답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서는 다시 작성하시는게 좋지만 확정일자는 다시 부여받으시면 안됩니다. 전산에 이유는 알수 없으나, 매매과정에서 임대차를 승계하였기에 기존 확정일자는 유지되고 있다고 볼수 있고, 만약 새로 확정일자를 부여받으면 현시점기준으로 효력이 생기므로 이전 확정일자 효력을 유지하기 어렵습니다. 혹시라도 경매등이 진행되었을 경우 확정일자로 문제가 된다면 이전 계약서를 가지고 증빙하면 되기 떄문에 크게 문제는 되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 불가하며, 만약 월세가 2기 동안 연체될 경우 임대인으로부터 계약해지 및 계약해지에 따른 손해배상 통보가 날아올수 있습니다. 보증금은 목적상 월세, 원상복구등을 보장하기 위해 받아두는 금액이나, 이를 임차인이 원한다고 월세를 내지않고 차감하라고 통보하거나 주장할수는 없습니다. 질문처럼 하신다면 이는 계약의무위반이 되니 협의없이 임의대로는 하지 않는게 좋습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주어진 내용만으로 권리관계 분석은 불가합니다. 우선 해당 건물이 구분건물인지를 먼저 확인해보셔야 하고 아직 구분등기가 아닌 경우 공동담보가 아닌 건물전체의 담보로 볼수 있습니다. 만약 구분등기가 되어 공동담보로 되어 있다면 우선 경매가 진행된 담보물에 대해서 배당으로 변제받지 못한 금액에 대해서 공동담보물에 대해 배당을 받게 되며, 이떄도 순위에 따르기 때문에 등기부상 공동담보보다 전입신고에 따른 대항력이 우선순위라면 크게 문제되지 않고, 만약 후순위라면 문제가 될수 있습니다 .참고로 경매를 소유주 본인이 원한다고 신청할수 있는게 아닙니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보 생활자금대출의 경우 본인이 소유한 주택을 담보로 생활자금 용도로 대출을 허용하는 것으로 소득증빙이 되면 연간한도 제한이 없이 한번에도 신청은 가능하고 dsr규제는 70%까지 허용합니다. 그외 조건은 소유권 등기 3개월 후 신청가능하고 1년에 1주택당 최대 1억원 , 배우지 및 세대원 보유확인 필요, 대출기간동안 추가 주택구매 금지 약정이 조건으로 알고 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임대차시 등기상 소유주인 신탁회사로 부터 동의를 받아 임대차를 진행한 경우에도 똑같이 전입신고에 따른 대항력, 확정일자에 따른 우선변제권을 인정하고있고, 소액 최우선 변제의 경우 보증금 2000만원내라면 최우선 변제에 해당하여 경매시 최우선 변제가 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 본인만 현재주소에서 전출하여도 대항력 유지에는 문제가 없을 듯 보입니다. 원칙상 계약자본인이 점유와 전입신고를 유지해야 하나, 판례상 가족중 일인이 계속해서 전입을 유지하는 경우에도 대항력 유지를 인정하고 있기 때문입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험에 정확한 문의를 해보셔야 하나, 계약서상 사용인감이 등록된 인감증명과 다르다면 보증보험 지급이 거절될 가능성도 있습니다 .이유는 인감증명서와 인감은 결국 계약당사자가 소유주 본인이라는 확인과도 같기 때문에 질문처럼 일치하지 않는경우 원칙적으로 서류 통과가 어려울듯 보입니다. 다만, 해당문제에 대해 보증보험사 마다 필요한 조치이후 서류심사가 통과될 가능성 또한 있기에 꼭 문의하시어 불이익이 없도록 하셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법인의 오피스텔 구매시 세금은 취득세 4.6%(대도시 내 법인설립 5년 이내의 경우는 중과세하여 9.4%적용) 참고로 여기에는 간접세가 포함된 세율입니다,보유단계 세금인 재산세는 법인의 경우 상업용재산세로 납부하셔야 하며, 종부세의 경우는 개인과 차이가 있지는 않습니다 참고로 보유과정상 월세에 대해서는 부가세 10%을 신고납부하셔야 합니다. 그러므로 월세산정시 부가세를 포함하셔야 합니다. 양도세의 경우 건물분에 대한 부가가치세와 양도차익에 대한 법인세를 납부하게 됩니다 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우처럼 하게 된다면 대항력과 우선변제권 효력 모두 전입신고 익일에 발생하게 됩니다, 만약 전입신고일 당일에 근저당 설정등기가 접수되면 순위는 근저당 - 대항력 ,우선변제권이 됩니다. 즉, 선순위 임차권이 되지 못합니다. 확정일자의 경우 부여받는 순간 효력이 발생되는 것은 아닙니다. 기본적으로 전입신고에 따른 대항력이 있어야 그에 따라 효력이 부여되기 때문에 전입신고를 하지 않은 상태에서 확정일자 부여는 효력상 의미가 없습니다, 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 권리를 쥐득하는 경우(매수자)는 세금에서는 취득세와 기타 간접세를 부담하여, 여기에 등기비용(인지세등)이 발생하게 됩니다. 그리고 중개보수와 셀프등기가 아닌 법무사등기시에도 대리비용이 발생할수 있습니다. 그리고 목적물과 거래금액에 따라 발생하는 세금이나 중개보수, 법무사비용에 차이가 있습니다. 가장 큰 비중도 역시 세금적인 부분입니다. 그리고 권리를 넘기는 경우(매도자)는 양도에 따른 양도소득세와 중개보수비용이 발생될수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.