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답변 내역

전세대출 가심사관련하여 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행에 따라 필요한 서류를 갖추어 사전에 상담을 받아보시면 대략적으로도 대출가능여부와 한도등은 알수 있을듯 보입니다. 다만 현재 대출규제로 인해 1주택자의 전세대출은 수도권에서 처분조건부로써 할 경우에 전세대출이 가능한 것으로 알고 있고, 한도도 2억으로 일괄규제된 것으로 알고 있습니다. 그리고 사전 상담후에 실제 임대차계약체결하여 임대차계약서를 첨부하여 대출을 신청하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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오전에 잔금 지급 후 오후에 이사 실행시 문제되는 부분이 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금지급과 동시에 주택인도를 하기 때문에 잔금지급후 별도 이사여부와 관계없이 전입신고는 하시면 됩니다. 그리고 보통의 경우도 오전 잔금입금 후 오후 이사를 진행하기에 크게 문제될 부분은 없어보입니다. 그리고 등기부의 경우도 사실상 입금이후에 확인을 하지 않으셔도 되는데, 계약서상 특약에 전입신고익일까지 다른 물권 설정금지특약이 있다면 이사이후에 다음날에 등기부를 확인하셔도 관계가 없습니다. 다만 이사일에는 입주한 주택에 별도 하자가 없는지 체크하시고 하자가 있다면 사진으로 남겨두시고 임대인에게 전달, 그리고 관리비에 대한 정산여부등에 대해서만 잘 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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앞으로는 임차인의 정보도 임대인에게 제공해야 하는 건가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저도 처음듣는 부분이라 검색을 해본 결과 해당 부분은 정부가 시행하는 부분이 아닌 대한주택임대인협회가 이 같은 정보를 제공하는 임대인,임차인 스크리닝 서비스앱이 출시된다는 부분으로 보입니다. 내년초 시행예정이며, 신용평가기관, 부동산 기술기업과 협업한 서비스로 전월세 계약을 맺기 전 임대인과 임차인 상호동의하에 서로의 신용정보를 조회할수 있는 서비스입니다. 특히 임대인에게는 세입자의 임차료 납부명세, 이전 임대인의 추천이력등의 평판 데이터와 신용정보등의 금융데이터, 흡연 여부, 반려동물 유무등의 생활패턴 정보등을 조회할수 있다고 합니다,
경제 / 부동산
25.12.08
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자취방 임대 기간과 맞지 않는 1년으로 금액을 받음, 또한 강제 퇴거 요청 받음
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간에 중도퇴거는 임대인이 마음대로 강제할수 없습니다. 계약상 중도해지를 원하는 경우 임대인이 그에 따른 이사비용등을 지급하여야하고 당연히 월세도 거주하지 않는 기간에 대해서는 반환을 받으셔야 합니다. 우선 임대인에게 계약기간에 있기 떄문에 3월1일까지의 거주를 주장하시면 될듯 보이고, 임대인이 상황상 먼저 퇴거를 원할 경우 그에 따른 월세 반환 및 이사비용등의 지급을 요구하시면 될듯 보입니다, 아무리 연세계약이라도 임대차 계약에 해당되고, 특히나 법에 따라 최소거주기간 2년이 보장되는데 임대인이 퇴거요구를 먼저 그것도 계약기간중에 할수 없기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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세입자 낀 아파트를 매수했어요. 다음주 계약서쓰는데 특약사항 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 매매자체는 전세낀 매매를 하시는 부분이기에 해당 세입자가 퇴거하는 부분까지는 매도자와 관계가 없다고 볼수 있습니다. 보통 전세만기일에 매매를 하면서 주택을 인도받는 경우는 전세승계가 없기 떄문에 임차인의 퇴거부분은 매도자가 알아서 할 부분이지만, 지금처럼 전세를 낀 매매시에는 결국 이후 전세세입자 퇴거는 질문자님이 알아서 하셔야 할 부분입니다. 보통 임차인이 아무런 권한없이 연장을 요구할수는 없고, 보통은 갱신청구권이 있다면 이를 사용하여 연장을 하겠으나, 이 또한 실거주라면 거부할수 있기에 특별히 임차인이 버틸 근거는 없습니다. 질문자님은 만기 6~2개월전까지 실거주에 따른 연장거부의사만 확실하게 전달하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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부동산 매매 시 궁금한점 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기의 공신력이 인정되지 않으나, 질문과 같은 경우가 흔하게 발생되는 것은 아닙니다. 