전세 계약 원하는 건물내에 원룸들이 경매 넘어간 횟수가 많은 경우, 해당건물 전세사기 위험이 높을까요?

Question

안녕하세요!

전세 계약 원하는 건물명에 대해서 검색해보니

건물 내에서 여러 방들이 경매로 넘어간 횟수가 잦았던 건물이었는데요.

약 총 5층의 다세대 주택? 빌라?인데

세대 수가 많지 않았는데 최소 3회 이상이었습니다.

그런 경우에도 전세 계약 및 입주 후, 전세사기 위험, 경매로 넘어갈 위험이 높다고 봐야할까요?

이와는 무관할까요...?!ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 다세대를 기준으로 보자면, 해당 건물내 경매들어간 호수가 많다고 해도 호수별 구분등기로 되어 있기에 다른 호수에 권리상 영향을 미치지는 않습니다. 즉 같은 건물이라도 호수별로 별개라고 보시면 되기에 주변 호수 경매가 많다고 입주하는 호수의 전세사기 가능성이 높다고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 같은 건물에서 경매까지 진행될 정도라도 깡통전세일 가능성이 높다는 의심이 들수 있고 이런 경우 내가 입주하는 전세보증금과 시세간 차이 즉 ,전세가율이 다른 비교매물에 높을수도 있기에 시세에 대한 확인은 필수적으로 하셔야 합니다. 또한 해당 원룸자체에 임대차수요가 없다는 의미이기도 하기에 해당 건물내 입주라면 전세보다는 반전세나 월세로의 전환이 더 안전할수 있어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

건물 내 여러 세대가 이미 경매에 부처진 이력이 있다면 이는 매우 강력한 위험 신호입니다. 불안해서하시는 마음이 충분히 이해되며 결론부터 말씀드리면 해당 건물은 전세 계약을 피하시는 것이 안전합니다. 세대수가 적은 빌라에서 3회이상 경매가 발생했다는 것은 집주인의 자금 동원 능력이 상실됐거나 애초에 무자본 갭투자로 세워진 건물일 확률이 매우 높습니다. 한 호실이 경매에 넘어가면 다른 호실의 보증금 반환에도 차질이 생기는 경우가 많으며 이는 곧 건물 전체가 차례로 경매에 부쳐지는 연쇄 파동으로 이어질 가능성이 큽니다. 경매 이력이 잦은 건물은 추후 보증보험 가입이 거절될 확률이 높고 전세권 설정조차 위험할 수 있어 나중에 보증금을 돌려받지 못할 때 법적 보호를 받기 까다롭습니다. 여러방이 동시에 혹은 순차적으로 경매에 나오는 것은 이른바 빌라왕 사례와 같은 전세사기의 전형적인 징후 중 하나이므로 단순히 이방은 괜찮겠지라는 생각은 위험합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

실제 세부적인 상황에 따라서 달라질 수는 있습니다만 일반적으로 경매에 넘어갔던 적이 있었던 건물인 경우에는 소유자의 재정에 문제가 있는 경우가 많으므로 다시 유사한 상황이 벌어질 가능성이 있어서 주의하셔야 합니다. 만일 이러한 건물에 전세로 들어가는 경우에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 권리관계를 잘 확인하셔야 하고 임대인 정보조회, 지방세 및 국세 납세증명서 등을 확인하셔야 하며, 공인중개사를 통해 거래하며 필히 전세보증보험에 가입하셔야할 것입니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 건물소유자가 1명일 경우 다가주 주택이라고 하고 각각 호실마다 소유주가 따로일 경우 다세대라고 합니다.

즉 다가구일 경우 임대인의 경제적 상황이 좋지 못해서 전세를 하게 되면 향후 경매 위험이 크다 볼 수 있고

다세대일 경우 각각 임대인의 경제적 상황이 다르므로 다르게 해석을 해야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

같은 건물에서 여러 세대가 경매로 넘어간 기록이 있다면 전세 위험 신호일 가능성이 꽤 있습니다

반드시 추가 확인을 하고 계약 여부를 판단하는 것이 좋습니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

위험이 없다고는 할 수 없습니다.

건물이 경매에 넘어가는 것은 건물 전체에 구조적인 권리 문제가 있을 수 있으니 되도록이면 피하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 공인중개사입니다.

한 건물 안에서 경매가 3회 이상 반복된 이력이 있다면 전세사기나 보증금 미회수 위험을 높게 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금과 대출 합계가 매매가의 80%를 넘는 깡통전세 구조면 위험도가 더 커지므로, 이 건물은 등기부등본·선순위채권·세대별 보증금 구조를 확인하기 전에는 안전하다고 보면 안 됩니다

Answer 8

전세 계약 원하는 건물명에 대해서 검색해보니

건물 내에서 여러 방들이 경매로 넘어간 횟수가 잦았던 건물이었는데요.

약 총 5층의 다세대 주택? 빌라?인데

세대 수가 많지 않았는데 최소 3회 이상이었습니다.

그런 경우에도 전세 계약 및 입주 후, 전세사기 위험, 경매로 넘어갈 위험이 높다고 봐야할까요?

==> 동일한 소유자라면 해당 물건을 피해야 하지만 그후 소유자가 바뀌었다면 걱정을 않으셔도 되는 사항입니다.

Answer 9

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

건물 내 일부 호실이 여러 번 경매로 넘어간 이력은 전세사기나 경매 위험 신호로 원하는 호실 계약이시라면 꼼꼼한 확인과 주의가 필요합니다