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이사 전 가스 정산은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시가스 계량기 위치는 건물에 따라 다르기 때문에 정확한 설명을 드리기는 어렵습니다 보통은 건물외부에 설치되어 있는 경우가 많고, 호실별로 따라 마련된 공간에 자리잡고 있습니다. 정확히 모르시겠다면 해당 건물 관리인이 있는 경우 문의를 하시거나 해당지역 도시관리가스 관리자 또는 임대인에 문의하여 확인하실수 있습니다. 보통은 찾기 어려운 위치에 있지는 않기 떄문에 일단 건물외부벽 가스배관쪽으로 한번 찾아보시고 계량기가 모여있는 게 없다면 실내에서 찾아보신뒤 정말 못찾으시겠다면 그때 문의를 하시면 될듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.08.27
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28일 부터 전세대출이 바뀐다고 하던데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.8월 28일 금일부터는 한국주택금융공사(HF)도 전세자금보증 심사에 공시가격 126%이내를 적용하기 하였습니다. 해당 변화에 따른 문제는 비아파트에 대한 전세대출이 사실상 어려워졌다는 점입니다. 기존 주택도시보증공사(허그)의 경우 23년 5월부터 이미 적용되었던 기준이였으나, HF의 경우는 이전까지는 임차인의 신용평가의 초점을 맞추었으며 보증금액이 2억이 넘을때에만 선순위 ,보증금 합이 주택가격(공시가격 140~150%)의 100%을 넘지 않도록 관리하였으나 이번 개편으로 보증금액과 무관하게 선순위 요건 심사에 해당 기준이 적용되게 됩니다. 이럴 경우 사실상 대출승인기준이 크게 강화되는 것이고 기존 HUG보증이 막힌 주택들이 HF보증을 통해 대출을 이어왔는데, 이게 불가해지면서 전세가율이 높고 주택시세가 부정확한 비아파트등에서는 전세대출이 거부되거나 막히는 경우가 급격히 늘어날수 있습니다. 또한 기존 임차인들 퇴거를 위해 다음임차인의 보증금을 받아 반환하는게 일반적인 빌라임대차에서는 기존임대인의 미반환사고등이 늘어날수 있고, 임대사업자들의 역시도 세입자를 받기 어려워지고 임대차시세가 크게 하락할수 있어 시장내 혼란이 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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보증보험반환청구 시 필요서류 (보증보험사)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험 이행청구에 필요한 서류는 크게 보증채무이행청구서(허그의 경우 홈페이지에서 다운로드 후 작성), 확정일자를 받은 임대차계약서 원본 또는 확정일자 현황서, 주민등록등(초)본(임차권 등기완료 후 발급하여야 하며 주소변동내역 포함되어 있어야 함), 전세계약이 해지 또는 종료되었다는 증명서류(내용증명 또는 만기퇴거등에 대해 주고받은 문자등), 주택임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서등이 필요합니다. 처리기간의 경우 각 케이스별로 차이가 큰데 대부분은 1달반에서 2달정도 소요가 되는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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부부간 명의변경시 내야하는 세금은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 제가샀을때보다 떨어졌는데, 신용회복신청하기전에 와이프에게 증여식으로해서 집명의 변경해두려합니다. 나가는 비용이 뭐가있을까요?-> 보통 증여시에는 증여세가 부괴될수 있습니다. 다만 부부간 증여한도가 6억이기 떄문에 해당주택을 증여하는 데 있어 증여세는 발생되지 않을 것으로 보이나, 등기와 취득에 따른 취등록세가 부담이 있을수 있습니다. 2.현세입자가 살고있으며, 담보대출도 2건있는상황인데 뭐 대출은 양도받는다쳐도 세입자한테 다시 계약서를 써야하나요?-> 보통은 부담부증여를 통해 진행하시면 되고 기존임차인의 경우에는 명의이전에 따라 자동승계가 되고 임대차는 유지되기 때문에 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 단, 등기이후에 재계약시기에 계약이 연장된다면 이때는 현 소유자인 배우자분 명의로 새로운 계약서를 작성하셔야 합니다. 3. 증여는 면제일텐데 등기비용이나 취득세부분이 어느정도나오는지 궁금합니다.-> 증여시 취득세율의 경우 3억이하일 경우 3.8%가 적용되고 지방교육세 0.3%가 적용 대략 1100만원정도 , 등록세의 경우 법무사비용 및 국민주택채권 할인등을 고려하면 150~200만원사이로 대략 1300만원 초반정도로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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전세 계약 만료 시 집주인으로 부터 보증금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 만기시 임대인이 보증금 반환할 돈이 없다고 한다면 사실상 임차인은 법에 따른 조치를 취할수 밖에 없습니다. 물론 법에 따른 조치를 취하여 보증금 회수를 하는데 까지 시간소요가 될밖에 없고 이러한 과정없이 만기시 약속된 보증금 반환은 결국 임대인의 경제상황에 따를 수 밖에 없습니다. 가장 흔하게 다음 임차인을 구해 받은 보증금으로 돌려주는게 가장 정확하나, 질문처럼 그러지 못할 경우 만기일이후에 바로 법원에 임차권 등기명령을 신청하고 임대인에게는 내용증명을 발송하여야 합니다. 그리고 보증보험이 있다면 임차권 등기이후에 구상권청구를 진행하셔야 하고 보증보험이 없다면 보증금반환소송을 통해 승소를 받아 해당 주택에 대한 경매신청을 하셔야 합니다. 이후 경매를 통해 매각된 자금을 통해 보증금을 회수하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.08.27
