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9억 아파트 대출 80% 받으려면 ??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 주택이 수도권에 있다면 다른 요건이 충족되어도 6억한도까지만 대출이 가능합니다. 그리고 수도권이 아니라도 LTV는 70%한도이기에 9억이 주택평가액이라도 실제 6.3억까지만 가능하나, 방공제등을 고려하면 소득이 충족되어도 해당 금액만큼은 나오지 않을 것으로 예상됩니다. 그리고 개인 소득과 타대출에 따른 DSR한도가 있으므로 소득수준도 어느정도 입증가능하여야 합니다. 결국에는 9억 주택가격 기준으로 LTV는 60%수준정도가 일반적이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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임대차 월세 계약건에 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최초계약일자를 알아야 정확한 답변이 가능할것으로 보이나, 일반적으로 만기 10.30일 기준으로 본인이 퇴거통보를 8.30일전에 하셨다면 만기해지가 가능한 상태로 보이나, 해당 기간 이후로 통보를 하셨다면 묵시적갱신의 성립여부나 최초거주기간에 따른 연장등을 확인하여야 정확한 대처가가능할것으로 보입니다. 조금 애매한 상황으로 보이나 결과적으로 임차인인 만기퇴거를 원하는 상황이고 임대인이 자동연장에 따라 계약이 연장되었음을 주장하는 것으로 보입니다. 최초 협의에 있어 연장에 동의한 것도 아니고 확실한 만기해지를 밝히신것도 아니기에 결국은 최종 만기해지통보를 만기 6~2개월전에 하셨냐가 중요한 상황으로 보이고, 만약 해당 기간내 만기해지 통보를 하셨다면 10/30일에 보증금 반환과 퇴거를 주장하실수 있겠으나, 해당기간이 지난 뒤 통보였다면 묵시적갱신성립여부이냐, 최소거주기간 2년에 따른 자동연장이냐에 따라 대처방법은 달라질듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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내 땅이 현재 공시지가가 얼마인지 알수 있는 방법이 있을까요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가 확인은 부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속하여 토지지번을 입력하시면 확인이 가능합니다. 다만, 이를 확인하더라도 본인이 매매를 위해서라면 우선적으로 기획부동산특성에 따라 지분쪼개기 방식으로 공유등기가 되어 있다면 본인의사만으로는 매매를 진행할수 없기에 이에 대한 등기부상 소유권형태를 우선적으로 확인을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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재건축 예정인 아파트에 투자할 때 주의사항은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 아파트 투자의 경우 시기에 따라 주의사항이 달라지는 데 질문처럼 아직 조합설립인가를 받기전 단계에서는 일반아파트 매매와 크게 다르지 않고 통상적으로는 조합설립인가를 받은 이후에 조합원 아파트를 매수할때 지위승계여부에 대한 주의가 필요합니다. 즉, 질문의 단계에서는 일반매매와 크게 다르지 않지만 기재하신 내용처럼 재건축사업이 잘 계획대로 진행될지 여부는 알수 없기 때문에 이에 대한 리스크가 존재한다고 보시면 됩니다. 실제 사업이 진행되어도 사업성등이 낮아 분담금이 높아질수 있기에 이러한 부분도 구매전 미리 체크가 필요할수 있습니다,
경제 / 부동산
25.09.21
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리츠투자의 장단점은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상장리츠의 장점은 주식시장에 상장이 되어 있기 때문에 진입장벽이 낮고, 낮은투자자금으로도 참여가 능하며, 주가상승과 배당수익을 통한 수익실현이 가능하다는 장점이 있습니다. 단점은 주식시장에 상장되어 있는 만큼 주가가 하락할 경우의 손실가능성이 있고, 리츠를 통한 간접투자의경우 관리 수수료 및 운영비용발생에 따른 전반적인 수익률 저하로 이어질수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.09.21
