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아파트 공시가격이 매년 바뀌는데요 어떤 기준으로 바뀌는건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 토지가격으로써 세금부과를 위한 기준가격을 말합니다. 보통 매년 1월1일 기준으로 국토부가 전국 표준지가 되는 토지의 가격을 산정,고시하게 되고 해당 표준지공시지가를 기초로해 각 지방자치단체가 해당 지역에 속한 개별토지의 가격을 산정 5월31일전까지 고시하게 됩니다. 보통의 가격산술방법의 경우는 자세하게는 알수 없으나, 표준지공시지가를 기준으로 비교표준지를 선정해 가격 배율을 적용하여 산정하는 것으로는 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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건물의 도깨비터에 관해서 궁금한점 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도깨비터라는게 사실 미신에 해당하기에 과학적인 설명은 어렵습니다. 보통 도깨비터의 특징은 극과 극이라고 표현하는게 맞는데, 도깨비터에 잘 맞는 사람이 해당 부지에 장사나 거주를 할 경우 집안자체가 잘 되고 더 많은 돈을 벌수 있지만 반대로 맞지 않는 경우 완전 쫄딱 망할수 있는 터에 해당됩니다. 결국 도깨비터라도 여기가 실제 들아오는 사람에 따라 흥할수도 망할수도 있기에 딱히 좋다 나쁘다를 말하기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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전세 계약 연장시 계약조건 변경과 매도 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약조건에 대해서는 임차인과 협의를 통해 정하시면 되고, 이미 갱신청구권이 없기에 원하시는 기간과 조건을 통보후 임차인이 이를 결정하도록 하시면 될듯 보입니다. 즉, 기간은 2년 연장, 조건은 질문자님이 원하시는 시세대로의 인상이나 인하등을제시하시면 됩니다, 계약기간을 2년으로 한다고 해서 조건을 기존과 동일하게 하여야할 의무가 있지 않고 5%이내 인상제한도 적용되지 않기 때문입니다. 그리고 반전세로의 전환의 경우는 임차인 동의가 있으면 가능하기에 해당 부분도 같이 제시한뒤 협의를 하시면 됩니다. 만약 계약기간 중에 주택을 매도를 원할 경우 임차인에게 전세승계거부권이 있기에 동의를 받으시는게 좋지만, 이게 없다고 해서 반드시 주택매매를 못하는 것은 아니나, 매매이후 계약기간에 퇴거를 요구할수 없기에 전세승계조건부 매매를 하셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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서울 월세 전망 궁금합니다 서울 동북부...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5년후에 얼마나 오를지를 예상할수는 없습니다. 이유는 현재의 시장분위기에 따라 해당 시점 임대차 시세도 변동될수 밖에 없기 때문입니다, 지금처럼 전세매물공급 감소와 월세선호도가 높아지게 된다면 가격은 예상보다 더 빠르게 상승될수 도 있지만, 금리가 내려가고 대출규제가 완화되어 전세대출 비중이 늘어나게 되면 다시 월세 인상폭도 줄어들수 있기 때문입니다. 일단든 계약만료 몇개월전에 시세를 확인하시어 해당 시점을 기준으로 거주를 할지 이사를 할지 판단하시는게 맞고 현시점에서 5년뒤 인상폭을 고려하여 이사여부를 판단하는 것은 사실상 의미가 없습니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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요즘 부동산 사기가 많다고 해서 불안하네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 100% 예방할수 있는 방법은 없습니다. 이유는 2~4년뒤 만기시점에 보증금 반환을 받기 때문에 해당시점에 미반환등의 사고를 사전에 완벽하게 알수는 없습니다. 다만, 이러한 일이 생기더라도 최대한 손실을 피하고 보증금 보호룰 위해서는 반드시 중개사를 통한 계약과 보증보험 가입, 그리고 전입신고를 통한 대항력 확보와 확정일자 부여를 통한 우선변제권 확보가 반드시 되어 있어야 합니다
경제 / 부동산
25.12.21
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전세 4년후 동일조건 재계약 시 갱신이 되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 재계약에 대한 조건이나 기간은 모두 당사자간 합의에 따라 정할수 있는 부분으로 동일조건으로 연장이 되었다면 특별히 계약서 작성은 필요하지 않습니다. 그리고 전월세신고도 하지 않아도 됩니다. 다만 임차인이 별도의 전세대출 연장이나 전세보증보험 연장을 위해 계약서가 필요한 경우에는 작성이 필요할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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묵시적 갱신에 해당하는지 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신의 성립은 만기 6~2개월전까지 서로 아무런 의사통보가 없이 지나갈 경우 법에 따라 성립되는 부분으로 질문에서 만기일 기준 한달전에 임대인이 위와 같이 통보하였다면 위 기간이 지난 이후이기에 이미 묵시적갱신으로 연장이 된 상태라고 볼수 있습니다. 그에 따라 임대인에게 위 점을 설명하고 계약이 연장된 만큼 다음 매수자가 나타나도 계약기간이 유지된다는 점과 거주를 이어갈것을 통보하시면 될듯 보이고 임대인 제한에는 거절의사를 밝히시면 됩니다. 만약퇴거를 원할 경우 이시비용 및 중개보수비용등의 별도 요구를 제안하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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미래를 본다면 결국 부동산 정책은 안정화되고 하향 평균화 되는게 맞지 않을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 판단으로도 앞으로 인구감소등으로 인해 전반적인 수요는 감소하는게 추세이고, 그에 반해 공급은 계속 진행될 것으로 보이기에 결국 시장경제의 수요공급에 따라 시장 가격도 하향 평균화에 점차 수렴되지 않을까 생각은 듭니다. 다만, 그 시기에 대해서는 판단하기 어렵고 최소 20~30년이상 지나야 어느정도 상승세가 멈추고, 그 이후 시점부터는 가격하향평준화가 서서히 나타나지 않을까 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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세입자가 중도퇴실을 원한다고 다음 세입자를 데려오면 무조건 계약해줘야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 중도해지는 상대방의 동의가 필수입니다. 보통 임대차에서 임차인이 중도해지를 요구하는 경우 임대인은 다음임차인 주선과 중개보수 지급등을 조건으로 동의를 해주지만, 이는 선택사항입니다. 즉, 임대인이 이러한 조건이 아닌 중도해지 자체를 거부하면서 중도해지를 할수 없습니다. 그리고 위 조건으로 동의를 이야기하였고 이후 다음 임차인이 주선되었으나, 해당 임차인이 계약을 진행하기 꺼려는 분명한 이유가 있다면 거절할수는 있겠지만, 단순히 이상해보인다는 이유로 주선된 임차인을 거부하기는 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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중개수수료를 두 부동산에 지급했습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적 판단에 대해서는 정확한 답변이 어려우나, 단순 소개만 해준 부동산에 대해서 중개보수가 발생한다고 볼수 없기에 이미지급한 중개보수는 부당이득반환의 대상이될것으로 보입니다. 참고로 중개과정에서는 단순소개만을 의미하는게 아니며, 계약서작성시 직접적으로 해당 부동산의 서명 및 날인등이 있지않고 그외 확인설명등도 다른 부동산이 하였다면 결과적으로 실제중개를 하였다고 보시는 어렵다는게 개인적의견입니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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