경제
경매 넘어간 집 계약만기 후 월세지불하지 않는 법
현재 살고있는 월세방이 경매 넘어가서 진행중에 있습니다.
문제는 제가 이직을 하게되어 다른 지역에 방을 구해야 해서 월세가 이중으로 나갑니다.
계약기간까지는 어쩔수 없이 월세를 지불해야 한다고 해도
계약기간 후 월세를 안낼 수 있는 방법이 있는지, 있으면 자세히 설명 부탁드립니다.
이사가는 지역에서는 단기계약으로 전입신고 하지 않을 예정입니다. (경매 끝날때까지)
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 계약 기간이 끝난 뒤 월세를 안 내도 되는 조건
민법과 판례에 따르면, 임대차 계약이 종료됐는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않아서 세입자가 집을 비우지 않고 계속 거주하는 경우, 이를 ‘동시이행의 항변권’ 행사로 봅니다.
그런데 실제로 집에 더 이상 살지 않는 경우, 즉 중요한 점은 계약 만료 후에 모든 짐을 빼고 비밀번호도 알려주는 등 점유를 완전히 해제했다면, 그 시점부터는 월세를 낼 의무가 없습니다.
다만, 대항력을 유지하는 게 중요합니다. 짐을 다 빼려면 1전입신고 상태와 2확정일자의 효력이 유지돼야 나중에 경매에서 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 그러려면 반드시 3임차권등기명령을 신청해야 합니다.
2. 구체적인 절차
① 계약 해지 통보
계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)되지 않도록, 만료 전에 임대인에게 “재계약 의사가 없으며 보증금을 반환해달라”는 내용을 문자나 카톡, 또는 내용증명으로 남겨두는 게 좋습니다.
② 임차권등기명령 신청 (계약 종료 직후)
이사를 가더라도 법적으로 해당 집에 대한 대항력과 우선변제권을 계속 유지시켜주는 제도입니다.
- 신청 시기: 임대차 계약이 끝난 바로 다음 날부터 신청할 수 있습니다.
- 효과: 법원에서 등기부등본에 임차권등기가 기재된 것을 확인하고 나서 이사를 간다면, 실제 집에 살지 않더라도 보증금을 계속 지킬 수 있습니다.
- 월세와의 관계: 등기 후 집을 비웠으면 더 이상 ‘사용’하지 않는 것으로 보아, 월세를 내지 않아도 됩니다.
③ 보증금과 월세의 상계 (경매 시)
현실적으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이면, 월세를 따로 보내지 말고 나중에 받을 보증금에서 미납 월세만큼 공제(상계)하는 방식을 선택할 수 있습니다.
예를 들어, 보증금이 1,000만 원인데 만기 후에도 안 낸 월세가 100만 원이면, 경매 배당금에서 900만 원만 찾아가게 됩니다. 실제로 많이 쓰이는 방식이고, 법적으로도 인정됩니다.
3. 유의사항(리스크 관리)
- 새 거주지 전입신고 미리 하면 안 됨: 말씀하신 대로 이사 가는 곳에 전입신고를 미루는 것이 지금 경매 중인 집의 대항력을 지키는 데 도움이 됩니다. 대신, 기존 집에서 임차권등기가 끝나기 전에는 전입도 함부로 빼시면 안 됩니다.
- 지연이자 청구 가능: 임차권등기 후 집을 비웠는데도 보증금을 제때 못 받았다면, 반환받을 때까지 연 12% 정도의 이자를 임대인에게 청구할 수도 있습니다.
정리하면,
계약이 끝나면 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 완료된 걸 직접 확인한 뒤 짐을 빼 새 집으로 이사하시면 됩니다. 점유를 해제(이사)한 시점부터는 월세를 더 이상 내지 않아도 되고, 임대인이 월세를 달라고 하면 “보증금에서 공제하라”고 자신 있게 말하시면 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약이 만기되어도 점유를 계속하면 법적으로는 차임 지급 의무가 이어지는 구조가 됩니다. 월세를 피하려면 최선은 만기 시점에 맟줘 합법적으로 퇴거하는 것입니다. 이중 월세 부담이 크면 임대인과 조기해지 합의하거나 경매 절차 단계별로 새 소유자와 인도일 조율을 시도하는 방식이 현실적입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙적으로 경매가 진행되더라도 월세납입은 하셔야 하나, 실무상 실제 임차인들은 경매개시기 된 이후에는 월세를 납부하지 않습니다. 다만 이후에 추후 전소유자가 미납월세를 청구하거나 경매배당시에 차감이 될수 있으며, 이런 경우에도 일괄정산등을 하시거나 협의에 따라 지급정도를 낮출수도 있기에 일단은 임대인과 연락이 어려운 상황이라면 납부를 하지 않으시는것도 방법이 될수 있으나, 납부를 하신다면 지급했던 계좌로 임대인이 계좌변경을 요청해도 이전계좌로만 납부하시면 됩니다. 참고로 거주를 하실 필요가 없는 경우라면 임차권 등기를신청, 등기후 이사를 하시면 대항력등이 유지되기 때문에 월세부담의무는 없습니다.