다만 불안하시다면 권리보험에 가입을 하시는 것도 방법이 될수는 있습니다, 아니시면 질문처럼 은행대출에 대한 상환내역서를 요청하시거나 은행을 통해 근저당말소가 맞는지를 확인하는 방법으로도 충분히 대처가 가능할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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집주인이 바뀐 사실을 뒤늦게 알았습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 임대인이 변경되어도 대항력을 갖춘 임차인은 승계가 되기 때문에 크게 문제는 없겠으나, 월세의 지급을 전 임대인에게 지급하는 부분은 문제가 될수 있습니다. 특히나 새로운 임대인이 지금까지 월세를 받지 못하였음에도 아무런 말이 없었다면 경우에 따라 월세 차임 2기 연체에 따른 계약해지를 요구할수도 있기에 우선적으로 바뀐 임대인이 누군지를 확인하는게 필요할듯 보입니다. 우선 이전 매도인에게 연락하여 새로운 임대인의 연락처를 확인하시면서 매매이후 지급된 부당이득인 월세에 대해서는 반환을 요구하시고 새로운 임대인에게 지급을 하셔야 할듯 보입니다. 다만, 질문처럼 임대인에게 아무런 말없이 매매를 하였다면 추측상 해당 매매당사자가 특수관계인일수 있어 보이긴 하는데, 정확한 부분은 이전 임대인을 통해 대화를 해보셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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세대분리 후 주택담보 생활안정자금 대출 차용
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 생활안정자금대출을 받은 뒤에 대출기간중 추가주택을 취득하면 약정위반등으로 문제가 생길수는 있으나 질문에서는 자녀에게 현금증여를 하고 자녀가 본인명의로 주택을 구매하는 것이라면 크게 문제되지 않을것으로 보이긴 합니다. 다만 증여가 아닌 차용으로 하시는 부분은 입증근거등을 반드시 남겨두셔야 증여 추정을 피하실수 있습니다. 그리고 자금추적의 경우는 질문자님이 주택을 구매할때 수도권이라면 (비수도권 6억이상 포함)일 경우 자금조달 계획서를 제출하기 떄문에 해당 자금에 현금차용등이 있다면 이는 반드시 입증근거를 남겨두시고 질문에서처럼 이자지급등을 정확하게 하셔야 합니다. 경우에 따라 자금소명요청등이 있을수도 있기 떄문입니다. 신혼부부라도 증여자와 수증자에 따라 한도가 다르기에 정확하게 상황에 따라 판단을 하셔야 하며, 일반적으로, 부부사이에는 6억 , 직계존비속간 5천만원이며, 자녀혼인시에는 혼인증여로써 1.5억(혼인증여1억+직계존비속 5천)까지 비과세가 될수는 있습니다,
경제 / 부동산
25.12.08
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토지거래허가(토허제) 지역 매수 시 실거주 일주일 유예 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다. 토지거래허가구역내에서 실거주의무는 기준일이 등기일이 아니라 허가를 받은 날로부터 4개월 안에 잔금납부 및 소유권등기이전 및 실거주까지 하셔야 하니다. 그러므로 허가을 받은 시점을 기준으로 날짜를 계산해보시면 되는데 질문처럼 일주일 정도를 고려해도 사실상 사전 허가이후 대출등을 고려해도 잔금일까지는 2개월정도 이기에 사실상 크게 문제되지 않을것으로 보이나, 혹시 모르니 확인은 해보시면 될듯 보입니다. 그리고 일단 날짜가 하루이틀 혹은 일주일정도 차이가 생기면 이때는 잔금일에 바로 전입신고를 해두시면 크게 실거주의무에 따른 문제는 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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집 안나가는 경우 전세금 못돌려 받나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 임대인에게 어떻게 할지를 물어보실 부분은 아닙니다. 일단 계약만료일에 보증금 반환가능여부를 먼저 체크하여야 하는데 질문에서 임대인은 매매가 되지 않으면 반환의사가 없는 것으로 보입니다. 이런 경우 난해해질수밖에 없는게 본인이 새로 이사갈 주택을 구할때 보증금 반환시점이 불분명해지게 되어 다음 주택계약도 하기 어려워질수 있기 떄문입니다. 일단 임대인은 만기일 반환의사가 없는 것으로 이해가 되기에 임대인에게 매매계약 체결이 되고 최소 한딜이상의 이전 기간을 줄것으로 먼저 요청하고 확답받으시고 , 만기일이후에는 임차권 등기명령 및 지급명령을 신청하셔야 합니다. 만약 이후에도 반환이 늦어질 경우 결국은 반환소송을 거쳐 해당 매물을 경매신청하셔야 하는 단계로 이어지게 됩니다,
경제 / 부동산
25.12.08
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