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올해이사를갈려고하는데 전세계약시 주의할점이잇나여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약에 경험이 적어 위와 같은 걱정이 앞서신다면 되도록 공인중개사무소를 통한 거래를 추천드립니다. 사실상 글로 적어 주의사항을 적어드려도 최근 전세사기나 깡통전세가 많은 만큼 부동산을 통한 거래가 최소한의 안전장치일수 있습니다. 개인적으로는 계약전에 반드시 계약한 대상 주변시세와 전세금 갭차이를 확인하시어 보증금이 시세의 80%가 넘는 곳은 계약을 안하시는 게 좋고 계약후에는 전입신고와 확정일자, 보증보험 가입을 해두시면 좋습니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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세입자가 은행에 전세보증금 대출을 받았는데 은행에서 전세보증금 반환시 세입자에게 주면 안된다는 문서가 왔네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 상황은 아무래도 전세계약만료전 임차인이 다른 집을 계약하기 위해 보증금의 10%을 미리 선지급해달라는 것으로 보입니다. 통상적으로 이렇게 많이들 하시는 부분입니다. 아무래도 다른 곳의 계약을 위해서 목돈이 필요하기위해 편의상 서로 배려해주는 부분이고, 질문처럼 전세대출이 있다고 해도 실제 대출금액은 전체전세금의 80%정도를 넘지는 않기때문에 크게 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 만료 후 보증금반환시 남은 보증금에서 대출상환분을 은행에 나머지 차액만을 임차인에게 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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아파트나 빌라에서 보면 전용면적과 공급면적이 있던데 무슨차이죠
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전용면적은 쉽게 현관문을 기준으로 안쪽 공간(단독사용공간)을 통털어 말하고 공급면적은 이러한 전용면적과 공용면적(복도, 엘레베이터)등의 공간을 합친 실제 등기부상 기재되는 면적입니다. 보통 아파트의 경우는 베란다는 서비스 면적으로 공급면적에 포함되지 않은 공간이고 빌라의 경우는 사실상 공급면적에 전용면적,공용면적,기타공용면적까지 포함되어 있기에 같은 공급면적이라도 아파트에 비해 전용면적은 작은게 일반적입니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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부동산 계약시 귀책사유 질문있어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 계약에서 중요한건 등기부상 소유자가 입니다. 등기부상 신탁등기가 되어 있지 않다면 실소유자는 등기부상 권리자이며, 질문처럼 실제소유자와 등기부소유자가 다른다는건 명의신탁행위이고 이는 사실상 불법이기에 등기부 명의자인 부동산 사장님과 계약하셨다면 크게 문제는 없을 것으로 보입니다. 또한 공인중개사는 본인 중개사무소를 통한 자기계약은 중개법상 위법입니다. 결국 본인명의 주택을 계약체결하고 중개보수까지 요구한 것으로도 보입니다. 다만 이러한 사실이 있다해도 당사자간 체결된 계약에는 문제가 없고, 시청 민원실등에 공인중개사법 위반으로 신고가능할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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전세 대출은 어떻게 진행되는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출의 경우 실제 대출서류심사를 위해서는 계약서가 필요합니다. 그러므로 사전에 은행에 방문하여 본인 신용및 소득에 따른 전세대출이 가능한 상태인지를 확인하시고 임대차계약을 하신 후 실제 전세대출신청을 하시면 됩니다. 보통 승인에는 문제가 없지만, 혹 계약이후 대출반려등으로 예정된 계약이행이 어려울 경우 계약금을 날릴수 있으니, 주택계약시 임대인과 협의하여 대출거부시 계약금반환 특약등을 넣어두시면 더욱 좋습니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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임대차 관련해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문 내용으로 보면 이미 묵시적 갱신으로 갱신된 상태로 보입니다. 이러한 경우 최초계약과 동일한 조건으로 같은 기간(2년)간 추가 연장된 것으로 보기 때문에 현재 3년째라고 하시면 4년째까지 거주 가능하시고 묵시적 갱신기간이 지난 이후 재계약을 임대인이 거부한다면, 계약갱신청구권을 사용해 추가 2년 더 거주가 가능할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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확정일자만 받으면 보증금 보호될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 대항력이 있어야 우선변제권의 효력도 인정받습니다. 즉, 전입신고가 되지 않으면 확정일자를 받아도 아무런 의미가 없습니다. 또한 확정일자는 보증금을 보호를 위한 하나의 방법일뿐 이것만으로는 보증금을 안전하게 지킨다고는 하기 힘듭니다. 우선적으로 전입신고가 필수이며, 전입신고가 되지 않은 상태에서는 보증금을 지킬 법적 보호장치를 적용받을수 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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월세집 재연장 시 중요하게 체크해야 할 부분이 따로 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 경우 신규계약과 달리 크게 신경쓰거나 알아볼 부분은 많지 않습니다. 말그대로 계약기간에 대한 연장이기에 기간만 잘 확인하시면 됩니다, 다만 보증금이 변동될 경우에는 계약서를 새로 작성하시는게 좋고, 보증금이 인상되었다면 계약 후 추가로 확정일자를 받으시면 됩니다. 그리고 특약사항이 변동되거나 추가되는 부분이 있을수 있으니 확인하여 합의된 내용만 기재되는지와 불리한 부분은 없는지 살피시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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규제지역이 해제되면 어떤게 달라지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 실제 보유중인 지역이 규제지역에서 해제되도 실제 혜택을 크게 받기는 어려운 점이 있습니다. 이유는 보통 규제지역내에서는 각종 보유세, 취득세, 양도세등 세금부분에서 중과세되는 부분이 많은데 이 기준을 매수하는 시점 당시의 기준으로 하기에 큰 세금혜택을 받기는 어렵습니다. 즉 새 주택을 구매한다고 했을때는 규제지역이 해제되면 의무사항과 중과세등이 배제되는 장점이 있고 자금 확보를 위한 대출부분에서도 유리한 점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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전용면적과 공급 면적의 차이는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 공급면적은 전용면적과 공용면적을 합한 것으로 아파트 공급시 표기되는 면적입니다. 이에 반해 전용면적은 쉽게 현관문 안쪽 내가 단독으로 쓰는 부분의 면적을 말하며 아파트의 경우 베란다는 전용면적에 포함되지 않는 서비스 면적이 많습니다. 공용면적은 현관문 밖 복도나 엘레베이터 등의 공간을 말하고 공급면적이 전용면적보다 큽니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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