익과 임대차를 통한 주택유지를 고려할 때 리스크가 있기 때문입니다. 해당 지역처럼 경기도내에서도 신규주택단지로 인기가 있는 지역에 미분양이 발생하였다면 아직 주변 편의성이나 입지적 장점이 낮은 정확히 인기가 떨어지는 이유가 존재할수 있기에 다른 비인기지역의 미분양보다 더 리스크가 크다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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