경제
아파트 매매 시 ‘대출 불가 시 계약금 반환’ 특약, 정말 무리한 요구인가요?
아파트 매매 계약을 진행 중인 예비 매수자입니다.
요즘 가계대출 규제나 DSR 한도 때문에 대출이 확실히 나올지 몰라 걱정이 커서, 계약서 특약사항에 **'금융기관의 대출 불가 시 계약금을 전액 반환하고 계약을 무효로 한다'**는 조항을 넣자고 제안했습니다.
그런데 중개사님은 "이런 특약은 전례가 없다, 넣을 수 없다"고 잘라 말씀하시고, 매도인 측에서도 "그럴 거면 안 팔겠다"며 강하게 나오시네요.
대출 없이 집을 사는 사람이 드문 요즘 같은 시기에, 매수자 입장에서 이 정도 안전장치를 요구하는 게 정말 무리한 욕심인가요? 다른 분들은 보통 이럴 때 어떻게 협의하시는지, 혹은 비슷한 특약을 넣으신 경험이 있는지 궁금합니다.
10개의 답변이 있어요!
대출이 안된다고 무조건 파기 하는 특약은 매도인이나 임대인에게 상당히 불리한 특약으로 대부분 그냥 넣어서 진행하지는 않습니다.
대출이 불가한 사유는 여러가지가 있습니다.
대부분은 빌리는 차주(매수인 또는 임차인)의 소득, 신용등의 문제이기에 매도인이나 임대인은 대출이 될지 안될지 모르는 위험을 감수하려고 하지 않습니다.
그래서 보통 대출 안될때 계약 파기 특약은 "매도인(임대인)이나 목적물(집 또는 토지)의 문제로 대출 불가시 계약 해지" 정도로 넣습니다.
대출 불가 특약을 그냥 넣게 되면 일단 계약 해서 물건 잡아 놓고 더 좋은 물건 찾아 이전 계약한 집에는 대출이 안되니 계약 파기 한다고 하는 악용하는 경우도 생각보다 많습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매우 드문 편이고, 중개사·매도인이 반대하는 게 일반적입니다
매도인 입장에서는 집을 팔고 싶어도, 계약이 무조건 취소될 가능성이 있어 불확실성이 큽니다
전통적으로 계약금은 계약 체결 의사 표시 + 위약금 성격으로 보며, 매수자 귀책 사유 외에는 일부 반환, 일부 몰수 규정이 대부분입니다
법적으로는 가능하지만, 현실에서 매도인이 받아주기 어렵습니다
매수자 보호를 위한 대출불가특약은 일부 신규 아파트나 전매제한 없는 분양권 거래에서는 드물게 쓰이고 일반 매매에서는 거의 사례가 없습니다
그러니 계약전에 은행 대출 상담을 받아보시기 바랍니다
가능한 한 DSR·LTV 계산 후 승인 예상 금액을 확인하시고 승인 가능 한도 범위 내에서 조정을 하시면 됩니다
한마디로, 질문자님의 요구는 합리적 안전장치 요청이지만, 현실 매도인 입장에서는 거의 받아주기 힘든 수준입니다
대신 부분 협의형 특약으로 조정하면 서로 조정이 가능할수 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 실제 많은 케이스입니다. 보통 임대차라면 해당 특약을 넣는 경우가 많지만 매매계약에서는 이러한 특약을 매도자가 거부하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 질문처럼 주담대를 통해 주택을 구입하는 경우 은행등에 사전심사등을 받으신뒤 대략적인 대출한도등을 확인하셔야 합니다. 어차피 특약은 합의기 되지 않으면 계약자체가 어렵기에 결과적으로 본인이 예상한 풀대출기준으로 계약을 진행하시면 안되고, 최대한 정확한 자금조달계획을 가지고 계약을 진행하셔야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 매매시 '대출불가시에는 계약 취소 및 계약금 반환" 특약은 대출에 문제가 발생했을 때에 대한 대책으로 적용될 수 있으나 매도인이 받아들이지 않으면 적용이 불가능합니다. 계약이란 양 당사자간의 의견의 합치에 따른 것이므로 의견이 합치되지 않는다면 다른 주택을 알아 보셔야 할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
무리한 요구는 아니긴 하나 매도인 입장에서 무리하다 생각된다면 무리한 요구라고 생각하시면 되겠습니다.
협의를 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
요즘 같은 규제 환경에서 매수자 입장에서 요구 자체는 흔한 편입니다. 매도인 입장에서는 거래 불확실성이 커져 거부하는 경우도 많아 협상 포인트가 됩니다. 현실적인 대안은 대출 불가의 범위를 명확히 하고 대출 승인 실패 증빙을 조건으로 넣는 방식입니다.
아파트 매매 계약을 진행 중인 예비 매수자입니다.
요즘 가계대출 규제나 DSR 한도 때문에 대출이 확실히 나올지 몰라 걱정이 커서, 계약서 특약사항에 '금융기관의 대출 불가 시 계약금을 전액 반환하고 계약을 무효로 한다'는 조항을 넣자고 제안했습니다.
그런데 중개사님은 "이런 특약은 전례가 없다, 넣을 수 없다"고 잘라 말씀하시고, 매도인 측에서도 "그럴 거면 안 팔겠다"며 강하게 나오시네요.
