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다자녀 혜택이 가장 많은 지역은 어느곳인가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 지역간 문제를 떠나 인구감소와 노령화 진행이 매우 빠른 상태이고 저출산에 대한 위기가 있기 떄문에 출산률 상승을 위한 다자녀 혜택을 정책적으로 지원하는 분위기 입니다. 그리고 지자체별로 추가적인 인구유출을 막고 인구감소를 극복하기 위한 이유로도 인구감소가 덜한 수도권보다는 높은 지원을 유지하는 분위기 입니다. 예산의 경우는 각 지자체 예산에서 일정부분을 배정하는 것이기에 오히려 아이들이 많은 지역은 각자가 받을수 있는 혜택이 더 감소되는게 일반적이고 아이가 별로 없는 지역에서의 혜택이 훨씬 더 크다고 보시는게 맞을듯 보입니다. 실제 출산장려금을 볼때 서울과 경기도보다는 강원도나 전라북도등에 지원금이 훨씬 큽니다. 전라북도의 경우 올해기준으로 셋째이상 출산시 3000만원까지 지원하는 군이 있습니다. 그리고 전반적으로 인구감소가 심각한 농어촌지역일수록 지원금이 크고 수도권일수록 상대적으로 낮습니다.
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25.09.30
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미국과 중국의 전쟁 가능성을 보고 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재와 같은 분위기에서 미국이 중국과 직접적인 전쟁을 시행할 가능성은 낮습니다. 두 나라모두 득보다는 실이 많은 부분이기 때문입니다. 다만 , 가장 위협적인 요소가 될수 있는게 대만문제이긴 한데 ,이는 실제 발생할 경우 우리나라와 일본, 그리고 러시아 북한까지 이어지는 세계3차대전으로 확전될 가능성이 높은 문제이기에 미국이나 중국 모두 쉽게 액션을 취할 수 있는 부분도 아니기 때문입니다. 특히 미국의 경우 우대국에 대한 관세문제로 상호협력이 흔들리는 상황에서 가장 큰 적대국인 중국에게 시비를 걸수 있는 상황도 아니라 판단되기 때문입니다. 실제 트럼프도 중국에 대해서는 관세문제도 그렇지만 , 섣불리게 액션을취하지 않고 있습니다.
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25.09.30
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서울시에서 한강벨트를 중심으로 31만 가구 착공
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 해당 한강벨트 내 주택공급은 주택이 없던 자리에 새로운 주택을 공급하는 게 아닌 기존 신속통합기획의 추가적인 운영정책으로 쉽게 서울 한강벨트 내 추가적인 택지공급없이도 재건축, 재개발의 속도를 획기적으로 높여 공급을 늘리겠다는 의미로 볼수 있어 난개발에 대한 문제는 생각보다 크지 않을것으로 보입니다. 다만, 절차단축과 사업성 개선을 하더라도 실제 사업진행과정에서 시행사와 시공사 혹은 조합원들간 마찰등이 나타날 경우 계획대로 공급이 될지는 미지수입니다. 특히나 정비사업으로 인한 철거가 급격하게 진행되면 주택이 오히려 줄게되어 전세가격으로 상승될수 있고, 해당지역내 투자수요증가에 따른 가격상승등의 부작용도 예상이 되는 단점이 있습니다. 현재 오세훈 시장의 경우 한강버스사업 실패등의 문제로 말이 많은상황에서 이를 극복하고자하는 의도가 더 강한 정책발표가 아닌가 싶습니다.
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25.09.30
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대출 낀 아파트를 나중에 팔 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 기 대출이 있는 주택도 매매는 가능합니다. 이유는 매매대금을 받아서 등기전에 기존 근저당상환및 등기말소를 하면 되기 떄문입니다. 사실상 매매에는 아무런 문제는 없습니다. 그리고 분양에서 중도금 대출은 일반적으로 잔금시에 일시상환을 하셔야 하는데 공사중인 현상태에서는 주택실물이 없기에 주택담보대출이 불가하지만 준공이후에는 후취담보로써 주택담보대출이 가능하기에 이를 통해 기존 중도금 대출 원금및 이자를 상환하고 잔금일 일부를 치루는게 보통의 과정입니다. 그리고 현재 상태는 아직은 분양권상태이기에 이떄는 매매를 하더라도 분양권 전매에 해당이되며, 별도의 전매제한이나 실거주요건등이 없다고 매매도 가능합니다.
