재개발에 따른 부동산매각에 대해 궁금해요
명동에서 호텔객실을 분양받았다가 재개발이 된다고 합니다 그런데 10년전에 산가격 이하로 팔라고 하네요 땅만 필요하다면서 호텔객실들의 70%이상이 동의하면 개발이 인가 된다고 하네요 파는것이 맞을가요? 안팔면 토지조사한가격으로 팔아야 한다는데 그렇게 되면 더 낮은가격으로 팔아야하지 않을가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
명동 호텔 객실 재개발과 관련하여 핵심적인 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.
1. 매도 여부 판단의 핵심
10년 전 매수가 이하로 매각하라는 요구는 매우 가혹하지만, 현실적으로 재개발 사업에서 건물 값은 거의 쳐주지 않고
토지 지분(땅값) 위주로 감정평가가 이루어지기 때문입니다. 호텔 객실은 대지 지분이 매우 작아 매수가 대비 보상가가 낮게 책정될 확률이 높습니다.
2. 안 팔고 버틸 경우(수용 절차)
동의하지 않고 끝까지 버틴다면 결국 '수용' 절차로 넘어가게 됩니다.
보상가 책정: 수용 시에는 감정평가사가 산정한 가격으로 보상금이 결정됩니다. 현재 시행사가 제시한 금액이 감정평가 예상액보다 높다면 지금 파는 것이 나을 수 있지만, 터무니없이 낮다면 수용 절차에서 이의신청을 통해 보상금을 조금이라도 높이는 전략을 씁니다.
강제 매각: 70% 이상의 구분소유자가 동의하여 사업이 인가되면, 반대하더라도 법적으로 매도청구 소송 등을 통해 강제로 소유권을 넘겨줘야 할 수도 있습니다.
3. 실무적 대응 방안
대지 지분 확인: 본인 객실에 할당된 '대지권 (평,㎡)이' 얼마인지 확인하십시오. 주변 공시지가와 비교해 보면 제시받은 금액이 합당한지 알 수 있습니다.
연대 대응: 개별적으로 대응하기보다 다른 객실 소유주들과 비대위 등을 구성하여 단체 협상을 하십시오. 70% 동의를 얻기 급한 시행사를 상대로 가격 협상력을 높일 수 있는 유일한 방법입니다.
재개발은 결국 '땅'의 싸움입니다. 수익형 호텔은 대지 지분이 적어 손실이 클 수밖에 없는 구조입니다.
주변 시세 대비 토지 가격이 적절한지를 먼저 따져보시고, 제시액이 감정가격보다 낮다고 판단되면 단체 행동을 통해 증액을 요구하시는 것이 최선입니다.
더 상세한 내용은 서울특별시 재개발·재건축 클린업시스템에서 해당 구역의 사업 진행 단계와 공고를 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확히는 알수 없습니다. 다만 일반적으로 토지보상가격자체는 시세매각보다는 낮게 산정되는 경우가 많은것은 사실입니다. 다만 , 매각을 요청하는 주체측의 말은 모두 믿을수는 없는 부분이기에 별도로 주변 부동산등을 통해 대략적인 의견들을 알아보시는게 필요할듯 보입니다. 보통 토지보상 가격이 시세보다 낮은 이유는 개발이슈에 따른 시세상승분이 공시지가를 기준으로 판단하는 토지보상가격에는 적용이 되지 않기 때문입니다. 다만 지역이 명동이고, 10년전 산 가격보다 낮게 팔라는게 맞는지는 잘 모르겠습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
객실 분양자는 토지 공유자 지위로 동의율 충족 시 사업이 진행될 수 있습니다.
미동의 시 수용 절차로 감정 평가액 매각이 진행되어 더 낮아질 가능성도 있습니다.
제시가액과 감정평가 예상액을 비교해 경제적으로 유리한 선택을 판단하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이건은 금액이 큰 부동산이며 수용 가능 사안이라
부동산 전문 변호사 또는 재개발 전문 감정평가사와 1회 상담만 받아도 수백~수천만 원 차이가 날수도 있으니 상담을 받아보고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
명동은 지난 10년 사이 수익률 저하와 관리 업체간의 갈등 등으로 인해 많은 수분양자들이 어려움을 겪은 곳입니다.
먼저 70% 동의라는 것에 의문을 제기하고 싶은데요, 집합건물법상의 재건축은 통상 소유자 및 의결권의 80% 이상의 동의를 받게 되어 있습니다. 시행사가 70%라고 말하는 것은 압박용일 가능성이 높습니다.