대출 없이 집을 사는 사람이 드문 요즘 같은 시기에, 매수자 입장에서 이 정도 안전장치를 요구하는 게 정말 무리한 욕심인가요? 다른 분들은 보통 이럴 때 어떻게 협의하시는지, 혹은 비슷한 특약을 넣으신 경험이 있는지 궁금합니다
==> 전세인 경우 많이 활용되는 특약조건 중 하나이지만 매매인 경우 사전에 대출 가능성을 문의한 후 진행하심이 적절합니다. 그렇지 않는 경우 매도인에게 제3자에게 매도를 할 기회가 상실되면서 손해가 발생되는 만큼 이때문에 매도인 측에서 해당 특약조건을 거절하시는 것이 보입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
매매 계약서에 대출은 매수자의 사정으로 간주하므로 대출 불가 시반환 특약은 매도인에게 일방적으로 불리한 특혜에 가깝긴 합니다. 전례가 없다는 말은 사실이 아니고 중개사에 그렇게 말한 것은 매도인을 설득하기 어렵다는 뜻입니다. 특약은 매수인의 안전하게 하므로 사전 자금 조달 계획서 등을 보여주면서 매도인을 안심시키는 과정이 선행되어야 합니다. 요구 자체는 정당하나 매도인은 안팔면 안팔았지 모험은 안하겠다는 입장이 강할 수 있으니 특약을 고집하기 보다 대출 상담사를 통해 실행 가능성을 99%까지 확인한 뒤 계약하는 것이 깔끔합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매수자에겐 필수적인 안전장치이나 매도인에게는 계약의 확정성을 해치우는 매우 불리한 조항입니다. 매도인이 거절하는 것은 시장의 흔한 반응이지만 전례가 없는 것은 아닙니다. 대출 규제가 극심할 때 종종 등장하며 전액 반환만 고집하기보다 정부 정책 변화로 인한 거절 시 범위를 좁히거나 파기 시 소액의 수고비 지불 같은 절충안을 제시하면 합의 확률이 올라갑니다. 절대 무리한 욕심이 아니며 매수자의 안전장치를 위해 필요합니다. 대출 상담사를 통해 가승인을 먼저 진행하시고 그 결과를 매도인에게 보여주며 신뢰는 주는 것도 현실적인 방법입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 매수자의 총구: “내 계약금은 목숨줄이다”
질문자님은 현재 ‘대출 불가 시 환불’이라는 요구 조건을 들이밀고 계십니다.
- 이유: 대출이 나오지 않으면 잔금을 낼 수 없고, 자연히 몇 천만 원에 달하는 계약금이라는 귀중한 자산을 고스란히 잃게 되기 때문이죠.
- 심리: “내 돈을 지키기 위한 최소한의 안전장치(방패)를 달라는 건데, 이게 그렇게 무리한 요구일까?”라는 생각이 드실 겁니다.
2. 매도자의 방패: “내 시간도 소중한 자산이다”
반면, 매도자는 “안 팔면 그만”이라는 든든한 방패를 들고 나옵니다.
- 이유: 만약 한 달쯤 지나 매수자가 “대출이 안 나왔으니 돈을 돌려달라”고 한다면, 그 사이 집값이 내렸거나 다른 매도기회를 놓칠 수 있죠.
3. 중개사: 빠른 합의를 바라는 중재자
중개사는 거래가 원만히 마무리되어야 ‘수수료’라는 보상을 받을 수 있으니, 대체로 매수자의 강력한 요구사항(특약)을 빼는 쪽으로 설득하는 경우가 많습니다. “이런 특약은 전례가 없다”는 말도 일종의 압박 전술이죠.
■ 이 전쟁에서 승리(=계약)를 위한 전략
무작정 서로 맞서기만 해선 협상이 깨질 수 있습니다. 때론 ‘전술적 후퇴’가 필요합니다.
- 휴전협정(위약금 조정): “대출이 안 나오면 계약금 전체를 몰수당하는 건 부담스럽다. 대신 위약금 명목으로 200만 원 정도는 양보할 수 있다. 내 계약금을 모두 잃는 일만은 막아달라”고 제안해볼 수 있습니다.
- 정보 공개(신뢰 강화): “내 신용등급과 소득을 증명할 수 있다. 대출이 정말 안 나올 확률은 거의 없지만, 만약에 대비해 특약을 넣고 싶은 것뿐”이라고 밝히면 진정성이 전달될 수 있습니다.
■ 최후의 수단: 은행 사전 심사(가심사)
특약이 아무리 해도 받아들여지지 않는다면, 계약금을 넣기 전에 꼭 해당 아파트 주소로 은행 대출 상담사에게 가심사를 받아보세요. 단순히 "연봉이 이것밖에 안 되는데 대출이 가능할까요?"라고 묻는 것보다, "이 아파트에 입주하려고 하는데 대출이 실제로 나올 수 있나요?"라고 구체적으로 질문해야 정확한 답을 받을 수 있습니다.
결론적으로,
이처럼 팽팽한 대치 상황은 아주 흔한 이해관계 충돌일입니다. 질문자님의 요구가 지나치다고 볼 수는 없습니다.