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25.09.30
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토지거래허가구역을 확대 지정하게 된다면 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.풍선효과는 나타날수 있지만 일부지역에 제한적으로 나타날것으로 보입니다. 우선 해당 성동구와 마포구에 가격상승세가 나타난 것은 강남3구, 용산구에 대한 토지거래허가구역 재지정의 영향이 컸고 그에 따른 풍선효과로 볼수 있습니다. 문제는 해당 지역들 모두 서울 상급지로 똘똘한 한채가 있고, 한강벨트권이라는 특징으로 해당 지역의 대체투지지역으로써 수요가 이동된 것으로 볼수 있으나, 해당 지역까지 토지거래허가구역으로 묶인다고 한다면 다음으로 대체가능한 지역은 제한적일 것이라는 판단이 들기 때문입니다. 질문에서 말한 1기신도시 재건축지역인 분당이나 준강남으로 불리우는 과천등은 투자대체지역으로써 일부 가격상승효과가 나타날 가능성이 높아보이긴 합니다.
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25.09.30
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이전 임차인이 놔두고 간 에어컨 제가 나갈 때 처리하라고 해서 자비로 고쳤는데..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 소유권을 구지 따지자면 전 임차인이 놓고갔다면 임대인에게 소유권이 있다고 보는 게 맞습니다. 만약 전임차인과 질문자님이 퇴거과정에서 본인이 사용하겠다고 하고 전임차인이 그대로 두고 간 경우라면 본인에게 소유권이 있다고 할수 있겠으나, 이런부분없이 단순히 입주시 있었다면 소유권은 임대인에게 그리고 이는 옵션중 하나라고 보는 게 맞습니다 . 그에 따라 본인이 이를 퇴거시 들고 가시기는 어려울것으로 보입니다. 다만 질문자님의 주장처럼 이게 소유권이 임대인이고 옵션중 하나라고 본다면 수리비용에 대해서는 당연히 임대인이 부담을 하는게 맞습니다. 문제는 처음입주시 고장상태를 통보하고 수리를 요구하였다면 관계가 없었겠으나, 이미 임의대로 수리를 하고 사용을 하였기에 임대인 입장에서도 수리비용을 지불하길 거절하시는것으로 보입니다. 사실상 해당 수리비는 필요비에 해당될 것으로 보이기에 법적으로 필요비반환청구권은 있다 판단이되므로 이에 대한 반환은 요구하실수 있어 보입니다. 다만 임대인에게 목적물을 반환날로부터 6개월이내 상환청구를 하셔야 합니다.
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25.09.30
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서울 동부 아파트 추천해주세요, 거주 및 투자 목적
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울을 지역생활권으로 구분하였을때 동남권은 흔히 말하는 상급지인 서초, 강남, 송파구,강동구가 해당됩니다. 말그대로 어느 구든 상급지로써 한강과 인접해 있고 교통, 교육, 직장등 모든 부분에서 우수하다고 판단할수 있습니다. 가격적인 면에서는 강동구가 다른 3구에 비해 낮지만, 다른 서울 구별 가격을 비교했을때는 전반적으로 높은 수준입니다. 만약 동북권이라면 동남권에 비해 주택가격이 낮기에 주택구입시 부담이 덜 할수 있으며, 주로 성동구등이 대표적인 지역으로 볼수 있습니다 , 자녀 취학등을 고려하여 장기거주를 고려한다면 성북구나 노원구등도 동북권에서는 양호할수 있습니다.
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25.09.30
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재건축 시에 주민들 간의 갈등이 심하다면 어떤 식으로 조율이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 없다고 보시면 됩니다, 재건축사업은 재개발과 다르게 사적영역이 강한 개발사업으로 시행사인 조합원들간의 합의가 개발사업진행에 가장중요한 역할을 하게 됩니다. 쉽게 재건축에 동의하고 조합에 가입한 조합원들간 분담금을 부담하고 건물을 다시 건축하는 것이기에 사업과정에서 조합원간 혹은 조합과 시행사간 의견충돌이 나타나는 경우가 대다수이고 ,이에 대한 해결을 돈을 직접 부담하는 조합원들간 해결할수 밖에 없는 부분이기에 지자체나 정부 혹은 제3자가 강제할수는 없기 때문에 결국은 조합내 총회등을 통해 내부적으로 해결할수 밖에 없습니다. 그래서 재건축사업이 늦어지는 가장 큰 이유가 이러한 조합원간 마찰로 인한 개발지연입니다.