현재 살고있는 월세방이 경매 넘어가서 진행중에 있습니다.
문제는 제가 이직을 하게되어 다른 지역에 방을 구해야 해서 월세가 이중으로 나갑니다.
계약기간까지는 어쩔수 없이 월세를 지불해야 한다고 해도
계약기간 후 월세를 안낼 수 있는 방법이 있는지, 있으면 자세히 설명 부탁드립니다.
이사가는 지역에서는 단기계약으로 전입신고 하지 않을 예정입니다. (경매 끝날때까지)
==> 우선적으로 보증금 손실에 문제가 있다면 월세를 체납하시는 것이 적절하지만 보증금이 남아 있다면 가급적 월세를 납부하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 진행 중 월세방 계약 만기 후 월세를 안 내는 건 불가능하며 법적으로 퇴거 통보를 받고 6개월 동안은 계속 내야 합니다.
계약 만기 시 묵시적 갱신으로 2년 자동 연장되며 경매 낙찰자는 기존 임차인에게도 대항력 행사가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약 종료 후에 짐을 대부분 빼서 실제 거주를 하지 않으면 월세를 낼 의무가 없습니다. 단 보증금을 돌려받을 때까지 집 열쇠(비밀번호)를 넘겨주지 않아야 합니다. 보증금을 받으려면 기존 집의 전입신고를 절대 빼면 안되고 새로 이사 가는 곳의 전입신고를 하지 않은것은 잘하신 선택입니다. 계약 만료 시점에 집주인에게 보증금을 안주니 열쇠는 보관하겠지만 실제 살지는 않으므로 이후 월세는 지불하지 않겠다고 내용증명을 보내 증거를 남겨두세요. 이사를 가더라도 옷가지나 작은 가구 등 일부 짐을 남겨두어 본인이 여전히 그 집을 지배하고 있다는 사실을 보여줘야 합니다. 결론적으로 계약 종료 후에 실제 거주만 하지 않는다면 보증금을 못 받은 상태에서 월세를 추가로 낼 필요가 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약만기 후 월세 안 내려면 반드시 해야 할 것은
계약갱신 의사 없음을 명확히 통보해야 합니다
계약만기전에 내용증명으로 보내는 것이가장 안전합니다
문자·카톡도 가능하나 증거 확보가 필수입니다
본 임대차계약은 ○년 ○월 ○일자로 만료되며,
계약 갱신 의사가 없음을 통보합니다
만료일에 맞춰 퇴거하겠습니다
이걸 안 하면 묵시적 갱신 주장이 나올 수 있습니다
계약만기일에 실제로 퇴거가 아주 중요합니다
짐을 빼고, 집을 비워야 합니다
가구·짐 일부라도 남아 있으면 안됩니다
열쇠 반납(또는 반납 의사 표시) 해야 하고
사진·영상으로 완전 공실 증거 확보 해야 합니다
실제로 거주하지 않는다는 객관적 상태가 핵심입니다
보증금 반환과 월세는 상계가 가능합니다
현재 집에서의 전입신고만 유지하면 됩니다
기존 집 전입 빼면 안 됩니다(대항력 상실 위험)
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
경매 여부와 상관없이 월세지불 의무가 있으나 집주인에게 어차피 돌려줄 보증금이 없으니 남은 월세는 보증금에서 차감하겠다고 제안하는 것이 현금 지출을 막는 현실적인 방법이고 계약 종료 후에 보증금을 돌려받지 못했다면 동시이행 항변권을 행사하여 월세지급을 거절할 수 있으며 집을 비우고 점유만 유지하면 법적으로 월세 의무가 사라집니다. 다른곳으로 전입신고를 옮기기 전 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등본에 기재된 것을 확인해야 보증금 순위를 지킬 수 있습니다.