답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 잔금에 대한 조달부분은 임차인의 귀책사유로 볼수 있습니다. 다만 특약에 임차인 대출불가시 계약해지 및 계약금반환이 명시되어 있다면 이를 기준으로 적용이 될수 있어 계약해지와 함께 계약금반환이 이루어질수 있습니다. 보통 대출불가시 계약금반환 특약의 경우 명확하게 사유를 규정하는게 일반적인데 보통 주택문제로 인한 대출불가시 ~ 혹은 대출불가~~ (임차인 귀책사유는 제외)라는 구체적은 명시를 하지 않았다면 사실상 현재 상황자체는 임대인에게 불리하게 적용될 가능성이 있습니다. 다만 계약해지의 경우 해약금이자 계약금이 반환대상이지 이로인해 손해가 발생된 부분은 없기에 손해배상책임까지는 인정될 여지는 없어보이며, 추가된다고 해도 지연이자등이 아닐까 생각은 됩니다. 일단 법적으로는 판단이 달라질수 있어 정확하게는 법룰전문가의 도움을 받으셔야 할 부분으로 보이긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택의 경우 신축이 구축보다는 유리할수 있습니다. 이는 가격상승시 상승률이나 실제 거주시 편의성면에서 신축이 유리할수 밖에 없으나, 당장 고민하셔야 할 부분은 가격적인 차이가 있기에 신축이라도 자금조달 및 원리금부담에 무리가 있다면 문제가 될수 있습니다. 그리고 동일지역에서 집값의 방향성은 동일하게 흐르는게 신,구축에 대한 비교보다는 지역적인 비교를 하시는게 맞을듯 보입니다. 일단 인천 미추홀구의 경우 대체가능한 빌라가 너무나 많고, 아파트의 경우도 도화역.학익, 인하대주변 많은 신규 아파트들이 공급되었기에 사실상 수요부족에 따란 가격상승은 기대하기는 어려워 보이기에 소폭상승세가 나타날수 있지만 큰 시세상승등은 기대하기 어려운 지역구에 해당이 된다 판단이 됩니다. 다만 실거주목적이고 장기거주를 목적으로 하고, 해당 지역내 선택지라면 신축아파트로 알아보시는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭔가를 크게 오해하고 계신듯 보입니다. 결론만 말씀드리면 임대인의 요구가 오히려 법적 근거가 명확하고 질문자님의 주장은 민법상 계약의무불이행으로써 계약해지 및 손해배상 책임을 지실수 있는 행동이십니다.위에 제시된 임대인의 요구 계약해지를 위해서는 1.26억에 새로운 임차인을 구하고, 중개보수를 부담하여야 한다라는 주장은 계약해지에 대한 동의조건으로써 요구에 아무런 문제가 없습니다. 질문자님은 이 조건을 충족하면 상대방의 동의를 받은게 되는 것이고 그에 따라 해당 시점에 보증금반환과 퇴거를 하실수 있는 것입니다.기본적으로 임대차계약에 따른 임차권은 채권으로써 상대성을 가지고 있어 두 당사자에게만 법적효력을 미치게 됩니다. 즉 임차할 권리를 계약에 따라 질문자님에게 있으나, 해당 권리가 본인 마음대로 제3자에게 이전하거나 재임대을 할수 있는 권리까지 주어진 게 아닙니다. 그리고 민법상 계약해지는 상대방의 동의가 필수적인데 본인이 퇴거하고 싶다고 마음대로 다음임차인만 구하면 된다라는것은 어떤 법에도 명시된바 없습니다. 즉, 위 임대인의 조건에 동의를 하고 해당 요건을 완료가 되면 그때 해지 및 퇴거가 가능하고 그전까지는 계약관계는 계속 만기전까지는 유지가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투잡을 고려하실 경우 사실상 시간대가 제한적이기 떄문에 할수 있는 부업이 많지는 않습니다. 가장 흔하게는 대리운전이나 배달업종이 가장 많다고 보시면 되고, 그외 주말을 이용한 시간알바등이 있을수 있어 보입니다. 사실 앱테크도 시작초기에는 일정수익이 어렵지만, 여러개를 장기간 유지하다보면 일정수익화가 가능한 경우도 있기에 이와 병행을 하시면 월10만원정도의 수익은 충분히 발생가능할듯 보입니다. 