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25.09.30
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월세 보증금 가계약금 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약금이라도 계약금중 일부로 보아 일방적인 해지시 반환이 어려운 경우도 있습니다. 이를 판단하는 기준은 조금 애매한 부분이 있으나, 쉽게 단순하게 계약을 위해 매물을 잡아두기 위한 목적으로 몇십만원을 지급한 경우는 반환이 가능하지만, 어느정도의 구체적인 합의나 이를 문자로하여 주고받은 경우에는 계약금의 일부로보아 반환이 어려울수도 있습니다. 법적 판례에 따르면 중요한 부분에 대한 합의가 있었을 경우 즉,목적물에 대한 특정, 매매대금에 대한 합의, 매매계약체결일, 중도금 또는 잔금지금 시기와 방법등에 대한 합의가 특정된 경우를 말합니다.
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25.09.30
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제2종 근린생활시설 월세 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 등기부등본에는 공동소유 A,B 로 되어있고토지부등본에는 A 이름만 있습니다.계약할때 문제가 없을까요?( 계약서 작성할때 두분 다 안오시면, 어떻게 말씀 드려야하는지도 조언 부탁 드립니다. )-> 건물기준으로 보시면 되고, 건물 등기부상 공동소유라면 계약서에는 a,b모두의 서명 및 날인이 필요하고. 둘중 한분만 참석한 경우 미참석 소유자의 인감증명서와 인감, 위임장등을 요구하여 확인하시야 합니다. 계약시에 미참석 소유자에게 연락하여 위임여부등을 재확인하는 것도 필요할수 있습니다. 만약 a,b가 가족관계라면 가족관계증명서을 확인하셔도 무방합니다.2. 등기부 상 B 이름으로2019년 8월 00일 근저당권 설정 14억-> 2023년 9월 00일 12억 으로 변경AI 건물 측정가 : 30억 추정2018년 최우선변제 기준으로보증금 1억1천 이하, 3700 만원최우선 변제가 가능할까요?( 보증금은 5000만원으로, 혹시 보증금을 전부 못 돌려받을 가능성이 높은지 알고 싶습니다. )-> 최우선 변제는 근저당설정일 기준으로 보기 때문에 서울지역이고 18년 9월18일 이후 설정된 근저당이라면 소엑임차인 1.1억이하 최우선 변제 3700만원이 맞습니다. 보증금상 소액임차인에는 해당되나 최우선 변제의 경우 해당 건물이 구분건물이 아닌 다가구처럼 하나의 등기부로 되어있는 경우 이미 기존 세입자들이 있는 경우에 보증금 크기에 따라 최우선변제금액보다 적게 받으실수도 있고 최대로 받는다고 해서 3700만원까지만 가능합니다.3. 빌라 건물인데 다른 호수들은 모두 전세 계약으로 되어있고,제가 계약할 제2종 근린생활시설만 월세로 나왔다고 했습니다.많이 위험한 매물일까요?-> 질문의 상황만 보고 위험도를 판단할수는 없습니다. 다만 근린생활시설이라도 전입신고가 가능한 주거용이라면 임대차보호법에 따른 적용이 가능하나, 보증보험 가입은 어려울수 있기에 보증금보호에 위험이 있을수 있고 , 특히나 후순위 임차권이기에 권리상 리스크는 부담하셔야 할듯 보입니다.4. 제가 계약할 집이 201호 (2층)인데 건축물 대장 상 5층으로 표기되는건 왜그런 것인지 알고 싶습니다.-> 공부(등기부, 건축물대장)상 표제부에는 건물 전체에 대해서 나와있기에 이걸 보고 질문처럼 판단하신게 아닌가 싶습니다. 해당 건물이 5층건물이라면 각층별 면적등이 표제부에는 모두 기재되어 있기에 이걸 보신듯 보입니다.5. 건축물 대장에 (갑) (을) 나뉘어져 있고,제가 계약할 근린생활시설이 (을)로 들어가 있습니다.(갑) 2019.11 변동사항에 위반건축물 표기 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택]-> (을) 2025.06 변동사항에 위반건축물 표기해제 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택] 시정완료로 되어 있습니다.이 부분은 문제가 없는걸까요?-> 정확한 건 건축물대장을 봐야겠으나, 위반 건축물이 존해였으나, 이후 건축법상 허가나 신고등을 통해 이를 시정하였다는 것으로 보이기에 현 계약상태에서는 크게 문제될것으로 보이지는 않습니다 .
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