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답변 내역

비싼땅에 주차장들이 있던데 수익성이 좋은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로는 그렇게 생각할수밖에 없으나, 내부적인 사정은 소유자만이 알지 않을까 생각됩니다. 예상되는 것으로는 주해당 부지을 이용해 건물을 지을수있는 건축법상 요건에 해당되지 않는 경우나 자금이 부족하여 놀고있는 땅을 통해서 일정수익 확보를 위해 주차장으로 이용하는 것일수도 있고, 수익목적으로 위해 강남처럼 상대적으로 주차공간이 부족한 장소에서는 짤고 굵은 수익의 방법으로써 주차장 운영이 유리할수도 있습니다. 보통 10면 정도의 면적(약100평)정도를 운영할 경우 평균수익이 월 700만원이라는 기사를 본적이 있는데 수익적으로도 나쁘지 않는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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전세 계약의 공동명의에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약의 명의변경은 등기를 요하지 않기 떄문에 사실상 임대인과 협의하여 계약서를 다시쓰시는 방법이 있습니다. 다만 임대인이 동의하지 않을 경우 명의를 공동으로 바꾸기는 쉽지 않고, 세금적으로 질문자님이 모두 보증금을 납부한 상태에서 공동명의로 할 경우 전세금의 절반에 대해서는 현금증여로 추정될수 있기에 해당 부분도 확인을 해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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부모님과 함께 살다가 아파트 구매시 세금문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대분리전에는 1가구 2주택으로써 적용될 가능성이 높습니다. 그에 따라 현 상테에서 주택을 취득하는 경우 취득세에 대해서 조정지역내 중과세가 적용될수 있습니다. 다만, 취득세에도 중과배제의 요건에 해당되는 경우 기본세율이 적용될수 있으나 해당 요건에 대해서는 상세하게 별도 확인을 해보셔야 합니다. 그리고 청약의 경우도 실제 납부는 아파트가 완성된 시점이나 취득시점은 분양권 당첨일을 기준으로 하기 떄문에 중과세 가능성이 있으므로 현재상태에서 취득을 하시기보다는 세대분리르 하신뒤에 취득을 하시는게 유리할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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부동산매매대금 후 부동산복비관련문윽
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 계약서와 통장을 안보여주시는 분이 어머님으로 보입니다. 이런 경우 중개사나 계약상 이중계약을 의심하기 보다는 어머님의 말이 사실인지를 먼저 확인하셔야 할 부분으로 보입니다, 보통 등기에 기재된 금액은 계약서를 제출하여 해당 금액을 기준으로 하기 떄문에 계약서상 거래금액은 10억 7천이 맞을 것으로 예상되며, 해당 금액 전체가 매수자로부터 이체가 되었는지는 통장을 통해 확인을 하셔야하는데 이 확인은 어머님 통장을 직접보시는 방법외에는 없습니다, 통장을 확인하였는데 입금금액이 다르다면 계약서를 확인하여 기재된 지급내역과 중개사 정보를 확인하여 해당 중개사를 통해 역순으로 거래과정에 대한 확인이 필요할듯 보입니다. 뭐 업계약서를 작성한 것일수도 있고 의심대로 중개사가 중간에 돈을 횡령할수도 있는 여러 가능성이 있으나, 업계약서의 경우는 거래당사자 및 중개사 모두 처벌대상이 되기 때문에 정확한 사실관계를 파악한뒤에 대처를 해보셔야 할 부분입니다. 무엇보다 어머님의 협조를 얻으셔야만 위부분이 확인 가능할것으로 보이고 자식이라도 어머님의 병세를 병원을 통해 확정을 받지 않으면 법률상 개인정보에 대해서 임의대로 확인을 할수는 없기에 어머님을 설득하시는게 우선적으로 필요해 보입니다 .
