답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 실제 협의를 하셔야 합니다. 일단 임대인이 만기 6~2개월전에 연장의사통보와 재계약조건을 전달하는 것을 보고 판단하셔야 하는데, 현 상황에서 다시 한번 묵시적갱신이 된다면 인상은 없을수 있지만 이미 계약갱신청구권을 사용하였기에 5%제한으로 방어가 어렵고, 연장에 따른 인상이 시세대로 변경된다면 이에 동의를 하시고 연장하시거나, 거절할 경우 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 결국은 일단 임대인 연락이 먼저올때까지 기다려보시고, 이후 요구사항을 듣고 판단하셔야 할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차에서 지역별 기준 환산보증금이 초과하는 경우가 아니라면 인상시에 5%이내 제한을 받습니다. 질문의 임차요건에서는 8000 / 400이라면 환산보증금은 4.8억이 되고, 해당 금액이 속한 지역내 환산보증금 이내인지는 판단을 먼저해보셔야 합니다. 상가가 위치한 지역이 광역시나 서울특별시내라면 환산보증금 이내이기에 5%인상제한에 적용을 받아 5%을 초과하여 인상할수 없습니다. 그에 따라 해당 요구를 거절하고 상가임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 사용과 5%이내 인상제한을 통보하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인인 자리톡을 통해 월세환급을 신청해도 해당 신청사실은 임대인에게 별도 통보되지 않으며, 정상적인 임대차를 체결한 경우라면 임대인의 불이익도 없습니다. 다만 자리톡 신청절차상 임대인 동의절차가 있는 것으로 알고 있기에 동의요청을 해야하는 부담이 있습니다. 그외 임대인입장에서 월세환급신청시 월세소득이 노출될수 있고, 만약 집주인이 세금을 신고하지 않거나 불법임대의 경우라면 세무조사등의 불이익은 있을수 있습니다. 결국 정상적인 임대차로써 이러한 문제가 없다면 임대인에게 불이익은 없다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.검색결과 별내 자이더 스타는 주상복합 단지로 아파트 총 740세대와 오피스텔 192호실, 생활형 숙박시설 약 604실이 포함된 복합단지로 구성되어 있습니다. 아파트의 경우 평형이 84제곱~99제곱까지 이루어져 있으며, 740세대중 421섿가 일반공급, 319세대가 신혼부부, 다자녀가구 등의 특별공급으로 분양된것으로 확인됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정상적인 임대차를 체결한 경우에는 일반적으로 문제되지 않습니다. 다만 직계존비속간 무상거주나 시세보다 현저하게 낮은 경우 국세청등에서 증여관련 문제가 있을수 있습니다. 다만 이러한 저가 임대차의 경우는 주로 시세13억초과 고가주택에서 적용되는 부분이고, 질문의 주택이 해당 시세보다 낮고, 정상적인 임대차계약을 하였다면 크게 문제되지 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 매수자가 잔금을 지급하면 은행이나 각 채권회사에 대출을 상환하고 은행 담당법무사를 통하거나 혹은 매매계약의 법무사를 통해 근저당을 먼저 말소하게 됩니다. 그리고 소유권 이전등기를 신청하게 됩니다. 그에 따라 이전을 담당하는 법무사가 기존 근저당 말소여부등을 확인하고 소유권이전등기를 진행하게 되고, 매도자는 은행상환영수증이나 근저당말소등기접수증등을 받아서 매수자나 중개사에게 상환 및 말소여부를 확인시켜주는게 일반적입니다. 그리고 부동산에서는 사실상 질권이 설정되지 않으며, 있다면 전세보증금반환채권에 대한 은행에 질권설정이 되는데 이는 등기를 하는게 아니기 떄문에 별도의 등기말소는 없고 보증금반환만으로 소멸하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.q1) 확정일자를 인터넷등으로 받으시더라도 실제 전입신고가 되지 않은 상태에서는 효력이 발생되지 않기에 19일이든 20일든 확정일자에 따른 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다. 즉, 전입신고가 되어야 대항력과 동시에 우선변제권 효력이 발생하게 됩니다. q2) 계약서만 작성한 상태에서는 계약이 완료된게 아니기에 실제 질문과 같은 일이 일어난다면 특약에 따라 계약해지 및 계약금배액상환등의 요구가 가능할수는 있으나, 질문과 같은 행위를 하는 경우는 실무상 거의 없습니다 .q3) 말했지만 본인이 실제 잔금을 납입하는 4월말에 주택을 인도받고 전입신고을 하시는 뒤부터 대항력과 우선변제권이 발생하기에 당장 챙겨셔야할 것은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 정확하게 설명드리기는 어렵습니다, 전세대출의 경우 원칙상 신용대출이 있더라도 가능하나, 한도등에서는 영향을 받을수는 있습니다. 그리고 계약의 경우는 6월에 최종 통보를 하시면 되기 떄문에 그전에 대출가능여부등은 확인을 미리 은행을 통해 해두시는게 필요하고 질문처럼 당첨여부가 정해지지 않은 상황에서는 무조건으로 재걔약을 거부기는 어렵기에 일단은 발표일이 만기이후라면 갱신청구권을 사용하여 연장을 하시거나 묵시적갱신으로 연장을 한뒤 중도해지를하는 방식으로 진행하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 경매가 진행되더라도 월세납입은 하셔야 하나, 실무상 실제 임차인들은 경매개시기 된 이후에는 월세를 납부하지 않습니다. 다만 이후에 추후 전소유자가 미납월세를 청구하거나 경매배당시에 차감이 될수 있으며, 이런 경우에도 일괄정산등을 하시거나 협의에 따라 지급정도를 낮출수도 있기에 일단은 임대인과 연락이 어려운 상황이라면 납부를 하지 않으시는것도 방법이 될수 있으나, 납부를 하신다면 지급했던 계좌로 임대인이 계좌변경을 요청해도 이전계좌로만 납부하시면 됩니다. 참고로 거주를 하실 필요가 없는 경우라면 임차권 등기를신청, 등기후 이사를 하시면 대항력등이 유지되기 때문에 월세부담의무는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제 많은 케이스입니다. 보통 임대차라면 해당 특약을 넣는 경우가 많지만 매매계약에서는 이러한 특약을 매도자가 거부하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 질문처럼 주담대를 통해 주택을 구입하는 경우 은행등에 사전심사등을 받으신뒤 대략적인 대출한도등을 확인하셔야 합니다. 어차피 특약은 합의기 되지 않으면 계약자체가 어렵기에 결과적으로 본인이 예상한 풀대출기준으로 계약을 진행하시면 안되고, 최대한 정확한 자금조달계획을 가지고 계약을 진행하셔야 합니다.