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답변 내역

전세 계약 만료전에 나가야하는데 순서가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 사인간의 계약에서 중도해지는 상대방의 동의가 있어야 가능합니다, 인터넷등에서 다음임차인만 주선하면 원하는 시점에 퇴거를 할수 있다라고 하는 경우가 많은데, 이는 잘못된 부분으로 상대방이 기본적으로 중도해지 동의를 해주여야하는데, 그 동의 조건으로 다음임차인 주선과 중개보수 부담을 제시하는 경우가 통상적으로 많기 때문에 이를 중도해지 요건으로 혼돈하고 있는 경우가 많습니다. 질문의 경우가 현 계약이 묵시적갱신 또는 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약기간중이 아니라면 일반적으로 상대방인 임대인의 동의를 먼저 구하셔야 합니다. 만약 임대인이 다음임차인 주선을 조건으로 동의를 하신거라면 당연히 다음임차인을 구하기 전까지는 계약은 유효하고 그에 따라 본인이 퇴거하고 싶더라도 보증금반환은 불가합니다. 결국에는 대체 임차인이 구해지면 그에 맞추어 이사할 주택을 구하시는게 순서상은 맞습니다. 다만 계약은 하지 않더라도 매물에 대해서는 어느정도 알아보시는 과정은 필요합니다
경제 / 부동산
25.07.19
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새 아파트는 화재가 발생하면 거의 스프링쿨러가 100% 화재를 막는다고 봐도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대형고층건물 화재에서 스프링쿨러의 유무는 화재 발생시 그 피해범위가 커지는 것을 막고, 인명피해를 최소화하기 위한 안정장치중 하나이지 스프링 쿨러 자체가 화재를 예방하거나 발생시 100%화재진압을 하는 용도가 아닙니다. 화재가 발생하였을때 스프링쿨러가 제대로 작동이 된다면 그만큼 화재가 퍼지는 것을 시간상 최대한 지연시킬수 있고 이 시잔동안 주민대피등이 이루어지면서 피해를 최소화 할 가능성이 높습니다. 물론 잔불수준에서는 어느정도 초기진화가 가능하구요, 그래서 소방법이나 건축법이 계속 개정될때마다 스프링쿨러 설치의무가 강화되면서 지금은 6층이상 건물에 의무설치화 하게끔 한 것입니다. 질문에서 이런 효과가 있다면 구축에 대해서는 이를 규제화 해야 하지 않느냐는 질문을 할수 있는데, 이게 쉽지 않은것은 현재 거주중인 아파트등에 이를 설치하기 위해서는 각 스프링 쿨로 배관라인등을 벽안으로 만들어야 하는데 이는 이용중인 건물이나 아파트 입장에서는 엄청난 시간과 비용이 발생할수 밖에 없고 이를 감당하는 주체가 건설사가 아닌 현재 소유권을 가진 입주민이나 건물소유자이기 때문에 강제적으로 이를 무조건적으로 진행하기에는 쉽지 않은 부분이 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.19
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대출 한도를 조정한 것이 부동산 가격을 잡을 수 있게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 정부정책이 효과적인지는 시장 변화에 따른 결과로 판단할수 있습니다. 6.27 부동산정책에 따라 현재 시장내 주택수요가 크게 감소되고 있고 가격도 하향안정화되는 모습이 나타나는 것으로 보아서는 정책효과가 시장에 영향을 주고 있다 판단 할수 있습니다. 다만 시장도 이러한 정책에 언젠가는 적응되기 때문에 해당 정책을 잇는 후속대책이 함께 이어져야 장기적으로 주택가격안정화가 가능할수 있다 판단은 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.19
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임대차 중 누수로 이사를해야할 것 같습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차에서 질문과 같은 누수는 중대하자로써 임대인에게 하자보수 책임이 있고, 계약시 특약으로 이를 배제한다고 해도 특별법에 따라 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다라고 보는게 일반적이기에 질문의 경우 하자보수에 대한 요청을 임대인에게 할수 잇고 임대인이 이를 거부하면 계약해지까지도 요구할수 있습니다. 물론 계약해지에 따른 손해도 임대인이 부담하여야하나, 현실적으로 해당 특약까지 적어둔 임대인이라면 이사비용등의 손해배상을쉽게 인정하지 않을것으로 예상되고 그에 따라 이를 받고자 하시면 결국 소송으로 커질 확률이 높아 보이는게 개인적 판단입니다. 법적인 부분만 보자만, 질문자님이 해당 요구를 하는데 무리가 있거나 안되는 부분이라고 볼수는 없습니다.
경제 / 부동산
25.07.19
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요즘도 공인중개사 시험 경쟁률이 높은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 부동산 호황시기에는 지원률이 엄청 높았으나, 지금은 부동산 시장 하락에 따라 지원률이 높지는 않습니다. 다만 시험자체의 합격률은 20~30%수준으로 꾸준히 공부를 하시면 크게 무리가 되지는 않지만 벼락치기나 공부를 대충하시는 경우에는 합격이 어려운 정도의 난이도로 볼수 있습니다. 특히나 초보자에게 낯선 법률관련 과목이 많기 때문에 초기어려움이 있을수 있습니다. 단, 절대평가 특성상 일정점수만 넘으면 되기 때문에 다른 자격에 비해서 취득을 하기에는 용이한 면이 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.19
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집 천장에 누수가 생겼어요 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.누수의 경우는 임대인에게 하자보수의무가 있다고 할수 있습니다. 그러므로 해당하자에 대해서는 임대인에게 사진 및 내용을 통보하시고 빠른 수리를 요청하시는게 맞을 듯 보입니다. 일반적으로 누수의 경우 중대하자에 해당이 되기 때문에 임대인은 빠르게 이를 하자보수해주여야 하고, 만약 누수에 따른 피해가 발생되거나, 임대차를 유지하기 어려운 경우 이에 따른 손해등을 요구할수 있으며, 혹시라도 하자 보수가 되지 않는 경우에는 계약해지도 통보가 가능한 부분입니다.
