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월세 계약 궁금한 게 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.업무용 오피스텔의 경우 임대인이 받은 부가세환급이 있기에 임차인의 전입신고가 불가합니다. 여기서 불가란 법적으로 불가능한게 아닌 임대인이 받은 세금혜택에 대한 회수을 피하기위해 계약상 불가능하다는 것으로 특약에 기재하다는 점입니다, 이러한 경우 임차인은 주택임대차 보호법에 따른 대항력과 우선변제권 모두를 얻을 수 없기에 보증금을 안전하게 지키기 어려울 수 있습니다. 그래서 업무용 오피스텔은 계약시에는 보증금이 크지 않은 월세등으로만 계약하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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반전세도 은행에서 전세대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출은 전월세 구분없이 모두 가능합니다. 사실 반전세의 경우 일반적인 월세에 비해 보증금이 높기에 전세대출을 하는 경우가 많습니다. 부동산 시장에서 전세,월세,반전세를 용어로 구분하여 사용하지만, 은행에서 볼때 보증금대출은 모두 똑같기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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기본공제와 세액공제는 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금을 산출하는데는 간단하게 과세표준이라는게 있습니다. 이러한 과세표준에 일정한 세율을 곱하여 세금이 부과되죠, 이러한 산출방식에서 기본공제는 과세표준금액에서 기본공제액을 빼주어 과표를 낮추어 세율을 곱하여 계산하는 방식이고, 세액공제는 과세표준에 세율을 곱해 나온 세금에 세액공제만큼을 빼주는 것입니다. 결론적으로 둘다 절세의 효과는 있지만 세액공제가 효과는 더 크다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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전세로 들어간 후 집값이 폭락하면 어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세의 경우 보증금 회수가 힘든부분이 있는건 사실입니다. 다음 임차인이 현임차인의 보증금을 지급하고 전세를 들어올 이유가 없기 때문입니다. 다만, 계약만료전까지는 보증금반환의무가 없기에 실제 미반환이 발생하지는 만기시까지 알수 없지만, 임차인 입장에서는 불안감이 생기는 건 사실입니다. 이러한 경우을 대비해 보증보험가입을 꼭 해두셔야 혹시나 있을지 모를 사태에 대비할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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원룸 재계약 관련 질문합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간이 1년 안되어 보이는데 기간을 잘못 기재하신듯 보입니다. 우선 계약만료전까지 아무런 협의 없이 묵시적갱신이 진행된것으로 보입니다. 이러한 경우 계약은 기존계약과 동일한조건으로 연장된 것으로 보기에 묵시적 갱신으로 인한 연장기간중 임의로 월세인상을 할수없습니다. 다만 경제사정등의 변동에 따른 임대료 인상을 제시할수 있지만, 주변시세에 비하여 현저히 낮을 경우에 주장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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가족간 매매로 집값이 떨어지게 되면..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 매매계약은 민법에 틀에서 자유롭게 할수 있습니다, 즉 거래금액이나 조건(특약)등도 계약당사자가 합의하면 우선하여 적용합니다. 문제는 직계존비속간 거래는 세법상 일반거래가 아닌 증여로 추정하게 됩니다. 그렇기에 시세보다 너무 낮게 거래될경우 이를 증여로 보고 당사자들에게 증여세가 부과하지만, 이로 인한 평균시세 하락효과에 대한 피해는 보상가능한 부분이 없습니다, 다만 위와 같은 경우에 직거래를 많이하고 시세에 비해 저가거래될 확률이 높아 일반인들도 어느정도 가장매매라는 인식은 하고 있기에 시세에 크게 영향을 미치지는 않을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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요즘 진짜 전세보다 월세가 싼건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인 입장에서만 간단히 설명드리겠습니다.예를 들어 전세가 3억인 주택에 전세를 들어가기 위해 2억을 대출받을 경우 대출이자 6%일 경우 한달 약100만원정도의 이자가 발생됩니다. 그러나 같은 주택에 월세의 경우 1억에 85~100만원 사이에 나왔다면 실제 대출이 없는 자기자본을 보증금을 넣고 월세를 내는것이 이자를 내는 것보다 득이되거나 같을수 있습니다. 문제는 금리가 계속 오르고 있는 경우라면 2년계약 임대차를 감안하면 이 차이가 점차 커질수 있습니다. 또한 금리의 변동으로 인한 불안감 대신 고정적인 지출이 확정된 월세를 선호하는 현상일수도 있습니다, 다만 현재 자금이 충분하여 전세대출이 필요없는 경우라면 당연히 지출이 없는 전세가 훨씬더 유리하구요.
경제 / 부동산
22.12.13
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오피스텔 월세 수수료는 얼마나되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 자세한 월세와 보증금 내용이 없어 정확한 중개보수 산출은 어려울수 있어, 법률적인 부분으로 설명드립니다. 일반적인 오피스텔의 경우 주택외로 포함되어 거래금액에 최고요율 0.9% 이내로 중개보수가 발생되어집니다. 월세의 경우 환산보증금을 기준으로 하, 환산보증금은 보증금+(월세X100)으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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아파트에 천장 누수가 될때 어떻게 수리하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 누수발생시 임차인일 경우 임대인에게 상황을 즉각 통보하고 수리를 요청하셔야 합니다. 만약 본인이 소유자라면 관리사무소를 통해 누수의 원인을 파악해보시고 건물자체의 문제가 아닌 경우 그 윗층에 누수에 대한 책임을 물어야 합니다. 만약 건물 자체내 문제라면 관리사무소에서 보수의무가 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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부동산 계약시 전세권설정을 하지않고 확정일자만 받아도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세에서 확정일자는 우선변제권의 조건입니다. 즉 대항력과 확정일자를 갖추면 경매시 배당을 받을 수 권리가 생깁니다. 다만 내 임차권보다 선순위 근저당이 있는 경우 확정일자를 갖추더라도 위험성은 있습니다. 현 임대목적물의 시세를 확인할수 없어 정확한 답변은 어려울수 있으나, 경매시 혹 내 보증금중 일부를 배당받지 못할 경우에 말소기준권리보다 후순위로 들어가기에 대항력이 없어 경매 낙찰자의 명도요구에 따를수 밖에 없습니다. 안정성을 말하는데 있어 산술적 금액보다는 가능성을 보고 결정해야 한다는 전제로 보면, 후순의 임차권은 늘 위험요소가 있는 계약일수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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