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이제 공인중개사의 인기는 예전만큼 못한 듯 하네요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 현재 부동산 중개사무소는 침체기가 맞습니다. 2023년 이후로 폐업부동산이 늘어나고 있고 최근 3년치만 볼때 매일 35개의 사무소가 폐업을 하고 있는 상황입니다, 이는 휴업을 제외한 폐업만을 말한 수치이므로 실제 휴,폐업을 합치면 그 수는 매우 많을것으로 예상됩니다. 그에 따라 지난해 말 기준 등록 공인중개사도 11만명이 조금 넘는 20개월 연속 감소세로 나타나고 있습니다. 아무래도 전례없던 부동산 침체기가 길어진 점과 경기침체와 지역간 부동산 양극화에 따른 거래량 편중등이 나타나게 되면서 더 어려운 상황이 이어지고 있습니다. 공인중개사 시험 역시도 올해 (36회) 시험응시자도 1,2차 합산 16만명이 응시하였으며, 이는 10년만에 최저치로 나타나고 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.08.27
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전세를 중도에 빠져야 하는 일이 생겼을때에 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약을 중도해지하기 위해서는 계약상대방의 동의가 필수요소입니다. 그러므로 현 임대인과 중도해지에 대한 의사통보와 협의를 통해 합의를 해야지만 해지가 가능합니다. 임대인이 어떠한 조건도 없이 중도해지를 거부하면 해지는 불가능하고, 일정수준의 조건을 요구하는 경우라면 해당 조건을 충족하셔야 해지가 가능합니다. 통상적으로 전세계약에서 중도해지는 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하지만, 임대인에 따라 이는 달라질수 있으므로 최종적으로 임대인과 협의를 먼저 해보셔야 가능여부나 조건등을 확인하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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재개발 아파트 분양 받을 기회가 생겼는데 재개발 아파트 투자가 안전한 선택일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 예정지의 구축아파트는 구매해서 개발후 아파트에 차익을 노리는 방식은 이해가 되는데 질문처럼 재개발 지역내 분양하는 신축아파트를 분양받는 투자는 잘 이해가 잘 되지는 않습니다. 아마도 개발이 완료되는 개발지역의 신축아파트를 분양받는다는 의미로 보이는데 이는 재개발 또는 건축에 대한 투자로는 보기 어렵습니다. 보통 분양권 투자로 볼수 있고 이런경우 실거주가 아니라면 주변시세와 분양가의 차이가 어느정도 인지, 임대차수요가 있는 지역인지, 향후 추가적인 입지개발호재가 있는지를 판단하여 시세상승이 가능하다면 투자를하시는게 맞고 당연히 투자인 만큼 리스크가 따를수 밖에 없습니다 , 특히나 정부정책이나 금리변동에 따른 리스크, 개발 이후 지역입지 변화에 따른 리스크등이 부담될수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.08.27
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아파트 매도 계획에 대하여 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세 관련해서 답변을 드리면 우선 일시적 2주택 적용은 불가하므로 어느 한채를 먼저파는지에 따라 양도소득세가 부과가 달라질수 있을듯 보입니다. A아파트의 경우 양도차익이 6억이넘고, B아파트의 경우 1억 3천정도 되기 떄문에 양도차익이 적은 B아파트를 먼저 매도하고 양도소득세를 부담한뒤, 1세대 1주택이 되신 이후에 A주택을 매도하므로써 양도 비과세혜택을 받는게 가장 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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전세 입주일자가 임대차 계약할 때 협의한 것보다 늦어지게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황에서는 일반적으로 계약서상 잔금일을 변경하고 해당시점에 잔금과 입주를 하면 간단하지만, 이미 전월세신고와 대출심사까지 마친 상황이라면 다시 수정되어야 할 부분이 너무도 많습니다 , 그래서 이런 상황에서는 단순히 잔금일 변경을 동의하기가 쉽지 않습니다. 이런 경우 일주일치에 대한 월세로써 일정금액을 요구하시거나 위 조건을 거절하고 기존대로의 이행과 미이행시 계약위반에 따른 해지를 주장할수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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