경제 / 부동산
25.07.19
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모아주택이라는 말이 무슨뜻인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모아주택사업은 쉽게 말해서 소규모 재개발 또는 재건축을 말합니다, 블럭 단위로 함께 주택을 공동개발하는 정비사업으로 사업대상자에 따라 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축형, 소규모재개발형으로 유형을 나눌수 있습니다. 지역주택조합과는 다른 부분이고, 공공주택사업에 해당되는 임대아파트와 행복주택과도 조금은 차이가 있습니다,
경제 / 부동산
25.07.19
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사진과 같은 경우가 종종 있나요? 전입신고 늦게해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전입신고가 늦으면 대항력 확보도 그만큼 늦어지게 됩니다. 질문의 경우에서 전입신고를 특정일자이후로 요구한 것은 임대사업자의 경우 기존 임차인 만기전에 다른 임차인을 구하는 경우 임대료를 기존과 같게 하여야 합니다, 임대사업자의 경우 인상을 한뒤 1년간은 인상을 할수 없고 중간에 임대인 변경되었을 경우 임대차 조건을 인상하여 구할수 없기 떄문에 예상으로는 이전 세입자의 임대기간이 종료된 시점에 전입신고를 해주기를 원하는 것으로 보입니다. 임대사업자 특징으로 인한 부분으로 보이며, 임대인에게 전입신고 9월6일전까지는 다른 물권성정 금지특약등을 합의하시면 크게 문제가 되지는 않을것으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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전세집 주인이 중개수수료 명목으로 돈을 요구합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 애매한 부분이 있습니다. 우선 다음임차인을 구하는 데 소요되는 중개보수를 계약중도해지의 책임이 있는 임차인이 부담하는게 맞지만 임대차가 아닌 매매로 인해 발생되는 중개보수까지 부담해야 되는지에 대한 다툼이 있는 게 사실이고 보통은 임대차를 했을 경우에 준하여 해당되는 금액만큼은 임차인 지급하고 마무리하는 경우가 많습니다. 1.이런 요구를 하는게 합법적인건가요?-> 앞에서 말한 것처럼 사인간의 계약에서는 중도해지를 원하는 쪽에 책임을 지는게 맞으나, 임대차가 아닌 매매로써 발생된 중개보수까지 부담하여여 하는지, 그리고 이런 요구에 대한 지급을 해야할지에 대한 논쟁의 부분이지 합법, 불법여부를 따질 부분은 아닙니다. 즉, 불법적인 사항은 아니라는 의미입니다. 2.불합리한 요구를 하는 경우라면 저희가 거부했을시, 저희에게 반환하는 보증금에서 집주인 맘대로 공제하고 줄 수도 있나요? -> 보증금에 대해서 임의적인 차감은 할수 없습니다. 보통 월세라면 밀린월세나 관리비등은 차감이 가능하겠으나, 원상복구비용이나 위 합의와 같은 부분들을 임의대로 공제할수는 없습니다. 이런경우 보증금미반환으로 볼수 있습니다. 3. 저희가 안주겠다고 했을 시 집주인이 2번처럼 맘대로 공제하고 주겠다고 하는 경우 저희가 소송할 수 있는건가요?-> 임차보증금 미반환에 따른 임차권 등기명령 신청등은 할수 있고, 시간이 지속되면 보증금반환소송까지도 갈수는 있겠으나 해당 미지급금액을 고려했을떄 소송까지 가기에는 실효성은 없습니다. 일단 중도해지를 요구한 임차인에게도 지급해야할 의무가 전혀없다고는 할수 없기 때문에 적절한수준에서 합의를 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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주담대와 집 등기 케이스마다 가계약 및 본계약 특약 그리고 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집1~3까지 지급방식에는 차이가 있을수 있으나 결국에는 모두 잔금시 기존권리 말소라는 점이 동일합니다. 쉽게 가계약금, 계약금 , 중도금 ,잔금 까지는 서로간 협의하여 정하시며 되는 문제이고, 결국에는 잔금을 지급하는 시점에서는 근저당이나 현세입자승계가 없어야 하기 떄문에 계약서 작성시 잔금일에 기존 근저당 말소특약을 반드시 넣으시고, 세입자가 있는 경우 세입자보증금 지급 및 퇴거에 대한 특약을 넣으시면 될듯 보입니다. 중요한건 앞에서 말했듯이 잔금지급후에는 모든 권리가 깨끗하게 없이 주택을 인도받아야하는 것이기에 각 주택마다 걸려 있는 권리들에 대해서 잔금일에 상환 및 말소에 관한 내용을 특약으로 기재하시면 됩니다. 그리고 집1의 경우도 매수자는 주담대를 받아 결국 매도인에게 잔금을 모두 지급하시면 됩니다. 그리고 매도인이 잔금을 받아 세입자 보증금을 반환하고 퇴거시킨 다음 매수자에게 주택넘겨주면 되는 것이고 집2.3은 매도자가 잔금을 받아 직접은행에 상환, 근저당 말소를 하게 됩니다, 매수자는 상환영수증이나 말소등기 접수증을 통해 상환여부를 확인만 하시면 됩니다. 주담대로 근저당을 말소하거나 하는게 아니라 매수자는 대출을 받아 계약서상 잔금만을 매수인에게 지급하면 되고 상환이나 다른 부분들은 매도자스스로 처리한후 확인만 시켜주면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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