다음으로 과연 안팔고 버티면 손해가 발생하느냐에 대해서도 따져 볼 필요가 있습니다. 시행사가 언급한 대로 , 토지조사 가격대로 팔아야 한다는 것은 "매도청구"를 의미합니다. 감정평가액은 보통 시세의 80-90% 수준으로 나오는 것이 보통이나, 명동처럼 지가가 높은 위치의 땅일수록 감정평가액은 높게 나옵니다. 다만, 건물값은 10년의 감가상각을 맞아 거의 0원에 가깝게 나올 수 있습니다 .
이런 경우, 시행사가 제시한 금액보다 법원에서 지정한 감평사가 평가한 금액이 더 높은 경우도 있습니다. 그래서 실익을 계산해보셔야 하는 것입니다. 주변 토지의 실거래가와 공시지가를 확인해 보시기 바랍니다.
명동은 워낙 땅값이 비싼 특수지역입니다. 시행사의 제시금액이 현재 명동의 평당지가와 비교했을 때 수준이 어느정도 되는지를 전문 변호사나 감평사와 상담을 하시는 것이 좋겠습니다.
시행사는 사업 기간을 줄여 이익률을 최대화 시키고자하는 집단입니다. 따라서, 이런 부분들을 정확히 평가하지 않고 속도전으로 끝내려고 합니다. 잘 살펴보시고, 손해 보는 일 없으시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
보통 집하건물법상 재건축 결의는 구분소유자 80%인 4/5이상의 동의가 필요합니다. 만약 70%만으로 가능하다는 주장이 나오면 해당 지역이 특정 정비구역으로 지정되어 다른 도시정비법등의 적용을 받는지 확인을 하셔야 합니다. 시행사 측에서 동의율을 확보하기 위해 실제 법적 기준보다 낮게 말하며 압박하는 경우가 흔하므로 반드시 관리단이나 전문 변호사를 통해 정확한 필요 동의율을 확보하세요 안팔면 더 낮은 가격에 강제 매순된다는 말은 동의율을 높이기 위한 전형적인 압박 수단일 가능성이 큽니다. 명동 지가는 10년 전보다 폭등했으므로 원금 이하의 가격 제시는 매우 불합리한 조건일 확률이 높습니다. 혼자 결정하지 마시고 다른 소유주들과 단합하여 단체 협상ㅇ르 하세요 단합된 힘이 있어야 보상가를 높일 수 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
속상하시겠지만 냉정하게 따져보면 재개발 시 보상금은 과거의 매수가가 아닌 현재 시점의 감정평가액을 기준으로 산정되는 게 원칙이라 10년 전 가격을 그대로 보장받기는 현실적으로 어렵구요. 만약 개발사가 언급한 대로 법적 동의 요건이 충족되어서 강제 매도 절차가 진행된다면 추후 법원을 통해 결정될 감정가는 지금 제안받으신 금액보다 오히려 더 낮게 책정될 가능성이 큽니다. 주변 시세나 경매 낙찰가 등을 확인해 보시고 현재 제시된 조건이 법적 감정가보다는 낫다고 판단되신다면 아쉽더라도 손실을 확정 짓고 나오시는 편을 추천드립니다.
명동에서 호텔객실을 분양받았다가 재개발이 된다고 합니다 그런데 10년전에 산가격 이하로 팔라고 하네요 땅만 필요하다면서 호텔객실들의 70%이상이 동의하면 개발이 인가 된다고 하네요 파는것이 맞을가요? 안팔면 토지조사한가격으로 팔아야 한다는데 그렇게 되면 더 낮은가격으로 팔아야하지 않을가요?
==> 현재 상황에서 호텔이 있는 부지에 어떠한 사업이 진행되고 있는지를 파악한 후 매각여부를 결정하셔도 늦지 않습니다. 세부적인 정보는 매도를 요구하는 측에 문의후 관할 구청에 전화상으로 확인하시여 중복 체크하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
명동 호텔객실 분양 재개발 상황은 토지 소유주가 주도하는 강제 매수 구조로 보입니다. 10년 전 매입가 이하로 팔라는 제안은 명동 프리미엄을 고려할 때 불리하며 70% 동의 시 사업인가가 가능하다면 동의 안하면 토지 조사권 가격이 적용될 가능성이 큽니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 동의율이 높게 나올 경우 감정평가액에 맞게 현금 청산자가 될 수도 있습니다.
재개발이 진행이 되게 될 경우 조합원 여부를 알아보시고 만일 조합원 권리가 될 경우 입주권을 받는 것이 유리할 수 있습니다. 만일 매도를 해야 될 경우는 감정평가액의 경우 마음에 들지 않을 경우 이의신청들을 통해서 협상을 하고 좀 더 높게 처분을 하는 것도 생각해볼 필요가 있고 동의율이 얼마정도인지도 알아보시면서 협상을 하는 것도 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.