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월세 집주인이 도배요청 받아주실까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.벽지교체 요청을 받아줄지는 실제 임대인과 협의를 해보셔야 할 부분으로 정확한 답변을 드릴수 없습니다. 다만 질문처럼 어느정도 사용감과 훼손이 있다면 이를 근거로 요청은 해보실수 있어보입니다. 그리고 중개인에게도 질문처럼 실제보여주고 필요여부를 알려주시는 것도 좋은 방법이 될것으로 보입니다. 사실 중개사가 상태를 보고 필요성을느낀다면 임대인과 직접적인 협의를 통해 수용할수 있도록 유도할수 있고, 중개인에게도 중간에서 협의를 진행해 줄것을 요청하면서 5년이상의 장기거주가능성을 알려주시는것도 방법이 될수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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청년층과 신혼부부를 위한 공공주택 정책은 효과를 보고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부나 청년을 위한 주거지원정책 지속적으로 확대고 있고 해당 정책수혜를 받을 경우 시세보다 낮은 주거비용지출로 부담이 줄어드는 장점이 있고 내집마련에 있어 유리한 부분이 있습니다. 다만 이러한 정책은 결국 정부지원세금으로 운영되고 재정이 한계가 있기에 이 혜택을 받을수 있는 대상자가 한정적이고, 현실적으로 더 많은 신혼부부나 청년층이 받지 못하기 떄문에 피부로 와 닿는 점이 낮을수 있는 단점이 있습니다. 결국은 지원확대와 공공주택등의 공급을 늘려 더 많은 사람들에게 혜택이 돌아가도록 하여야 하나, 늘 재정적인 부담으로 인한 한계가 있습니다,
경제 / 부동산
25.12.14
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요즘 주택담보대출 금리는 어느정도이구 얼마나 받을수 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.줓택담보대출 이자는 상품별차이가 있고, 동일상품이라도 본인 신용도나 우대금리에 따라 달라질수 있습니다. 보통 가장 금리가 저렴한 정부지원공공대출의 경우는 2~3%대이며, 일반은행 1금융권은 대략 4~5%수준입니다. 그리고 대출한도의 경우는 규제지역에서는 LTV40%(생애최초70%), 비규제지역에서는 LTV70%가 한도입니다. 물론 DSR제한등에 따라 이보다는 한도가 줄어들수 있기에 정확한 대출한도는 개인별 은행을 통해 확인이 필요하나,최대 대출한도는 위 기준으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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일주택자가 재건축 상가 매수시 일시적 2주택 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상가분양은 원칙적으로 주택이 아니기 떄문에 주택수에 포함되지 않습니다. 그러므로 현재1주택상태가 그대로 유지가 되며, 상가분양을 받는 경우는 아파트 분양과는 별개이므로 동일 개발단지라도 상가와 아파트는 구분되어 있다고 보셔야 합니다. 그리고 개발전 상가를 매수하고 이후에 개발시 상가입주권이 아닌 아파트 입주권으로 전환하는 부분은 조합에 따라 차이는 있으나, 통상적으로 상가보유에 따른 입주권을 아파트로 입주권으로 전환해주는 경우는 거의 드물기 떄문에 아파트 입주권을 위해 상가를 미리 매수하는 것은 위험할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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부모님 주택 구입 시 주담대 후 나머지 금액에 대해서 양도? 차용?같은 계약을 통해 현금거래 없이 구매 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정을 잘못하신게 아닌가 싶네요, 일단 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 떄문에 일반매매로 하시려면 자금에 대한 이체등을 명확하게 하셔야 하고, 기대출의 경우는 매매자금을 받아 어머니가 직접상환하고 근저당말소를 하여야 합니다. 그리고 동생분은 매매가격 대비 주택담보대출을 받아 자금을 지급하셔야 하는데, 이런 경우 3억기준 LTV70%일때 최대 2.1억 단, 소득이 부족하거나 해당 지역이 규제지역이라면 실제 대출은 이보다 훨씬 낮게 실행이 됩니다. 그리고 나머지 차액은 본인이 계약금과 잔금형식으로 지급을 하셔야 합니다. 결국 대출외 현금지급없이 직계존비속간 거래는 할수 없으며, 하더라도 이후에 문제가 될 경우 해당자금 전액이 증여로 추정되어 세금부과가 될수 있습니다. 그러므로 질문처럼은 할수 없고 하더라도 이후에 문제될 여지가 높습니다,
경제 / 부동산
25.12.14
