답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.학습능력에 따라 다르긴 한데, 보통은 1년을 기준으로 동차(1.2차)를 준비하게 됩니다. 보통 매년 10월 마지막주 토요일에 오전1차, 오후2차시험이 동일날짜에 진행되며, 학원이나 인강등에서는 당해 12월부터 다음해 시험일까지 새 프로그램을 운영하는 경우가 많아서 정확히는 10개월정도 준비기간이 된다고 보시면 됩니다. 다만 사람에 따라 3개월준비만으로도 합격이 되는 경우도 종종있고 , 위 기간보다 더 준비하여 합격하는 경우도 있습니다. 직장인의 경우 공부의 과목이나 범위가 넓기에 시작시점이 늦으면 전략적으로 당해 1차만 준비하여 합격하고 다음해 1차는 면제 2차만 공부하여 합격하는 전략도 많이들 사용합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안됩니다. 임대차계약에서 단순임차권을 가진 세입자가 다른 세입자에게 재임대 즉, 전대차를 하는 경우 임대인의 동의가 필수적입니다. 만약 동의없이 전대차를 진행하게 되면 계약해지 사유가 되고 그에 따른 손해배상책임을 모두 부담하셔야 합니다. 문제는 임대인으로부터의 계약해지에 따른 손해배상도 있지만 전대차계약에 따른 전차인(제3임차인)에게도 손해배상책임이 생기기 때문에 임대인 동의없이는 하시면 안됩니다, 단, 임대차계약이라도 전세권 등기등을 하신 상태라면 이때는 임대인 동의없이도 제3자에 대한 전대차가 가능합니다. 물론 전세권등기를 하는 경우가 흔하지 않기에 대부분은 임대인 동의를 필수로 하게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 법적최소기간 2년에 따라 최초 1년계약이후 자동연장은 법적최소기간에 따른 연장으로 우선 적용되어 묵시적갱신은 성립되지 않습니다. 2. 네, 그때부터는 만기 6~2개월전 아무런 의사통보없이 지나가면 묵시적갱신이 성립하게 됩니다. 3. 이번 재계약시에는 묵시적갱신 될수도 있고 합의갱신이 될수도 있는데, 합의과정에서 갱신청구권을 사용하면 결국 2년간 추가 연장이 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분도 고지의무가 있다고는 할수 있으나, 실제 질문의 단계정도라면 계약해지의 사유까지는 인정되기 어렵습니다. 이유는 개발사업단계상 계약기간내 이주등의 이슈가 발생하여 퇴거를 해야하는 상황이 도래할 가능성이 있다면 계약시 이를 고지하여야 하지만, 위와같은 가로주택사업이 시행된다고 해도 아직 시공사선정단계로써 실제 거주가 불가한 이주시기까지는 최소 몇년이 걸리는 만큼 해당 계약기간내 퇴거를 할 가능성은 매우 낮아 계약을 이행하는 데 문제가 없다면 이를 고지하지 않았다고해서계약해지를 요구하기는 어려워보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 잔금에 대한 조달부분은 임차인의 귀책사유로 볼수 있습니다. 다만 특약에 임차인 대출불가시 계약해지 및 계약금반환이 명시되어 있다면 이를 기준으로 적용이 될수 있어 계약해지와 함께 계약금반환이 이루어질수 있습니다. 보통 대출불가시 계약금반환 특약의 경우 명확하게 사유를 규정하는게 일반적인데 보통 주택문제로 인한 대출불가시 ~ 혹은 대출불가~~ (임차인 귀책사유는 제외)라는 구체적은 명시를 하지 않았다면 사실상 현재 상황자체는 임대인에게 불리하게 적용될 가능성이 있습니다. 다만 계약해지의 경우 해약금이자 계약금이 반환대상이지 이로인해 손해가 발생된 부분은 없기에 손해배상책임까지는 인정될 여지는 없어보이며, 추가된다고 해도 지연이자등이 아닐까 생각은 됩니다. 일단 법적으로는 판단이 달라질수 있어 정확하게는 법룰전문가의 도움을 받으셔야 할 부분으로 보이긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택의 경우 신축이 구축보다는 유리할수 있습니다. 이는 가격상승시 상승률이나 실제 거주시 편의성면에서 신축이 유리할수 밖에 없으나, 당장 고민하셔야 할 부분은 가격적인 차이가 있기에 신축이라도 자금조달 및 원리금부담에 무리가 있다면 문제가 될수 있습니다. 