참고로 지금하시는 아하도 꾸준히 하시면 한달 10만원정도는 수익이 가능하다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약 1순위 자격은 말그대로 청약을 할수 있는 자격만 주어지는 것이지 ,당첨여부와는 관계가 없습니다. 그리고 청약횟수가 많다고 해서 가점제에 플러스가 되지 않습니다. 보통의 가점제에 가점은 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족에 따라 부여되는데, 현실적으로 인기있는 공공청약의 경우 고가점가 많아 상대적으로 가점 확보가 어려운 젊은 세대는 당첨확률이 높지 않습니다. 무주택기간의 경우 15년이상이 32점 만점, 부양가족수는 6명이상이 35점 만점, 청약통장가입기간의 경우 15년이상 17점 만점입니다. 시간에 따라 가점이 적립되는 구조이기에 인위적인 방법으로는 가점을 쌓기 제한적이며, 차라리 특별공급이나 우선공급과 같은 경쟁이 상대적으로 낮고, 비슷한 조건의 청약자가 청약을 하는 유형으로 하시는게 그나마 당첨가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에 따라 최소거주기간을 2년으로 정하고 있는데, 보통 최초 1년계약을 하고 연장의사없이 자동연장이 되는 경우에는 이를 적용하여 1년간 추가 연장이 되게 되며, 이때는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 그에 따라 최초 1년계약이후에 만기 6~2개월전 아무런의사통보가 없이 연장이 되었다면 법에 명시된 최소기간에 따른 연장으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 규제지역 내 다주택자가 아니라면 크게 현 정부의 규제와는 크게 관련이 없을수 있습니다. 특히 지방의 경우 다주택자의 기준은 3주택자이상일때 세금에 대한 기준적용이 되고 이부분도 크게 중과세가 없는 경우가 많아 지방내 2주택보유라면 세금부담에 대한 걱정을 크게하실 필요는 없어보입니다. 다만 재산세등에서 공정시장가율등에 조정이 있을 경우 세금부담이 늘어날수는 있는데, 이부분도 아직 정해지바는 없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.형제, 자매간에는 주택수에 대한 영향을 받지 않기에 동생분이 현주택에 전입신고를 해도 그에 따른 불이익은 없을 것으로 판단이 됩니다 다만, 만30세가 되지 않고 미혼이기에 현재는 주소지를 부모님과 다르게 해도 세대분리가 되지 않아 오히려 부모님 주택보유여부등이 더 영향을 줄 가능성이 있습니다. 물론 세대분리의 경우 독립생활이 가능한 일정소득입증이 가능하다면 가능하나, 이는 별도 신청과 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만보기 앱은 가장 유명한게 캐시워크이나 ,광고등이 많아 불편도가 높은 편입니다. 그외 각종 은행앱 대표적으로 신한이나 카카오뱅크, 하나은행, 토스등에서도 만보기 기능을 제공하고 있고 실제 해당 은행별 만보기앱은 포인트적립을 통해 현금화하기 유리하고 기존 앱 사용으로 신규앱설치와 가입에 따른 개인정보 공개를 하지 않아도 되는 장점이 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.점유개정이라도 결국은 현재 임차인이고 임대차보호법에 따른 갱신청구권이 있기에 재계약시 갱신청구권을 사용하여 5%이내 상한제한으로 연장을 하시면 될듯 보입니다. 만약 퇴거를 위해 보증금 반환 가능성을 물으시는 거라면 만기전에 반환가능성을 문의하고 다음임차인이 최종 구해지지 않는다면 결국은 임차권 등기 -> 보증보험 청구를 통해 보증금 반환과 퇴거를 하시면 될듯 보입니다. 사실 다음임차인이 높은 전세금으로 다음세입자를 구하는 부분은 개인적 판단이기에 강제할수 없지만 미반환에 따른 법적 절차진행은 상대방으로 하여금 빠르게 임차인을 구하게끔 압박이 되는 효과가 있기에각자의 입장에서 할수 있는 최선의 방법으로 대처를 하시는게 맞지 않을까 생각됩니다.