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어머니 명의 아파트 빚포함 증여시 세금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 상속은 어머니가 사망시에 이루어지는 것이고, 살아계시는 동안 명의변경은 증여라고 하셔야 합니다. 그리고 명의를 넘겨받는 방법은 증여와 매매 방식이 있는데, 기본적으로 직계존비속간 증여는 5천만원까지 비과세되지만 이를 초과한 금액에 대해서는 증여세가 부과될수 있고, 매매의 방식으로 명의를 받으실 경우 어머니에게는 양도세, 본인은 취득세가 부과될수 있습니다. 다만 양도세에 있어 어머니가 1세대1주택이라면 양도비과세 되므로 크게 문제되지 않을 것으로 보이고, 실제 본인 취득세만 부담하면 되기 떄문에 정확한 세금 사항은 확인이 필요하나, 대략적으로는 매매로 하시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 상속이나 증여 모두 시세기준으로 이루어지기 떄문에 개발이후에 시가가 더 상승한뒤 진행하시면 지금보다는 세금부담이 커질수 있습니다. 결과적으로 시기는 현시점에서 매매방식으로 하시는게 가장 유리할듯 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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아파트 전세계약 시 전입세대확인서(전입세대열람서)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 목적물과 상황이라면 크게 문제될 것은 없어보이나 일반적으로 안전을 위해 확인이 필요하시다면 계약서작성이후 해당 계약서를 가지고 주민센터를 방문하여 직접 열람을 해보실수 있습니다. 그리고 해당 확인은 사실상의 선순위 대항력 확보때문인데, 보통은 다가구에서는 여러세대간 대항력이 문제가 될수 있기에 계약전 반드시 확인이 필요하나, 다세대나 공동주택의 경우는 계약서 작성이후나 잔금이후에 확인을 하셔도 크게 문제되지 않습니다
경제 / 부동산
25.12.14
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주택담보대출 세대분리 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 세대분리의 경우는 단순히 부모님과 주소지를 달리하는 것뿐아니라 단독세대 인정을 위해서는 만30세이상, 기혼, 독립생활이 가능한 소득입증이 가능한 경우에 인정이 가능합니다. 그에 따라 위 세가지 중 하나라도 해당이 되는 경우라면 주소분리만으로도 무주택 요건이 유지가 가능할수 있습니다. 그외 유주택자 부모님과 동일세대를 구성하고 있어도 무주택자로 인정되는 경우가 있는데, 대표적으로 부모님의 연세가 만60세 이상이고 본인은 무주택이라면 무주택자로써 인정이 가능하고 현상태에서도 대출신청도 가능합니다만 이미 대출상담에서 부모님 유주택여부가 문제가 된다면 사실상 위에 실질적인 세대분리를 하셔야 할것으로보입니다, 참고로 세대분리를 하고 대출신청시 일정기간 의무거주기간등은 적용되지 않는 것으로 알고 있기에 세대분리후 신청을 진행하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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월세 계약 만료 두달 전 퇴거 시 중개수수료 부담 누가 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로는 임차인은 만기일에 퇴거를 하여야 하고 그 이전에 퇴거를 하는 경우는 임대인에 따라 중개보수를 요구하는 경우도 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 실무적으로 만기퇴거이전이라도 다음임차인이 구해지고 임차인간 일정조율에 따라 몇일 빠르게 퇴거하는 경우는 만기해지로 보아 중개수수료 부담등은 하지 않지만, 임차인이 임의대로 만기전 퇴거를 통보하는 경우에는 만기일과 크게 차이가 없더라도 임대인 중도해지로써 중개수수료 부담을 요구하는 경우도 있습니다. 즉, 질문의 상황이라면 임대인에 따라서 중개수수료 부담을 요구할 가능성은 있으며, 만약 이럴 경우 만기일까지 거주를 하고 퇴거를 하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 임대인인 25일이전에 보증금 반환을 해줄 의무가 없기에 어떻게 보면 조기보증금반환의 조건으로서 중개수수료 부담이 제시되는 것으로 이해라 될수도 있기에 실제 협의를 해보셔야 정확하게 판단이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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서울에서 금관구란 어느지역을 말하는것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 뉴스나 부동산시장을 설명할때 말하는 금관구는 실제 행정구역을 말하는게 아닌 몇개의 구를 묶어 표현한 말로대표적으로 노도강, 금관구, 마용성등이 있습니다,금관구는 금천, 관악, 구로구를 합친 의미이고, 노도강은 노원,도봉, 강북구, 마용성은 마포, 용산, 성동구를 합쳐 부르는 말입니다. 이를 묶어서 말하는 것은 해당지역의 부동산 급지가 비슷하기 때문인데, 주로 마용성은 상급지, 금관구는 중급지, 노도강은 중하급지를 의미하고 어떻게 보면 지역에 따른 부동산 계급도처럼 부르는 말이기에 사실상 공식적으로 공표된 표현은 아니나 은근히 다 알고 있는 지역별 서열을 구분하는 역할도 합니다.
경제 / 부동산
25.12.14
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