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집값이 안정화되지않는 이유가무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 시장가격을 결정하는 수요, 공급을 보자면 , 수요에 비해 공급이 따라가지 못하는 이유가 가장 크다고 볼수 있습니다. 부동산의 경우 공급이 수요에 따라 무제한으로 공급이 불가하고, 특히 부동산 시장처럼 지역에 따른 수요집중이 나타나는 경우 해당지역내 신규주택공급까지는 시간이 소요되는 특징이 있기 때문입니다. 그리고 우니나라에서 부동산을 거주를 위한 부분이 아닌 투자를 위한 하나의 투자시장으로 보아 투자,,투기수요가 크게 발생되는 점 또한 시장안정화가 되지 않는 가장 큰 이유라고 할수 있습니다. 그리고 개인적으로는 정부의 직.간접개입에서 정책규제나 세금을 통한 규제가 시장내 역효과를 불러일으키면서 더욱 시장 안정화를 어렵게 하고 있으며, 특히 자주 변경되는 부동산 정책으로 인한 시장혼란이 증가되는 것 또한 시장안정화를 막는 요인으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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서울 부동산 주간 매매가격지수가 상승한 원인이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향자료에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격은 지난주보다 0.19%상승한 것으로 나타났으며, 이는 3주연속상승세가 나타나고 있는 상황입니다. 주요 상승지역은 재건축 추진 단지와 역세권 대단지 중심으로 가격상승세가 나타나고 있고 한강벨트라 불리으면서 토지거래허가구역 제외 지역인 성동구와 마포구가 특히나 오름이 컸다고 볼수 있습니다. 이러한 상승이유는 여러가지가 있울수 있지만, 9.7정부공급대책의 실효성이 낮다는 판단과 더불어 토지거래허가구역이 확대될 거란 소문이 돌면서 시장내에서 상급지에 대한 갭투자수요등이 늘어났기 때문으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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전세계약중에 보증금을 돌려받고 월세로 전환도 할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약은 기본적으로 개인과 개인의 사인계약으로 합의를 우선하게 됩니다, 그에 따라 임대인과 임차인이 해당 부분을 협의하여 계약을 변경하신다고 한다면 문제될 여지는 없습니다. 다만 임대인 입장에서 목돈을 갑작스레 반환해주어야 하는 부담이 있기에 경제적 여유가 있지 않다면 이에 동의를 하기는 어렵지 않을까 생각됩니다. 다만 , 임대인에 따라 선택은 달라질수있기에 임차인이 위와 같이 원하시면 협의는 시도해 보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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부동산 가격 급등을 예상하는 전문가 분도 계시던데..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 의견의 차이는 있을수 있으나 9.7부동산 대책에서 주요 사항으로 발표한 공급대책이 실효성이 낮다고 보는 전문가들은 부동산시장의 상승세가 나타날 것이라 예상하는 사람이 있긴 합니다. 이전 6.27대책의 경우는 시장이 예상치못한강한 규제가 적용되며 시장내애서도 영향을 주었으나, 당시에도 전문가들은 후속 공급대책이 없다면 단기적인 조정이라고 예상하는 사람이 많았습니다. 그래서 이후 발표되는 후속공급대책이 너무나 중요하였는데, 9.7 공급대책의 경우 상당수 전문가들은 실효성이 낮다고 판단하였기에 수도권내 주택가격이 다시 상승할거란 의견을 내 놓는듯 보입니다. 다만, 아무리 이러한 부분이 그대로 적용되더라도 현 인구감소추세와 시장 분위기상 몇년전과 같은 급등세가 나타나기에는 환경적, 추세적 요건이 뒷받침되지 않을것으로 보입니다. 즉, 소폭의 상승세가 이어질수는 있으나 ,가격급등은 나타나기 어려울것으로 판단되면 혹시나 급등이 나타난다고 해도 강남3구나 용산구 같은 서울내 상급지역 일부에서만 가능할것이라 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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현재 시점에서 지방 다주택자 규제와 비아파트 규제를 풀면 서울 부동산 상승세에 브레이크가 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로는 불가합니다. 우선 지방에 투자수요가 유입되기 위해서는 지방내 부동산 시장이 성장가능성이 있어야 하는데 지방소멸화 및 인구감소, 지역간 부동산 양극화가 심화되는 상황에서는 단순히 규제만 푼다고해서 수요가 크게늘어나기 어렵습니다. 