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만약 휴양지의 펜션을 매입한다면 수익을 창출해낼 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 위 조건만 보고 수익창출여부를 판단할수는 없습니다. 팬션의 경우 비수기,성수기에 따라 수익창출이 달라질수 있고, 환경변화나 휴양지변화에 따른 리스크가 있을수 있겠으나, 대학가 근처 원룸의 경우 안정적인 매월 임대수익이 창출이 가능한 장점이 있으나, 공실에 대한 리스크나 건물유지, 관리, 세금에 대한 리스크가 있을수 있습니다. 결국에는 종합적으로 수익과 비용을 따져보시고 최종 결정을 하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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보증보험을 연장할때 보증금이 증액이 되어서 연장이 아니라 다시 가입해야 한다고 하는데 언제까지 가입하면 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가입가능여부는 보증보험측에 확인을 하셔야 하고, 보통 전세보증보험은 전체계약기간 2분의 1일 경과되기 전이면 신청이 가능합니다. 재계약시 보증금 인상이 있었던 경우에는 계약서 작성 이후에 신청하는게 일반적입니다. 보통 임대차계약서에 확정일자를 받은뒤에 이를 첨부하고 임대보증금 증액분 지급확인서등을 준비해서 신청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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재개발로 철거시 세입자 이주비 지급여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재개발시에는 관리처분계호기이 인가되고 조합은 세입자에게 이주를 요청하게 되고, 세입자는 공고일 기준으로 6개월이내 해당 거주지에서 퇴거를 하여야 합니다. 이와 동시에 조합에서는 국토교통부가 고시하는 도시근로자 가구당 월평균 가계지출비를 바탕으로 4개월분의 비용을 지급기준으로 설정하게 됩니다. 다만, 이를 받기 수령하기 위해서는 일정자격요건에 해딩이 되어야 하는데, 보통 관리처분계획 공고일 기준 최소 3개월전부터 해당 구역내 거주를 하고 있었음을 증명하여야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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목동 재건축 연합회의 김포공항 이전 요청???
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 말하면, 국제민간항공기구에서 70년만에 고도제한 기준을 전면 개정되면서 평가표면이 확대되었는데, 그전 기준에서는 포함되지 않았던 양천구 목동등이 고도제한 포함이되면서 말그대로 재건축시 건물높이에 대한 규제가 생겼기 때문입니다. 이렇게 고도제한이 생기면 일정높이 이상을 건축할수 없기에 재건축사입시 사업성이 낮아질수 있고 현재 가장 빠른 속도로 진행되고 있는 6단지의 경우 이미 49층으로 추진하였는데 이 계획 모두를 수정해야 하는 부담과 그에 따른 분담금 증가도 감수해야 할 상황이기에 목동내 재건축연합회에서 기준을 바꿀수 없다면, 차라리 김포공항을 옮기라고 주장하는 것으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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만기 이전에 나갈시 월세 이렇게 되는게 맞아요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개수수료나 월세에 대해서는 중도해지시 두 당사자간 합의에 따라 달라지는 부분입니다 ,이러한 합의가 없거나 별도 월세에 대한 이야기가 없다면 원칙적으로는 월세는 거주일까지만 즉 퇴거일까지만 부담하시면 됩니다. 질문에서는 8월 19일까지이니 해당 부분까지만 내시면 되나, 임대인이 일할계산시에 아마도 새로운 세입자가 들어오는 22일까지는 부담할것으로 주장할 가능성이 높아 보입니다. 실제 이런 경우가 발생되는 경우라면 개인적판단으로 중도해지시 다음임차인 주선이라는 조건이 있었다면 실질적으로 입주하는 22일까지 부담하시는게 맞을것으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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앞으로 발표할 주택 공급 대책은 어떤걸 예상하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전문가들이 예상하는 다음 부동산 정책은 공급과 관련된 정책이라는 의견이 많습니다. 이유는 현 강력한 대출규제정책으로 시장을 어느정도 압박해놓았지만, 해당 규제만으로는 시장적응력을 고려했을때 장기적인 효과는 어려울것이라는 의견이 많고 공급정책이 뒷받침되지 않으면 단기적인 효과에 그칠거라는 의견이 많기 떄문입니다 ,공급정책으로 예상되는 것은 기존 3기신도시에 대한 절차완화등을 통한 신속한 진행과 지역별 재건축, 재개발에 대한 지원으로 통한 빠른 건설사업진행등이 대표적입니다. 