답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세 납부대상이고, 양도차익 있다면 당연히 공동명의가 유리합니다, 이유는 양도소득세율은 양도차익에 따라 차등세율이 적용되기 때문에 양도차익이 낮을수록 적용되는 세율도 낮습니다, 그에 따라 부부공동명의 경우 양도차익이 지분만큼 쪼개지기 때문에 세율적용에 유리합니다. 또한 기본공제도 각각 250만원 되기에 유리할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의무는 아닙니다. 다만 해당 입주 사업자가 다음 임차인과 권리금계약을 통하고 건물주와 임대차를 연결시키기 때문에 권리금을 지급하지 않으면 실제 임대차를 위한 점포 계약은 어려울수 밖에 없습니다. 물론 권리금이 없는 점포라면 권리금 없이 입점이 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 가능합니다. 전세대출여부와는 관계없이 가입요건에 해당되는 주택이라면 가입이 가능합니다. 2. 가입할 때 일부보증이 아닌 경우, 전세금이 보증한도를 초과하지 않는다면 보증금전액에 대해서 보장이 가능합니다. 즉, 전세대출과는 관계가 없습니다. 3. 보통은 2주택이상 다주택자도 전세대출이 안되는 것은 아닙니다. 다만 1금융권내에서 제한이 될수 있어 금리가 높은 2.3금융권을 이용하셔야 할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 상황이라면 계약갱신청구권 사용에는 문제가 없고 계약기간에 대해서는 임차인과 협의를 하여 정하셔야 합니다. 즉 꼭 2년이 아니여도 되지만 임차인인 2년을 끝까지 주장한다면 갱신을 거절할수는 없기에 2년으로 연장된다고 보시면 됩니다. 협의를 잘하시어 1년으로 하셔야 할듯 보입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전세사기는 보증금에 대한 부분입니다.월세도 보증금이 있기에 사기의 가능성이 전혀없는것은 아니나, 대부분 소액보증금으로 최우선변제 범위내 해당되고, 피해범위가 크지 않기에 이슈화가 되지 않는것이지 월세라고 100%안전한것은 아닙니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축을 위한 준비단계에서 가장 비용이나 시간소모가 큰게 안전진단통과입니다. 이러한 안전진단을 통해 D,E등급이 되어야 본격적인 재건축사업의 시작이 가능하다는 의미이고 이를 통과하게 되면 정비구역지정이 가능하고 그에 따라 조합구성 및 본격적인 재건축사업이 시작되게 됩니다.보통 아파트의 경우 외국은 70년도 사용합니다. 우리나의 경우 안전진단 신청가능 기준인 30년만에 재건축을 노리기 때문에 D,E등급이 나온다고 당장 아파트가 구조적으로 위험하거나 문제가 되지는 않습니다. 그만큼 재건축시 5~10년내 새 아파트가 되는 것이기에 등급상 위험하다는 인식보다는 개발가능에 대한 경축이 더 크다고 보시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건설사의 부도는 건설사가 진행중인 건설주택에 대출을 통해 끌어모은 자금(부동산PF대출)부실화로 이어지게 됩니다, 이럴 경우 은행권에서는 해당 투자,대출금 손실에 따라 회사 경영자체에 자금적 부담이 오게 되거나, 증권사나 종금사와 같이 비중이 큰 금융회사는 회사전체의 위기로 이어질수 있습니다. 금융법에 따라 일정수준의 지급보증금을 유지하기 위해 기존 대출에 대한 회수가 이어질수 있고 이는 기업이나 개인의 대출상환에 대한 압박이 심해지게 됩니다. 다른 한편으로는 건설사부도에 따라 개발중지가 되면 수분양자들의 피해가 이어지고 , 부동산에 대한 불안 심리가 커지게 되면 수요가 급감소되며, 부동산 가격도 추락하게 됩니다, 레버리지가 큰 부동산 가격이 하락하면 다시 대출금에 대한 일정비율만큼의 상환압박이 시작되게 되고, 개인파산등이 될 경우 또 부실채권이 되면서 유동화라인 자체에 위기로 이어지는 악순환이 계속 돌게 됩니다, 그렇기에 부동사 PF대출 위기는 경기 침체를 넘어선 국가적 위기의 도화선이 될거라는 의견들이 많은것입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인 동의를 얻어 계약서를 다시 작성하시면 되나, 이때는 새로운 계약으로 보기 떄문에 임대인이 거부할 경우에는 명의변경은 어려울수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 모든 선택은 질문자님 결정에 있습니다. 그리고 비교대상이 너무 유사하기때문에 어떤게 유리한지는 설명드리지 못할듯하고, 위와 같은 상황이 발생하는 이유만을 설명드리면, 첫번째 주택의 경우 중개과정상 매끄럽지는 않은게 사실이나, 임대인이 매물등록후 계약이 성사되기 전 임의대로 조건을 변경하고 버티면 중개사도 어쩔수 없는 부분이 있습니다.. 물론 이러한 행위에 문제가 있음을 설명해도 결국 매물의 가격과 선택여부는 임대인이기 때문에 중개사도 한계가있을수 밖에 없습니다. 그리고 최근처럼 전세가격이나 주택가격이 변동이 심하고, 임대인이 심리변화도 심한 상황에서는 흔하게 발생되는 상황이긴 합니다. 두번째 주택 임장 거부는 흔하지는 않지만, 현 거주하는 주택을 보여주는건 임차인의 협조사항이지 의무사항이 아닙니다. 그에 따라 임대인과 마찰이 발생하였거나 감정이 좋지 않다면 위처럼 임장자체를 거부하고 집을 보여주지 않는 임차인도 있습니다, 사실 이두가지가 동시에 일어나는경우는 흔치않은데도 발생한듯 보입니다. 해당부분이 계약상 문제로 이어지는것은 아니기에 일단 마음에 드는 주택을 선택하시되, 사전임장을 하지 못한 주택에 대해서는 계약진행에 매우 신중해야 하는점은 꼭 참고하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 할 경우 대항력유지는 가능하기 떄문에 전세보증보험 유지에도 문제는 없어보입니다, 다만 해당 방법은 필요에 따라 어쩔수 없는 경우 사용하는 것이고, 경우에 따라서 위 문제로 인해 보증보험 구상권청구시 지급거절이 될 가능성도 있기에 되도록 일시적으로 필요에 따른 상황이 아난 질문처럼 아예 다른 곳에 전입상태를 유지하여야 하는 경우 혹시모를 문제를 감안하여 하지 않는게 유리합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.