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전세집가격에 깡통아파트에 자세히 알고 싶어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통아파트의 경우 다음세입자 또는 매수자가 있다고 해도 현 보증금보다 낮은 금액으로 계약되기 때문에 실제 보증금반환까지는 매우 어려울 수 있습니다. 이러한 경우 보증보험에 가입되어 있다면 전세계약종료 후 임차권등기명령을 신청하고 등기명령이 될 경우 전세종료확인서를 작성해 보증보험 청구를 하시는게 가장빠르고, 만약 보험이 없이 임대인에게 반환을 요구해야하는 상황이라면 법률적인 소송이나 제도를 이용해도 결국 돈이없는 임대인과 임의경매를 신청해도 보증금보다 낮은 주택시세로 반환까지는 매우 어려울수 있는게 사실입니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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토지거래허가구역 재지정은 무슨 뜻인가요,
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 토지나 부동산 매매에서는 지자체의 허가는 필요없습니다. 즉 사인간의 거래는 자유롭게 할수 있지만, 토지거래허가구역의 경우는 매매를 위해서는 사전에 지자체허가를 받아야 하는 것으로 재산권에 대한 행사가 제한되는 효과가 있습니다, 사실상 개발예정으로 인한 부동산가격상승 및 투기세력 진입을 막기위해 위와 같은 조치를 우선적으로 취하기에 토지가치로만 보면 향후 개발호재가 있을 수 있어 좋은 부분이지만, 실제 수익을 현금화하는 과정은 제한되는 것으로 이해하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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집을 매매하는것이 나을까요 월세나 전세로 사는것이 나을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주를 목적으로 장기간 보유할 이유시라면 지금도 매매하시기 나쁘지는 않습니다. 다만 어느정도의 자금을 가지고 대출의 비율이 감당가능한 수준이여야 합니다. 전세나 월세의 경우 현상황에서 일시적인 위험부담에서 벗어날수 있지만, 결국은 내집이 아니기에 주거불안은 지속되는 상태이기 때문입니다, 실거주를 통해 주거안정을 유지하면서 부동산시장의 회복세가 오기를 기다리는것도 좋은 방법일수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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임대사업자 전세 5% 이상 인상할 수 있나요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세금 5%인상은 계약갱신청구권을 본인이 임대인에게 사용하였을때 적용되는 인상한도 입니다, 계약만기전 해지시 부동산에 매물을 등록할때 원하는 금액은 임대인이 임의대로 해도 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 어차피 중도해지시에는 임대인은 다음 임차인이 오지 않는 한 보증금 반환을 해야할 이유가 없기때문에 여유가 있어 원하는 시세대로 내놓은 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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증여 받은 토지 매도 시 부과 세금항목에 대항 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여세는 이미 할아버지로부터 아버지 및 삼촌들이 증여받은 시점을 기준을 납부하셨어야 합니다. 즉 매도시 증여세를 내는것이 아닌 증여시 증여세를 납부하시는 게 맞습니다. 또한 등기명의까지 이전 되었다면 이미 증여세는 납부하셨을 것으로 보입니다. 현 상황에서 매매시에는 양도소득세가 부과될수 있고, 증여시 받은 가액(공시가격)을 취득가로 하여 매매가격에서 뺀 차액에 대해 양도소득세가 부과될것으로 보입니다 .
경제 / 부동산
22.12.11
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무갭전세 사기를 피하는 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 신축빌라의 경우 비교대상이 없기에 실질적인 시세파악이 어렵습니다, 그렇기에 시세에 거품이 있고 이를 이용해 높은 전세가나 높은 비율의 대출이 가능합니다. 부동산 상승기에는 이러한 부분들이 시세 상승으로 문제가 발생되지 않지만 현재와 같은 하락기에서는 이른바 깡통전세등의 문제로 나타날수 있습니다. 이러한 부분을 막기 위해서는 전세세입자 또한 주변빌라 시세등을 반드시 확인하여 평균적인 시세보다 전세보증금이 비슷하거나 차이가 적다면 계약하지 않는 것이 사전예방하는 방법입니다. 그리고 무갭투자하는 투자자 입장에서도 임차보증금미반환시 발생하는 피해에 대한 법률적인 처벌 및 보상 내용등을 마련해 묻지마 투자 역시 제한하는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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전세로 살고 있는 세입자가 거주하다 보일러 고장 시, 수리 해줘야 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세든 월세든 보일러의 경우 임대인의 임대차가 가능하도록 보수.유지의무에 포함되는 부분으로 임대인이 보수해주시는 게 맞습니다. 보통 전월세를 구분해서 그 범위를 다르게 보시는데 실제는 이와 관계없이 단순소모품(현관문건전지, 전등등)은 임차인이, 건물유지를 위한 필요비(보일러, 누수등등)은 임대인이 처리해주시는게 맞습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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대항력 있는 임차인이 있는 건물을 낙찰받았는데 언제까지 채무자인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 대한 부분은 일반매매일 경우 임차인은 승계되지만, 경매로 인한 낙찰의 경우 대항력있는 임차인이 승계된다면 입찰보증금을 포기하고 낙찰을 포기하는 방법이나, 기존대로 이를 인계받는 방법밖에 없습니다. 즉 낙찰을 포기하느냐, 대항력 있는 임차권과 함께 낙찰받는냐만 고민하시면 될듯 보이며, 만약 낙찰포기의 경우라면 입찰보증금을 날리게 되지만, 더이상 추가적인 인수권리등은 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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월세 미납하는경우 연장 해줘야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인인 계약갱신청구권을 사용하였다면, 이를 거절하기위해서는 실거주 또는 2기이상 연체한 사실이 있어야 가능합니다, 질문처럼 한달씩만 밀렸을 경우는 2기 연속 연체에 해당하지 않기때문에 이를 이유로 거절하기는 어려워 보입니다. 다만, 재계약시 특약등으로 이에 대한 부분을 명확히 기재하시여 습관적인 연체를 못하도록 하시는게 좋을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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청약예치금에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약 예치금의 경우 본인이 신청하고 하는 아파트 모집공고일 기준으로 조건에 맞게 예치되어 있어야 합니다. 그러므로 주택청약통장을 만드실 때 어느 지역인지 와 아파트면적은 어느 정도인지를 미리 체크하시어 계획에 맞게 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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