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전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세 에스크로 제도는 임차인이 지급한 보증금을 임대인이 아닌 제3의 금융기관이나 신탁회사등에 예치를 해두고 만기시 반환하는 제도를 말합니다. 문제는 전세계약이 이루어지는 데 있어 임대인은 목돈인 보증금을 받아 다른 곳에 사용할수 있다는 장점으로 매물을 등록하게 되는데, 전세에스크로 제도로 인해 보증금을 활용할수 없다면 아무런 수익이 없기에 전세매물 대신 월임대수익이 발생되는 월세로 매물을 등록할 가능성이 높아 결국 전세시장의 축소가 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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재개발 구역 고령 무직 조합원의 잔금대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출과 관련한 정확한 상담은 은행을 통해 하시는게 필요합니다, 현재 나와있는 부분을 기준으로 답변을 드리며, 실제 소득증명이 불가한 경우 추정소득으로써 산정을 하게 되는데, 질문처럼 카드사용내역이나 건강의료보험 납입증명등으로 대체를 하게 됩니다 .카드사용내역의 경우는 작년도가 아닌 최근 3개월을 기준으로하는 경우가 많고 이걸 기준으로 산정되더라도 그 추정소득 한도는 연5000만원을 넘지 않게 됩니다. 질문과 같이 고령인 부모님 명의로 입주권등을 부여받은 경우 주택담보대출은 대출상환기간이나 한도등이 잘 나오지 않는 경우가 많아 우선적으로 집단대출을 시행하는 은행에 사전 상담을 받아 가능여부 및 한도를 파악하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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재건축은 평균적으로 조합설립이후 얼마나걸리나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축사업의 경우 여러가지 변수가 존재하기 떄문에 정확한 기간을 예상하기는 어려우나 조합설립인가이후 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 완공단계를 거쳐야 하기 떄문에 조합설립이후에도 짧게는 5년이상 소요될수도 있지만 통상적으로는 8~10년정도 걸리는게 일반적입니다. 실제 수도권내 재건축 사업들도 조합설립인가 이후 입주까지 10년정도 소요된 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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부동산은 언제쯤 구매하는게 유리하게 될 전망인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주용 주택을 구매하고자 할때 개인적으로 시장변동성을 보고 정확한 시점을 예측하기는 어렵습니다. 그에 따라 우선적으로 고려해여야 할것은 주택구매에 필요한 자금의 조달가능성이라고 할수 있습니다. 우선적으로 본인이 보유하고 있는 자금과 대출등을 통한 자금조달이 주택구매에 무리가 없는지, 그리고 대출에 따른 원리금 부담이 소득대비 안정적인지를 판단하여 결정하시는게 가장 유리할수 있습니다. 이유는 실거주는 장기거주를 통해 주거안정효과와 더불어 장기적관점에서는 구매시점보다는 상승될 가능성이 높아질수 있기 때문입니다. 그리고 대출원리금 부담에 있어 금리변동성도 중요한 요인이 될수 있는데, 향후 기준금리가 낮아질 가능성이 높은 시점이 주택을 구매하기에는 유리한 시점이 될수 있습니다
경제 / 부동산
25.09.21
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전세 계약 만료 전 유의사항이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기전에 안정적인 보증금 반환은 사실상 임대인의 자금에 여유가 있거나, 다음 임차인이 구해져서 그 보증금을 받아 나올수 있는 경우에 해당될수 있습니다. 그리고 만약 만기일 보증금 미반환이 발생될 경우 최초 입주시점에 전입신고와 확정일자부여, 보증보험에 가입이 되어 있는 경우라면 보험청구를 통해서 보증금 회수가 가능할수 있습니다. 우선 만기전 임대인과의 연락을 통해 만기반환 가능여부를 확인하시고, 가능하다면 다른 주택에 대한 계약을 진행하시면 되고, 반대로 반환이 어려운 상황이라면 만기일 이후 임차권명령신청 이후 보증보험을 통한 보증금 회수를 진행하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.09.21
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