공약에 있던 4기신도시 개발에 대해서는 이재명 대통령도 기간소요등을 예상해서 사실상 철회하였기에 해당부분은 빠질 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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지분적립형 주택 같은 경우에는 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택을 구매할때에는 매매대금 전액을 지급하고 온전히 소유권을 가져오는 방식입니다. 그래서 자금이 부족한 경우 대출을 통해 자금을 조달하고 매월 이자를 소유자가 부담하게 됩니다, 지분 적립형 주택은 이와 다르게 매매계약시 전체주택가격이 아닌 20%정도의 자금만을 지급하고 소유권에 대한 지분을 가져오게 되고 실거주를 하게 됩니다. 그리고 나머지 80%는 공기업이 LH등이 매수를 하는 구조이고, 기간에 따라 순차적으로 해당 지분을 소유자가 매수하는 방식으로 온전히 소유권을 가져오게 되는 구조입니다. 이게 일반매매와 뭐가 다르냐면, 초기 구입자금에 대한 부담이 적습니다. 그렇기 떄문에 대출을 통해 자금을 조달하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 물론 본인소유지분을 제외한 나머지 지분만큼은 매월 임대료를 LH등에 지급하여야 하지만, 시세보다 낮은 금액만을 지출하기 떄문에 서민들의 자가주택구입에 도움이 될수 있는 제도라고 보시면 됩니다. 단., 해당 지분적립형 주택은 아직 민간기업으로까지 확대하는 수준이 아니며, 공공주택에 대해서 일부 공급을 예정하고 있기에 효과가 좋다면 점차 확대되지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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신탁등기된 매물에 대한 임대차 계약관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보증금의 5%를 신탁회사로 입금하거나, 신탁회사의 동의서를 받아서 계약 진행하자고 제의를 했는데 등기부상 말소될 회사라 계약서 상에 언급될 필요가 없다는 식으로 얘기하는데 이게 맞나요? 만약 아니라면 제가 어떻게 이 부분을 요구해야하는지, 요구가 정당한지가 궁금합니다. (중개인이 말하길 '그렇게 하는 방식은 신탁회사 소유로 계속 남아있는 상황이라면 그런 절차가 필요하다'고 말하고 있습니다.)2. 위 계약 진행시 제가 취해야 할 안전조치에는 어떤 것이 있을지 궁금합니다.-> 틀린말은 아니나, 계약시점에는 신탁등기가 된 상태이므로 계약자 입장에서는 불안하실수 있습니다, 이런경우에는 이특약등에 위와 같이 신탁등기말소에 대한 부분을 기재하시고, 미이행시 계약해지 및 계약금반환특약을 적으시면 조금더 안전해 보일 수는 있고, 등기가 온전히 넘어온 상태에서 대출신청 및 잔금을 치루기 때문에 잔금전에 해당부분을 확인하시면 될것으로 보여 내용상 신탁회사의 동의서까지는 필요하지 않을수 있습니다. 단, 임차인입장에서는 혹시나 향후 문제가 생길것을 대비해서 계약금 입금이나 신탁동의서를 받아두시는것이 원칙상 맞긴 합니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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월세 계약기간 중복 관련 전입신고 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차 신고는 계약일로 부터 30일이내 하셔야 하고 현 주택의 보증금 반환 및 퇴거전이라도 하시면 됩니다. 오히려 해당 기간을 초과하는 경우 과태료가 있기에 새로운 주택 계약을 체결하신뒤에는 우선적으로 하시기 바랍니다. 이에 반해 전입신고는 현 주택에서 보증금반환전까지는 절대 새로운주택에 전입신고를 하시면 안됩니다. 이유는 새로운 주택에 전입신고시 현주택에서는 전출이 되어 대항력을 상실하게 됩니다. 물론 보증금 반환을 받았다면 관계가 없지만 그게 아니라면 반드시 반환전까지는 현주택에 전입신고 상태를 유지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 매물은 구분건물이 아닌 것으로 보입니다. 이럴 경우에 본인의 보증금 순위에 대해서는 선순위 근저당도 있지만, 먼저 입주해 있는 다른 세입자의 보증금도 선순위가 됩니다. 즉 다가구와 같은 권리분석이 필요하고 시세와의 보증금의 차이를 고려할때 본인 보증금외 +선순위 근저당 + 이미 입주해 있는 대항력있는 선순위 임차인보증금 까지고 고려를 해야할 상황입니다. 최우선 변제가 가능한 서울지역이라도 다른 세입자도 소액임차인에 포함되는 경우 최우선변제를 통해서도 배당이 어려울수 있기에 일단은 등기부등본을 확인하신뒤 정확한 설명을 들으시고, 반드시 전체세입자리스트를 확인하시거나 임대인 OR 부동산을 통해 현재세입자의 수와 각 보증금에 대한 사항을 물어봐 확인하셔야 합니다. 개인적으로 부동산 경험이 없는 경우에는 위처럼 복잡한 권리관계가 있는 경우에는 지금 당장은 안전할지라도 추천드리기가 조금 그렇습니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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