그리고 동일지역에서 집값의 방향성은 동일하게 흐르는게 신,구축에 대한 비교보다는 지역적인 비교를 하시는게 맞을듯 보입니다. 일단 인천 미추홀구의 경우 대체가능한 빌라가 너무나 많고, 아파트의 경우도 도화역.학익, 인하대주변 많은 신규 아파트들이 공급되었기에 사실상 수요부족에 따란 가격상승은 기대하기는 어려워 보이기에 소폭상승세가 나타날수 있지만 큰 시세상승등은 기대하기 어려운 지역구에 해당이 된다 판단이 됩니다. 다만 실거주목적이고 장기거주를 목적으로 하고, 해당 지역내 선택지라면 신축아파트로 알아보시는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭔가를 크게 오해하고 계신듯 보입니다. 결론만 말씀드리면 임대인의 요구가 오히려 법적 근거가 명확하고 질문자님의 주장은 민법상 계약의무불이행으로써 계약해지 및 손해배상 책임을 지실수 있는 행동이십니다.위에 제시된 임대인의 요구 계약해지를 위해서는 1.26억에 새로운 임차인을 구하고, 중개보수를 부담하여야 한다라는 주장은 계약해지에 대한 동의조건으로써 요구에 아무런 문제가 없습니다. 질문자님은 이 조건을 충족하면 상대방의 동의를 받은게 되는 것이고 그에 따라 해당 시점에 보증금반환과 퇴거를 하실수 있는 것입니다.기본적으로 임대차계약에 따른 임차권은 채권으로써 상대성을 가지고 있어 두 당사자에게만 법적효력을 미치게 됩니다. 즉 임차할 권리를 계약에 따라 질문자님에게 있으나, 해당 권리가 본인 마음대로 제3자에게 이전하거나 재임대을 할수 있는 권리까지 주어진 게 아닙니다. 그리고 민법상 계약해지는 상대방의 동의가 필수적인데 본인이 퇴거하고 싶다고 마음대로 다음임차인만 구하면 된다라는것은 어떤 법에도 명시된바 없습니다. 즉, 위 임대인의 조건에 동의를 하고 해당 요건을 완료가 되면 그때 해지 및 퇴거가 가능하고 그전까지는 계약관계는 계속 만기전까지는 유지가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투잡을 고려하실 경우 사실상 시간대가 제한적이기 떄문에 할수 있는 부업이 많지는 않습니다. 가장 흔하게는 대리운전이나 배달업종이 가장 많다고 보시면 되고, 그외 주말을 이용한 시간알바등이 있을수 있어 보입니다. 사실 앱테크도 시작초기에는 일정수익이 어렵지만, 여러개를 장기간 유지하다보면 일정수익화가 가능한 경우도 있기에 이와 병행을 하시면 월10만원정도의 수익은 충분히 발생가능할듯 보입니다. 참고로 지금하시는 아하도 꾸준히 하시면 한달 10만원정도는 수익이 가능하다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약 1순위 자격은 말그대로 청약을 할수 있는 자격만 주어지는 것이지 ,당첨여부와는 관계가 없습니다. 그리고 청약횟수가 많다고 해서 가점제에 플러스가 되지 않습니다. 보통의 가점제에 가점은 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족에 따라 부여되는데, 현실적으로 인기있는 공공청약의 경우 고가점가 많아 상대적으로 가점 확보가 어려운 젊은 세대는 당첨확률이 높지 않습니다. 무주택기간의 경우 15년이상이 32점 만점, 부양가족수는 6명이상이 35점 만점, 청약통장가입기간의 경우 15년이상 17점 만점입니다. 시간에 따라 가점이 적립되는 구조이기에 인위적인 방법으로는 가점을 쌓기 제한적이며, 차라리 특별공급이나 우선공급과 같은 경쟁이 상대적으로 낮고, 비슷한 조건의 청약자가 청약을 하는 유형으로 하시는게 그나마 당첨가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에 따라 최소거주기간을 2년으로 정하고 있는데, 보통 최초 1년계약을 하고 연장의사없이 자동연장이 되는 경우에는 이를 적용하여 1년간 추가 연장이 되게 되며, 이때는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 그에 따라 최초 1년계약이후에 만기 6~2개월전 아무런의사통보가 없이 연장이 되었다면 법에 명시된 최소기간에 따른 연장으로 보시면 됩니다.