경제 / 부동산
25.07.07
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소상공인 폐업자주가 급증하고 있다는데요. 상가나 지산에 미치는 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 소상공인 폐업이 늘어난 데에는 진입장벽이 낮아 과다공급에 따른 경쟁과열도 있지만 가장 큰 문제는 내수경기침체에 따른 매출하락으로 못버티고 폐업하는게 최근 폐업률이 늘어난 이유입니다. 그리고 이렇게 소상공인들의 폐업이 늘어나면 당연히 상가건물에 대한 입점수요가 줄어들게 되고 해당 건물자체의 공실이 늘어 가치도 하락하게 됩니다 .나아가 해당 지역전반의 공실이 늘어나면 상권이 침체되고 심해지는 경우 상권이 소멸될수 있습니다. 이렇게 되면 해당 지역의 부동산 가치는 크게 하락하게 되는게 일반적입니다. 한번 무너진 상권은 다시 살아나기 어렵기 때문에 해당 지역 경제전반의 침체로 나타나게 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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임대료 연체이자 이율과 계산방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상행위에 따른 법정이자율은 연 6%입니다만, 상가임대차의 경우 민법에 따라 지연이자 청구로 보기 떄문에 일반적으로 5%을 적용하게 됩니다. 다만 임차인과 임대인이 합의하여 정할수 있으며, 연 20%을 초과할수는 없습니다. 해당 연체이자금액 계산 방법은 "(연체된 월세금액 X 연체일수 X 연체이자율) / 365 로 보시면 됩니다. 예를 들어 월세 100만원 , 연체기간 30일, 적용이율 5%라고 할때, 1,000,000 X 30 X 0.05 = 1,500,000원 이를 365일로 나누면 4110원정도가 나오게 됩니다. 즉 소액이 나오게 되는만큼 두 당사자간 관계를 고려할때 장기간 연체로 인해 계약을 해지하는 상황이 아닌 이상 이를 꼭 받고자하는 경우는 많지 않습니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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주거용 오피스텔 재계약 관련 문의 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장을 원하셨다면 그냥 아무말 없이 계셔도 무방하였을 것으로 판단이 됩니다. 보통 2년미만의 계약의 경우 묵시적갱신은 성립되지 않지만, 최소 거주기간 2년에 따라 임차인이 원할 경우 임대차는 1년추가 연장이 가능하고 위 경우가 이에 해당이 됩니다. 즉, 본인이 퇴거를 원하지 않는이상 임대인에게 먼저 연락할 이유는 없습니다, 우선 질문처럼 본인이 연장의사를 밝혔고 임대인이 별다른 조건 변경에 대한 말없이 지나갔다면 동일조건으로 1년간 추가 연장이 되었다고 보시면 될듯 하고 1년 추가로 거주를 하시면 됩니다. 만약 이후에 임대인이 조건 변경을 원하는 경우 이에 거절을 하더라도 임대인은 2년미만 거주에 따라 퇴거를 요구할수 없기에 거주를 계속하시면 되고, 2년이 되는 시점에서는 퇴거를 원하실 경우에 만기 6~2개월전 반드시 의사통보만 잊지 않고 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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6·27 대출 규제 후 서울 아파트 거래량 급감하고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 지금까지는 서울,수도권내 주택가격상승세는 멈춘듯한 모습을 나타내고 있습니다. 당연히 거래량도 줄어들고 있고 이에 반해 기존 계약건의 취소는 늘어나고 있습니다. 해당 효과가 언제까지는 이루어질지는 정확하게 판단하기 어려우나,시장이 해당 정책에 적응이 되는 시점까지는 추세가 이어지지 않을까 생각이듭니다. 다만 이전과 다르게 대출 자체가 막혀있는 상황이기에 시장이 현 규제에 적응이 되었다고 거래량이 갑작스럽게 다시 늘어나기는 어렵지 않을까 생각이 되고 이후 정부가 발표하는 추가정책에 따라 방향성이 바뀔 가능성이 높아보입니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출이 있다고 해도 주택담보대출 이용은 가능한데, 문제는 질문처럼 공백이 있을 경우 기존 전세대출로 인해 주택담보대출의 한도에는 영향을 줄수 있습니다. 보통은 상환조건부로 신청을 하는 경우 크게 영향이 없으나, 주담대 실행시에 전세대출도 유지가 된다면 한도에는 영향을 줄수 밖에 없기 떄문입니다. 이런 경우 사실상 기존 전세계약을 빠르게 해지하는 게 필요한데 , 민간임대아파트라도 주택보유를 하는 경우 만기시 연장이 되지 않고, 계약 중간이라도 임대사업자의 약관에 따른 일부패널티를 부담하고 퇴거가 가능한 것으로 알고 있기 때문에 우선 이부분을 정확하게 확인하신뒤에 대출등의 자금계획을 세우시는게 맞을듯 보입니다. 보통 패널티가 다를 뿐 민간임대아파트의 경우 중도퇴거가 전혀 불가능하지는 않기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6.27 부동산대책에 따른 주택담보대출에 경락대출도 포함이 되면서 동일한 규제를 받기 떄문에 실거주의무가 있어 당장투자가 어려울수는 있습니다. 다만 경락대출을 받지 않는 경우에는 실거주의무가 적용되지 않기 때문에 경락자금을 자기자금으로 동원해서 인수후에 임대차를 주는등의 방법은 가능할수 있습니다. 결국에는 본인 자금상황에 따라 투자가능성에는 차이가 생길수 있습니다. 그리고 이번 규제는 정부의 규제안 중 일부에 불과하다고 밝혔기 때문에 추가적인 공급대책이나 규제정책여부를 보고 투자판단을 하시는게 우선되어야 합니다. 지금 당장은 시장 불확실성이 높기 때문에 부동산 투자자금이나 경험이 적은 투자자들이 쉽게 도전할수있는 분위기는 아니라 판단이 되기 때문입니다 .
경제 / 부동산
25.07.07
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