현실에서도 그동안 수도권내 규제는 꾸준하기 이어져왔고 지방에 대해서는 규제적용을 하지 않는 경우가 많음에도 지방부동산가격은 상승되지 않고 있으며 수요 역시 늘어나지 않았기 떄문입니다, 사실상 지방 지역에 활성화정책 예를 들면 부산의 북극항로거점도시 개발이나 세종시처럼 행정수도 이전의 이슈를 만들지 못하면 지방내 규제를 모두 해제해도 수요가 늘어나기는 불가할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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전세보증보험을 잘 들어놓으면 전세사기를 당해도 전액 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전세임대차시 보증보험에 가입을 하는 경우 보증금 전액에 대해서 구상권 청구가 가능합니다. 실질적으로 전세사기나 보증금 피해등에서 가장 안전하게 보증금을 지키는 방법이 될수 있습니다. 다만 임대사업자의 경우에 부분보증보험등에 가입하는 경우에는 전액이 아닌 보증한도까지만 구상권청구가 가능할수 있기에 임대차시 보증금 전액 보증보험 가입여부를 확인하셔야 합니다. 또한 보증보험 구성권 청구시 거절사유에 해당되는 경우 보상을 받을 수 없기에 임대차기간중 전출을 하여 기존 대항력을 상실하거나 이중계약서작성등은 하지 않도록 하셔야합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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[예비 신혼부부 세대주 분리 관련] 의견 부탁드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 방식 중 어떤 것을 하시더라도 같은 주소에 아버지와 어머니와 동일세대구성이 되어 있지 않다면 주소이전만으로 세대분리가 될수 있습니다 .단, 세대분리를 위해서 본인이 만30세 이상거나, 기혼이거나, 일정수준의 소득이 있는 경우 중 하나에는 해당이 되셔야 주소를 분리함으로써 부모님과 세대분리가 가능합니다. 보통 주택을 소유자가 어머니라도 본인만 해당 주소지에 세대주로 전입을 하게 된다면 세대분리가 가능하고 무주택세대주로 볼수 있습니다. 즉, 어디에 전입을 하시던 부모님과의 세대분리는 위 요건 중 하나만 충족되시면서 본인만 주소이전을 하게 되면 다 가능하시기에 큰 차이는 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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리모델링 예정 아파트 주담대로 매수 후 이주시 주담대 상환 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전체적인 과정은 리모델링이나 재건축이나 크게 다르지 않습니다. 차이점이 있다면 기존건물을 모두 철거하고 다시 건축하느냐, 기존건물의 뼈대는 그대로 둔채 수평,수직 증축을 통해 새로 건축하느냐의 차이입니다. 그러므로 실제 재건축과 이주과정에서의 절차나 방법은 개발방식으로 인한 차이는 없다고 보시면 되고, 각 개발사업별 시행사인 조합내 규약등에 따라 차이가 있을수 있습니다. 그리고 보통은 이주비대출을 통해 기존 주담대를 상환을 하는게 일반적이나 이주비대출이 없거나 혹은 이주비대출보다 기존대출의 금액이 더 높거나 현 이자가 낮은 경우 이주비대출을 받지 않고 기대출을 유지할수 있는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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임대수익을 얻는데 생각보다 나가는 돈이 너무 많습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련한 세금등은 한 개인이 어찌할수는 없기에 줄이기 어려운 부분이고, 투자자가 할수 있는 것은 구매전이라면 임대수익과 비용에 대한 계산을 최대한 정확하게 해서 수익을 예상한 뒤 투자를 하는 것과 기존 소유자들의 경우 정책변경이나 세금개정에 따른 비용증가등으로 수익성이 떨어진다고 판단된다면 임대비용을 높이거나 그게 불가하다면 최악의 경우 매물을 처분하는 방법등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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노동안전 종합대책이 추후 아파트 공급에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 영향을 줄수 밖에 없습니다. 우선 공사장내 안전관리를 위해서 더 많은 인원을 고용하거나 절차상 추가하여야할 부분들이 있을수밖에 없고 이는 곧 비용으로 이어지기 때문에 기존 공사현장에서는 공사비증가에 따른 시행사와의 마찰이 발생될수 있고 이는 공급의 지연으로 이어질수 밖에 없기 떄문입니다. 다만 노동현장에서 안전관리는 노동자의 생명을 좌우하는 매우 중요한 필수부분이고, 현재 우리나라에서는 이러한 점이 미흡하기 떄문에 당장은 여러 문제가 예상되더라도 시행하여야할 필요성이 있으며, 제도가 일정시간이 흘러 자리잡게 된다면 위와 같은 문제들은 점차 줄어들 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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