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주인이 전세보증금을 증액 하자는데, 그럼 증액하는 부분만 계약서를 별도로 써야 합니까? 아니면 옛날 계약서는 없애고 다시 새롭게 써야 합니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증액된 보증금으로 계약서를 작성하실 때는 거래금액은 증액된 전체 보증금을 기재하게 됩니다. 쉽게 보증금 1억에서 1억3천이라면 거래금액은 1억3천에 기재하고 계약서 작성일 기준 계약금은 이전 보증금으로 하고, 계약만료시에 증액된 차액에 대해 잔금으로 기재하게 됩니다. 즉 1억3천 거래가격에 계약금은 1억 , 잔금은 3천만원으로 기재하게 되며, 특약으로써 본 계약은 이전계약에 대한 연장계약이라는 부분을 명시하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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보증금 뺄때 보통 몇일전쯤에 이야기해주는것이 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 통보는 계약만료 6~2개월전에 하시면 됩니다. 이 때 임대인에게 재계약 거절의사와 만기 이사를 통보하시면 됩니다. 만약 해당기간을 지나갈 경우 묵시적갱신으로 연장되어 퇴거를 통보하여도 만기해제는 어렵고 임대인이 통보받은 3개월 뒤 효력이 발생되게 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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전세가 50%정도인데 특례보금자리론해서 갭투자할려는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.순서에 더 좋고 나쁜 차이는 없습니다. 다만 자금이 부족하다면 전세세입자가 있는 경우 자금 확보의 유리한 면이 있기에 매매잔금일을 기준으로 전세세입자를 미리 구하거나 이미 전세세입자가 있는 매물에 대해 거래를 진행하시는 게 좋습니다. 다만 담보대출을 해서 나머지 차액을 구하실거라면 이러한 투자는 어려울수 있습니다. 이유는 특례보금자론 뿐 아니라 담보대출시 선순위 근저당이 될수 없다면 한도가 적어지거나, 승인이 거절될수 있고 반대로 은행 근저당이 선순위라면 전세세입자가 이를 수용할 가능성은 없기때문입니다. 즉, 주담대를 통한 전세세입자를 낀 갭투자는 사실상 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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이사날짜를 정하다보니 금요일입니다. 이사 거리가 멀어서 짐정리도 늦어지고...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 월요일까지 기다리셔야 할것으로 보입니다. 혹 불안하시다면 하루이틀 미리 전입신고를 할수 있도록 임대인의 양해를 구하는 것도 방법이고, 가장 쉬운 방법은 이사하는 날 업체가 이사를 진행하는 동안 본인만 잠시 시간을 내어 주민센터를 방문하여 전입신고를 하시면 될듯 보입니다. 사실 전입신고 확정일자 부여에 큰 시간이 들지 않고 이사시 가족이 있다면 해당 가족이 이사과정을 잠시 지켜보게 하는 방법도 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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지역주택조합은 왜 성공률이 다른 것들보다 낮은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 큰 차이만 설명드리면 지주택은 재건축,재개발과 다르게 토지 지분권자들이 참여하는 조합이 아닙니다. 즉, 조합원들 모여 해당부지를 선정하고 일정규모를 토지소유권을 확보한 다음 조합원을 모집하기 때문에 완전한 토지소유권 획득에 시간과 비용이 추가로 발생되고 이로인해 개발 속도나 과정이 매우 지쳐되게 됩니다. 반대로 재건축의 경우 해당 대지권등기된 주택을 소유한 사람들이 조합원으로 개발이 진행되기 때문에 부지 확보에 어려움이 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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전세 사기 방지 꿀팁이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라나 오피스텔일 경우 현재와 같이 부동산 하락기에는 월세계약이 유리할 수 있습니다. 만약 한정된 매물로인해 전세계약을 해야한다면 해당주택에 시세를 주변부동산, 인터넷, 실거래가등을 통해 확인하여 전세금이 시세 대비70%을 넘지않을 경우 계약하시는게 좋습니다. 그리고 계약시에는 반드시 공인중개사를 통해 가입하고 전세보증보험에 가입하시면 리스크를 줄일수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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임대차계약 중도해지 합의서 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분에 대한 합의서 작성은 하지 않는 게 좋습니다. 이유는 해당 부분이 임대인이 보증금반환을 위해 어떠한 노력이나 조치를 취하는 것이 아닌 단순히 법에 정해진 절차대로 진행하는 부분입니다. 즉, 임대인에게 합의서를 작성하지 않아도 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우 스스로 할수 있는 부분이라는 것이고, 혹 이과정에서 발생되는 비용등에 대해 임대인에게 청구가능하고, 지연이자등을 청구할수 있는데 합의서를 작성할 경우 해당 청구에 대해 논쟁의 소지가 있기 때문에 합의서 작성없이 임대인에게 만기일 전 보증금 반환만을 주장하고 이를 이행하지 않을 경우 임대차 보호법에 따른 임차권등기 ,보증보험 청구 및 반환소송, 경매의 과정을 진행하시고 이에 발생된 비용까지도 청구하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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요즘 미분양이 얼마나 많이 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 부동산 하락을 이유로 전국에서 미분양 아파트가 늘어났으나, 정부 규제완화를 시행한 이후 둔촌주공 재건축 사업을 시작으로 서울 지역내에서는 사실상 미분양이 많이 줄어들었습니다. 다만 전국적으로 볼때 지역간 차이가 심하게 나타나고 있습니다. 미분양 상황은 인터넷 국토교통부 통계누리나 부동산 관련 앱에서도 확인은 가능합니다. 미분양이 늘어난 만큼 분양권에 대한 인기가 줄어들고 수요 역시 감소하였기에 매매를 위해서 마피를 제시하는 경우도 많습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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재개발을 하기만 하면 돈을 벌 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발을 진행한다고 무조건 수익이 생기는 것은 아닙니다. 다만 기존 아파트를 새 아파트로 개발할 경우 가치상승에 대한 기대감이 있기에 재건축을 진행하려고 하는 것입니다. 그리고 재개발은 재건축과 달리 낙후된 지역을 정비기반시설 설치와 주거시설 설치를 통해 지역 개발을 하는 공공사업에 가깝습니다. 즉, 사업자체를 통해 원주민들이 얻게 되는 이익은 크지 않습니다, 재건축의 경우도 사실상 재건축 자체로 얻는 이점은 신규아파트에 입주권을 얻는 정도이며, 개발이후 가치상승이 없다면 사실상 돈을 번다고 하기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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아파트 전세 계약 파기시 임차인 임대인 불이익이 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약해지 시점에 따라 조금 다릅니다. 일단은 계약금만 지급하고 중도금,잔금등을 지급하지 않은 경우 , 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금 배액을 상환하면 일방적인 해지가 가능합니다. 만약 잔금,중도금을 지급한 상황에서 계약을 해지할 경우는 사실상 두 당사자간 합의가 필요하고 이는 동의를 조건으로 진행하는 협의에 따라 달라집니다. 보통 거주중에 중도해지를 할 경우 임차인은 다음임차인주선과 중개보수 지급, 임대인은 이사비용과 중개보수등을 지급하는 선에서 합의하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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